Сергей Вишняков: О финансовых потерях

Два кейса по недвижимости.

Сегодня, в описании кейса можно добавить сразу ещё два тега – #ошибки_покупателей_недвижимости #ошибки_продавцов_недвижимости. Расскажу вам, к каким финансовым потерям может привести неправильный выбор.

Консультации бывают разные, кто-то приходит обсудить общие перспективы рынка недвижимости, кто-то – направления поиска, и кто-то – конкретные варианты покупки.

Вот и сейчас, клиенты пришли обсудить вариант, который они подобрали. Кратко опишу, для общего понимания.

– найдена квартира, по цене сильно ниже рынка (по их наблюдениям, на полтора-два миллиона рублей);

– квартира выставлялась в одной из баз, они созванивались с риэлтором. Он сказал, что показывать квартиру не будет, пока с ним не заключат договор на сопровождение сделки и не выплатят авансом за ее услуги 150 тысяч;

– пока клиенты думали, квартира из базы исчезла. Но через день позвонил риэлтор и начал убеждать, что готова продать им и нужно приезжать-вносить деньги за его услуги. Иначе никак. На вопрос, почему снято объявление из рекламы, ответил просто – ЦИАН забанил рекламу за какие-то нарушения.

По мне – так достаточно сведений, чтобы просто дальше не связываться с объектом. Но привлекательная цена не дает разумного выбора :). И они очень хотят внести эти деньги риэлтору, даже не видя в реальности квартиру.

Обычно на консультациях я не звоню и ничего не выясняю, здесь решил сделать исключение. Стало просто интересно и я позвонил риэлтору.

Выяснились дополнения:

1. Квартира только что приватизирована (конец декабря 2018 года), документы даже еще не забрали в МФЦ.

2. Собственник один, и еще 3 человека отказались от участия в приватизации.

3. Выписываться будут в «никуда». Потом, возможно, будут что-то искать взамен.

4. Риэлтор живет по его словам далеко от квартиры, поэтому просто так показывать не хочет. «Приезжайте ко мне, заключайте договор на оказание услуг, платите деньги и покупайте».

5. Он продает квартиру хороших знакомых. Полгода назад они выехали из этой квартиры, вывезли всю мебель в гараж и теперь очень хотят продать, боятся, что мебель испортится.

Ну и теперь – про ошибки.

Покупатели

– как только в поле зрения на открытом рынке появляется квартира, которая стоит на несколько миллионов дешевле обычного. И она висит в рекламе больше одного дня.

Нужно насторожится, а не обрадоваться.

Потому что, на хороший вариант с денежным потенциалом всегда найдется куча желающих. В том числе и практически в любом агентстве есть такая услуга, как срочный выкуп.

До рекламы на открытом рынке адекватный вариант просто не дойдет. Если его никак не могут продать – значит, есть подводные камни.

– в данном случае совершенно свежайшие документы(месяца не прошло) и перепродажа. Также из поля зрения выведены остальные проживавшие, которые могут иметь проблемы с здоровьем. Более того, отказники имеют право проживать в квартире и без их желания их не выписать из квартиры.

– подмена реального положения вещей. Вместо договора аванса, предлагается заключить договор на оказание услуг. Более того, сразу же просится значительная сумма в качестве предоплаты за услуги(!), которые в реальности никто не оказывает.

Никто не обязывается продать квартиру. Нигде не описаны условия продажи-покупки, выезда-выписки. Что будет происходить, если они накопают подводные камни и откажутся от сделки и т.д.

Слова останутся словами в случае критических ситуаций. Клиент оплатил услуги(эта сумма, кстати не входит в стоимость квартиры), поэтому предоплату никто им не вернет. Итого, к «выгодной цене» квартиры уже добавляется довесочек.

– в принципе это можно назвать вымогательством. Когда навязывается услуга, которую никто не просил и в которой нет необходимости. Соглашаться на это – дело выбора каждого, по мне – так пахнет это отвратно :(

– продавцы не показывают квартиру. Она может совсем не соответствовать фотографиям. И может находится даже не в том месте, где им кажется.

А если она раздолбана в хлам? Тогда цена окажется не такой уж выгодной, а может даже и выше рынка. Потому что придется обязательно делать ремонт. И не в том размере, что ожидалось.

То есть, вместо ожидаемого выигрыша, покупатели получают нервную покупку, с возможностью расторжения за те же или бОльшие деньги.

Продавцы

Но, разговаривая, с риэлтором, я подметил еще некоторую кучку ошибок продавцов вот этой самой квартиры. Скорее всего, в данном случае, дело не обязательно в каком-либо мошенничестве, а просто в неправильном выборе специалиста.

– своего представителя продавцы выбрали в большей степени потому, что это давний знакомый. К сожалению, знакомый – это не профессия, хотя многие об этом забывают. Помимо доверия к человеку (а это тоже важно, при выборе исполнителя), нужно еще и убедиться в его опыте. Иначе будут одни проблемы.

– из-за неадекватного риэлтора, продавцы не могут продать квартиру значительное время. К этому добавляется то, что по его совету они выехали из квартиры на съемную (теряют деньги на аренде) и вывезли из нее мебель (теряют деньги на аренде помещения).

Всё это влечет за собой потери в самый активный сезон (второе полугодие 2018). И так, как риэлтор не едет на показ, а занимается вымогательством, то потенциальных покупателей днем с огнем не сыщешь.

– возможно также, что продавцы согласились работать с этим представителем из-за кажущейся дешевизны услуг. Он мог сказать им, что возьмет только условные 50 тысяч. Их это устроило. На самом деле, псевдориэлтору было неудобно объяснить нормальную стоимость услуг своим знакомым. И теперь он просто пытается отжать недостаток комиссии с покупателей.

Потери продавцов в данном случае значительны. Они продают квартиру дешевле на полтора-два миллиона рублей. Они теряют деньги на аренде квартиры и помещения под мебель (условно по 40-50 тысяч*5 месяцев=200-250 тысяч рублей).

Общие их потери уже два-два с плюсом миллиона. И дальше будет только хуже.

P.S. Не забывайте делиться информацией, многим это поможет избежать потерь.

Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/VishnyakovSergey