Михаил Хорьков: Как изменится рынок жилья после 1 июля 2019 года?

77 дней до приказа.

С 1 июля 2019 года рынок долевого строительства в России должен измениться. У участников рынка осталось 77 дней для того чтобы понять, как работать дальше и как финансировать стройку в будущем. Но окончательных параметров реформирования отрасли до сих пор нет.

Формально прежняя схема перестанет работать с середины 2019 года, но некоторые компании получат отсрочку.

В чем суть изменений

Главный вопрос, который волнует и покупателей, и девелоперов – кто сможет привлекать средства граждан по старой схеме. Старая схема – это продажа квартир на стадии строительства и использование полученных средства непосредственно для возведения дома. Многие проекты, должны получить возможность достроить дома, работая в привычных рамках. Но новые объекты в любом случае будут реализовываться через эскроу-счета.

По новой схеме застройщик не сможет использовать средства от продажи квартир непосредственно для строительство дома. Деньги будут храниться в банке на отдельном эскроу-счете до сдачи дома в эксплуатацию. Лишь после передачи квартиры покупателю девелоперы смогут получить эти деньги. Соответственно, для того чтобы построить дом, они будут вынуждены использовать собственные деньги или привлекать кредиты у банка.

В чем риск изменений?

Логично, что у большинства компаний нет карманных инвесторов, которые будут финансировать стройку. Придётся привлекать кредиты, за которые необходимо платить. Процентная ставка будет зависеть от объёма проданных квартир в доме и накопленных средств на эскроу-счетах. Но в любом случае – это рост затрат для девелопера. Застройщики говорят о том, что из-за этого вырастут цены на квартиры. Но смогут ли все из них безболезненно переложить эти затраты на покупателей – большой вопрос. За некоторые дома, которые присутствуют на рынке, глупо платить ещё больше. Да, рост затрат может привести к тому, что объем предложения сократится. И из-за этого цены вырастут. Но для реализации этого сценария нужно время. А пока рынок новостроек станет более дробным и дифференцированным и по цене и по качеству.

Кроме этого, банки могут отказать в финансировании некоторым спорным проектам или застройщикам с негативным опытом.

Еще одна проблема – отсутствие достаточно практики взаимодействия между банками и девелоперами. Сегодня Минстрой, ЦБ РФ и ДОМ.РФ опубликовали ряд рекомендаций по этому вопросу. Но это лишь рекомендации, а опыт еще только предстоит наработать. Сотрудникам с обоих сторон предстоит многому научиться. Более того, многие компании пока не имеют необходимого персонала для таких коммуникаций.

До нововведений осталось 77 календарных дней. Рабочих дней всего 49. Но государство пока не определило кому разрешат работать по старым правилам, достраивая дома, которые уже строятся и продаются. Министр строительства говорит о том, что по старой схеме будут достраиваться около половины домов.

Те кто не попадут под эти критерии уже с 1 июля начнут работать с эскроу-счетами, используя собственные средства или проектное финансирование. Но срок рассмотрения проекта для выдачи кредита составляет около 45 рабочих дней. Это значит, что компании уже должны были подать заявки на кредитование, для того чтобы обеспечить плавный переход на новые условия. Очевидно, что большинство девелоперов пока не прошли этот этап. Да и банки к огромному потоку клиентов пока не готовы.

Что дальше?

Готовность отрасли к новым нормативным требования можно проиллюстрировать цитатой министра строительства. Текущую ситуацию он охарактеризовал следующим образом:

«Без ручного администрирования со стороны властей регионов, без качественной работы на местах мы не сможем мягко начать работу по новой схеме»

Теперь совещания с регионами по этому вопросу будут проводиться еженедельно.

Вероятнее всего в ближайшие дни критерии перехода на новую схему финансирования строительства жилья будут опубликованы. И они будут достаточно комфортными для участников рынка. Большое число проектов продолжит продаваться по старым правилам. Страшилка про 1 июля, которая активно использовалась продавцами для привлечения покупателей, перестанет быть актуальной. Эта дата станет лишь точкой отсчета, после которой банки и застройщики начнут набивать шишки, а профильные ведомства продолжат адаптировать нормативные требования.

О последствиях перехода на новую схему можно будет говорить лишь через год-полтора. А до конца текущего года предложение на рынках крупных городов останется высоким. Байки про уход с рынка мелких застройщиков будут рассказывать и дальше, но без заветной даты они будут уже не такими страшными. И давайте не забывать, что эскороу-счета и проектное финансирование – это технические факторы. Основа рынка – это покупатель, его потребности и финансовые возможности. Здесь заметных изменений пока не произошло.

Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/mikhailkhorkov