Михаил Штейнбок: Осязаемая недвижимость или неосязаемый инвестпортфель?

Инвестиции на финансовом рынке требуют меньшего профессионализма.

Вопрос из зала:

"А что, если вместо инвестиций в течении 15 лет взять кредит, купить квартиру и сдавать её в аренду? Арендная плата покроет гашение кредита, а через 15 лет кредит закроется и останется квартира.

Вот мы с мужем купили 17 лет назад квартиру за 600 000 руб., а спустя 7 лет продали за 2 500 000 руб. Разве плохо?"

Звучит разумно, да и квартира – штука осязаемая, не то, что акции/облигации на брокерских счетах.

Давайте разбираться. Цены ниже – г. Томск, от риэлтора, которому я доверяю

Квартиры, которые хорошо сдаются в аренду и почти не простаивают – это двушки площадью примерно 57 кв.м. Стоимость такой двушки сейчас не меньше 5 100 000 руб.; в аренду её можно сдать примерно за 20 000 руб. в месяц + счётчики.

Если взять кредит в сумме 5 100 000 руб. на 15 лет под 9% годовых, то аннуитетный платеж составит 51 728 руб. Доходов от сдачи в аренду в 20 000 руб. в месяц явно недостаточно.

ВЫВОД №1. Невозможно просто взять кредит, купить на эти деньги квартиру и гасить кредит за счет арендной платы. Так не получится.  При современных ставках аренды и процентах по кредиту арендная плата не покрывает платежи по кредиту

Какие есть варианты?

1) Взять в кредит 2 000 000 руб. (аннуитетный платёж будет примерно равен арендной плате) и добавить  3 100 000 руб. собственных средств

2) Взять кредит  5 100 000 руб., а при его погашении ежемесячно доплачивать 51 728 – 20 000 = 31 728 руб.

В обоих вариантах через 15 лет кредит будет погашен, и у вас останется квартира. Вопрос о том, сколько будет стоить квартира через 15 лет, обсудим чуть позже.

Но если у вас есть либо 3 100 000 руб. сразу, либо возможность вкладывать 31 728 руб. ежемесячно в течение 15 лет, то вы можете по-разному распорядиться этими деньгами

Альтернатива – инвестиции на финансовом рынке. Только, Боже упаси, не спекуляции с большим риском, а пассивные инвестиции в сбалансированный портфель из инвестиционных фондов (БПИФов и ETFs). Этот портфель будет устойчив к локальным колебаниям рынка и покажет именно рыночную (не спекулятивную) долгосрочную доходность.

Возьмём очень умеренный по риску портфель: акции всего мира 50%, облигации всего мира 40%, золото 10%.  Доходность этого портфеля за последние 15 лет составила 13,6% годовых

Здесь и дальше расчеты сделаны с помощью ресурса capital-gain; ссылку напишу в первом комментарии

Если у вас есть 3 100 000 руб., то, вложив их в портфель с доходностью 13,6% годовых, через 15 лет получите капитал 20 991 000 руб.

Если стартовой суммы нет, но вы готовы откладывать 31 728 руб. ежемесячно, то через 15 лет накопите 18 354 000 руб.

Будет ли квартира, которая сегодня стоит 5 100 000, стоить больше 18 000 000 руб.  через 15 лет?

Это вопрос.

За предыдущие 15 лет стоимость жилья в России росла с доходностью 7,3% годовых. Если использовать эту ставку, то через 15 лет цена квартиры будет равна 14 675 000 руб.

Это значительно меньше, чем капитал, который вы получите с помощью портфеля на финансовом рынке

Возможно, что в следующие 15 лет цены на жильё будут расти быстрее. А, возможно, и медленнее. Или финансовый рынок покажет другую доходность – больше или меньше.

Никто этого не знает, это непредсказуемо.

Кстати, тот пример из вопроса  - 17 лет назад квартира стоила 600 000 руб., а через 7 лет 2 500 000 руб. - лишь подтверждает непредсказуемость рынка. В период, о котором идёт речь, с 2004 года по 2011 год недвижимость в России росла с доходностью около 20% годовых. А потом долго не росла совсем или даже снижалась в стоимости. Вот и получилось, что людям просто повезло. Доходность в те 7 лет, о которых они говорит, 20% годовых. А средняя доходность за 15 лет (включающие эти 7) – всего 7,3% годовых.

Замечу в скобках, что 7,3% годовых – это даже ниже инфляции за тот же период.

ВЫВОД №2. Предыдущий опыт говорит о том, что вложения в недвижимость хуже, чем в инвестиционный портфель.

Но что будет в следующие 15 лет – неизвестно. Возможно, недвижимость победит. Этого не знает никто

Моя точка зрения.

В пользу вложения в недвижимость (квартиру) говорит тот фактор, что она осязаема. Недвижимость можно потрогать.

Но недвижимость  - только один тип актива. А в нашем случае, вообще один объект. Вкладывая деньги только в недвижимость, мы концентрируем риск, складываем все яйца в одну корзину

В отличие от недвижимости, в инвестиционном портфеле у нас разные типы активов, десятки стран и отраслей, сотни и тысячи компаний. Одним словом – диверсификация. Одни активы могут упасть, другие вырасти. Усреднённая доходность рынка всегда более надёжна, чем доходность любого одного, концентрированного вложения

Но потрогать портфель нельзя, это факт.

Кстати, деньги на карточке тоже нельзя потрогать. Но вам же нравится, когда они там есть?

Мне кажется, что вложение в недвижимость – это, по сути, предпринимательская деятельность. Это не просто инвестиции, а бизнес, требующий профессионализма.

Именно профессионализм – умелый выбор недвижимости, умение сдавать её в аренду, умение заменить на другую, если это выгодно, и так далее – могут сделать вложения в недвижимость более доходными. Но если это ваш бизнес, то вы несёте и предпринимательские риски.

Вложения в диверсифицированный портфель на финансовом рынке не требует профессионализма и не несёт в себе ни предпринимательского, ни спекулятивного риска. Здесь только чисто инвестиционный риск и инвестиционная (средняя по всему огромному рынку) доходность.

Выбор за вами.