Алексей Бачеров: Недвижимость – рынок, как и все остальные

Текущие инвестиции в недвижимость крайне рискованная идея.

Оговорка! Я не профессионал в сфере недвижимости, мои рассуждения на эту тему носят общий характер и касаются агрегированных показателей, например, таких как данные с IRN.RU или государственной статистики. Старое правило гласит, что привлекательность недвижимости опирается на три самых важных фактора: "1. Location; 2. Location; 3. Еще раз location".

Текущие инвестиции в недвижимость крайне рискованная идея!

Рынок недвижимости имеет существенное инерцию по отношению к рынку акций и облигаций. Но в любом случае это такой же рынок как и все остальные. Сейчас можно часто прочесть мантру - что инвестиции в недвижимость прекрасно переносят инфляцию. Если посмотреть на этот рынок в разрезе очень долгосрочных инвестиций (15+лет и через призму американского рынка), то вероятнее всего так оно и есть. Но когда дело касается более коротких горизонтов, то дела обстоят не так радужно.

Сейчас многие спекулянты и инвесторы в недвижимости, активизировались и рассказывают, что самый лучший вариант сохранить свои накопления, и даже победить инфляцию - это купить недвижимость, а в следующем году она будет дороже. Я считаю это введением в заблуждение. И вот почему!

Недвижимость еще до событий на Украине уже стоила дорого, и об этом писали многие аналитики, чистоплотные риэлторы и даже сам ЦБ, не раз предлагая правительству отменить льготную ипотеку, которая и разогрела этот рынок, а рост стоимости нивелировал весь эффект от льготной ставки. Сейчас же ситуация гораздо хуже. Чем бы не закончились боевые действия на Украине, все мы точно станем жить хуже с финансовой и экономической точки зрения, и единственный вопрос на который пока никто не может ответить - насколько (о том что от войны всегда проигрывает обычные люди, я тоже писал в своих постах). Иными словами, первое, я не вижу фундаментальной причины в виде роста доходов населения, которая бы поддержала дальнейший рост цен на жилье.

Второе. Уже сейчас текущие доходности ОФЗ и ставка ЦБ, по сути ставит заградительный барьер для покупки квм для большинства. Если раньше платеж с расчетом на 20 лет и кредитом в 7 млн обходился примерно в 55 тысяч, то уже сейчас это легко может быть 100 тысяч и больше. И похоже в текущих условиях есть все шансы, что льготную ипотеку отменят. Да, пока все рассчитывают, что ставка не сохранится долгое время, но скорость ее возврата к приемлемым значениям, явно будет не столь быстрой как подъем. Пока же ставки по ипотеке полетели вверх вслед за действиями ЦБ и рынком ОФЗ, и кстати поскольку они поднялись ниже, то скорее всего могут и медленнее падать.

По сообщениям моих знакомых риэлторов большинство сделок развалилось и рынок продаж жилья если не встал совсем, то резко упал. Немало продавцов сняли свои предложения. Если это продиктовано желанием заработать больше в скором времени, то вполне возможно, что это будет большой ошибкой.

Мне вспоминается кризис 2008 и 2014/15 года. Если посмотреть на график стоимости Московской недвижимости IRN.RU (а она наверное самая ликвидная), то несложно заметить, что к ценам на пике 2007/8 года рынок вернулся только в 2014/15, то есть спустя 7 лет. На кризисе 2014/15 мы видим очередной пик, и потом цена снова уходит ниже пика 2007/8, и снова его преодолевает где-то в 2018. То есть недвижимость целых 10 лет в своей стоимости не приносила никакой доходности в цене. Рентная же составляющая в жилой недвижимости уже давно не перекрывала инфляцию, за исключением редких годов. Я лично знаю людей, которые в данный период времени получили убытки от инвестиций в недвижимость.

Мой пост, это только мое мнение. И, конечно, только Вам решать стоит ли овчинка выделки или нет.

P.S. Александр Табуринский хотелось бы узнать твое мнение по этой теме, так как считаю тебя честным и независимым риэлтором.