Если девелоперы начнут «падать», цены на жильё будут расти

Такое мнение высказал Александр Шарапов, основатель и президент Becar Asset Management, в прямом эфире канала Finversia. По его словам, рост цен на недвижимость – примерно на 20% – может произойти по итогам этого года из-за подорожавших стройматериалов.

Поводом начать разговор стали мнения, которые в последнее время высказывают некоторые экономисты о предстоящем крахе отечественных девелоперов и шире – о скором крахе всего рынка недвижимости. В этой связи потенциальные покупатели жилья задаются вопросом, а может? стоит в таком случае погодить с покупкой квартиры – дождаться, когда кризис на рынке приведёт к обрушению цен?

Главный редактор Finversia Ян Арт, в свою очередь, признался, что воздерживается от инвестиций в акции девелоперов, поскольку не понимает перспектив рынка и попросил Александра Шарапова рассказать, что можно ожидать от рынка в сегодняшних форс-мажорных политических условиях.

Дефицит всегда приводит к росту цен, а не к обрушению

Эксперт считает ситуацию на рынке непростой, однако никаких «грозовых облаков» пока не видит. Есть проблема в том, что стройматериалы дорожают, по его словам, «безумными темпами», в том числе из-за того, что часть заводов переориентировалась на изготовление бетонных конструкций для военных нужд («зубы дракона») вместо жилья. С другой стороны, у девелоперов падает маржа. При этом ни о какой затоваренности на рынке речи не идёт.

За прошлый год в России ввели 80 млн квадратных метров жилья – примерно 0,55 квадратного метра на 1 человека. И сегодня на одного жителя России приходится 28 метров, тогда как во времена СССР было 20. Очевидный рост налицо, однако в сравнении с другими странами российский «человеко-метраж» сильно уступает. В США на 1 человека приходится 68 метров, в Норвегии – 75, в Канаде – 77, в Британии – 40, в Германии – 44, в Дании – 52, в Китае – 41.

– Если мы сохраним нынешние темпы по вводу нового жилья, то догоним эти страны не ранее чем через 30 лет. Как наш строительный комплекс может вводить хотя бы 1,8 метра, если и 0,55 получается с трудом? – подсчитал Шарапов.

Эксперт уверен, что в случае возникновения проблем у девелоперов цены на жильё продолжат рост и по итогам года покажут +20%.

– Мы живём в стеснённых условиях, нам не хватает жилья. Мы же знаем, что происходит с ценами на нефть, когда возникает дефицит? Правильно, нефть дорожает. Так случится и в случае, если с рынка уйдёт какой-либо крупный застройщик, – резюмировал Александр.

Новые богатые в регионах

С платежеспособным спросом в России происходит сегментация. Шарапов рассказал о появлении таких потенциальных покупателей, как «новые богатые», которые разбогатели в последние пару лет на оборонзаказе. И, соответственно, можно предположить, что жильё будет дорожать в тех городах, где есть «оборонка». Это преимущественно города-миллионники, а не Москва и Петербург.

При этом Шарапов не рекомендует инвестировать в эти локации – опасается, что время уже во многом упущено и рынок находится вблизи максимумов в данных городах:

– Рынок недвижимости устроен не так, как рынок акций. В случае с недвижимостью стоит смотреть на длинные тренды – 5-7 лет, лучше – 10 лет. Чтобы продать квартиру без скидок, нужно 3-6 месяцев.

Эксперт считает, что в случае завершения военных действий сокращение оборонзаказа приведёт к сокращению зарплат и, как следствие, снижению цен на недвижимость в городах, связанных с «оборонкой».

Совет инвесторам в недвижимость от главы Becar Asset Management заключается в поиске долгосрочных трендов. В каком регионе продолжится рост ВРП и рост населения? Где вероятнее всего будет минимальная безработица? В какие города, скорее всего, потянется молодежь, особенно специалисты из цифровой индустрии, из индустрии искусственного интеллекта, индустрии веб-дизайна и так далее – наиболее перспективных секторов экономики?

Перспективно с точки зрения арендной недвижимости выглядят крупные города, особенно те, в которых есть университеты.

Абу-Даби вместо Дубая

В Дубай Шарапов инвестировать сейчас не рекомендует: рост цен продолжится в этом городе, но не более чем 1–2 года.

Перспективнее выглядит соседний город – Абу-Даби, столица Объединённых Арабских Эмиратов. Глава Becar Asset Management рассказал, что его команда в настоящее время ведёт переговоры в Абу-Даби, собирается строить там недвижимость. Эмир Абу-Даби, он же президент ОАЭ, решил повторить успех Дубая – вкладывается в строительство музеев, университетов и другой инфраструктуры.

Шарапов рассказал о проекте, который реализует Becar в Дубае. Речь идёт о новом клубном элитном доме (коливинге) в центре города, на первой линии. В настоящее время проходят согласования с застройщиком, чтобы квартиры «нарезали» по 30 квадратных метров, со своей кухней. Стоимость аренды в таком доме составит $3–5 тысяч в месяц. Проект в Абу-Даби предназначен для новых богатых молодых русских. Стоимость аренды там составит $8 тыс.

Калининград вместо Подмосковья?

Арт и Шарапов разошлись в оценках перспектив недвижимости в Калининградской области.

– На эту тему сегодня много спекуляций, мало ли что может случиться, мол, «ведь рядом НАТО». Мне кажется, что сейчас, как бы, очевидных преимуществ этого направления нет. Это эксклав и его логистические и экономические риски усиливаются, – считает Арт.

В свою очередь, Шарапов рассказал, что присматривается в этом регионе к отелям формата sport-resort на побережье. Рисков эксперт не видит, а вот спрос будет расти в ближайшие годы, потому что россияне не могут выехать в отпуск в те регионы мира, куда они ездили ещё недавно, до санкций и политики cancel culture в отношении русских.

– Если бы иностранцы никуда не уезжали, то цены на отели были бы сегодня в 2–3 раза выше. Поэтому пользуйтесь возможностью, пока не приехали иностранцы, надо путешествовать по России. Цены у нас запредельно низкие, – посоветовал Александр.

Юные старички из Нидерландов и стратегии инвестиций в недвижимость

Александр Шарапов напомнил о двух традиционных стратегиях на рынке недвижимости. 1. Капитализация стоимости. 2. Увеличение рентного дохода.

Состоятельные инвесторы, по словам Шарапова, ориентируются на капитализацию – покупают объекты внутри в центре Москвы, внутри Садового кольца или даже Бульварного кольца. Внутри «золотого треугольника» в Петербурге, в районе Мэйфер в Лондоне, внутри первого округа в Париже, на Манхэттене в Нью-Йорке.

А вот рентная доходность внутри указанных локаций принесёт инвесторам 1-2% доходности, в лучшем случае – 3%. Арендный бизнес на недвижимости стоит строить в периферийных районах крупных городов с хорошей транспортной доступностью. Перспективными объектами выступают однокомнатные квартиры, а также разного формата студии.

Но есть тренд последних лет – молодёжь стремится найти жильё в центре городов:

– Молодые люди готовы платить за 12 квадратов в центре столько же, сколько за 70 квадратов на окраине. Другой тренд – коливинг (coliving, «совместное проживание»).

Александр называет коливинг клубными апартаментами, поскольку коливинг в России имеет коннотацию с «общагой», что нередко отпугивает потенциальных покупателей. А в мире появился и новый тренд – коливинг для пожилых. В этом плане Шарапов считает Нидерланды самым перспективным инвестиционным направлением в связи с бурным развитием коливингов. Один из форматов – коливинг для так называемых «юных старичков», которым по 60–70 лет и которые хотят пожить «для себя», им хочется вернуться туда, где прошла их молодость.

– И они там прекрасно проводят время, поверьте. Большим спросом пользуются массовики-затейники, – рассказал об удивительном тренде эксперт.

Эксперт также прокомментировал новость из Госдумы: некоторые депутаты предложили законодательно запретить строить квартиры площадью менее 28 квадратных метров. Ранее стало известно, что правительство Москвы более не будет выдавать разрешения застройщикам продавать однокомнатные квартиры площадью менее 28 метров.

Нововведение приведёт к росту цен на объекты, площадью менее 28 квадратов, уверен Александр Шарапов:

– При этом, справедливости ради, стоит отметить, что в Москве и Петербурге не такое уж бестолковое регулирование в целом. А вот в Нью-Йорке, например, власти регулируют арендную плату. Это приводит к тому, что арендная плата иногда оказывается в 10 и более раз ниже, чем средняя по рынку, – рассказал эксперт.

Что касается коммерческой недвижимости, то она, по словам Шарапова, продолжает находится в кризисе, причём по всему миру, главным образом из-за динамичного развития электронной торговли (electronic commerce). По оценкам экспертов, цены в торговых центрах упали в 2 раза. А вот инвестиции в складскую недвижимость выглядят интересно.

– Склады и фонды недвижимости сегодня бьют все другие варианты инвестиций, – уточнил Шарапов.

«По-прежнему, разводят? Разводят…»

Традиционное опасение инвесторов в недвижимость – не «разводят» ли их часто на заведомо проигрышную инвестицию.

– Разводят. И разводят разводят мощно, по всему миру, и если ты приезжаешь в регион и просто покупаешь на эмоциях, то вероятность, что попадёшь – процентов 90, а то и повыше – признался Александр Шарапов.

Эксперт привёл в пример, как в аэропорту Дубая встречают потенциальных инвесторов представители девелоперских компаний, которые проводят экскурсии по объектам, обещая 10-11% рентной доходности:

– Они настолько хорошо умеют продавать, что в какой-то момент – когда инвестору дали все скидки, о которых он просил – ему уже ничего не остаётся, как купить. Покупателей доводят до состояния, когда они начинают себя чувствовать виноватыми, если не купят.

Так что, по мнению Шарапова, нельзя совершать инвестиции в недвижимость быстро, не беря паузу и не просчитав максимум возможных сецнариев.