Аренда складов дорожает, несмотря на рост предложения

Рынок складской недвижимости в течение последнего года переживает настоящий бум. На фоне острого дефицита вакантных площадей, ставки на аренду растут. В начале октября стоимость аренды склада класса А в Московской области достигала за квадратный метр 17 тыс. рублей с учетом НДС.

Рынок будет расти высокими темпами как минимум на протяжении ближайших 5-6 лет, пока не произойдет его частичное насыщение. В течение этого времени рынок будет сохранять привлекательность для инвесторов и застройщиков. Показатели доходности и ставки по аренде еще не раз могут обновить свой максимум в этом сегменте.

Возможность инвестировать в складскую недвижимость есть у институциональных и розничных инвесторов. Управляющие компании развивают сегмент альтернативных инвестиций, в том числе инструменты, связанные со складской недвижимостью. В среднем доходность ПИФ складской недвижимости на начало года оценивалась в 22% годовых.

Драйверы роста

Главным бенефициаром спроса на рынке складской недвижимости на сегодняшний день выступают маркетплейсы и ритейл. Онлайн-торговля растет небывалыми темпами, развивается инфраструктура. Рост товарных запасов, на фоне логистических сложностей, стимулирует дополнительный спрос на склады. Причем в случае маркетплейсов речь идет о современных складах с большой площадью, хорошей транспортной доступностью и качественной системой вентиляции, ведь у них на складах работает много людей.

Большой объем ввода новых складов консалтинговая компания Nikoliers связывает именно с завершением строительства распределительных центров крупными маркетплейсами. К концу 2024 года маркетплейсы могут увеличить площади занимаемых складских помещений на 58%, а в ближайшие три года их утроить.

Что сейчас происходит на рынке

В Nikoliers подсчитали, что до конца года в России может быть введено свыше 4,5 млн кв метров складской недвижимости. И в этом случае речь может идти сразу о двух рекордах для складского рынка: наивысшем значении объема ввода объектов за всю историю российского рынка, а также об опережающем росте застройки в регионах (причем без учета Санкт-Петербурга).

По запросам на проектирование, мы видим активную застройку не только в Москве и области, Санкт-Петербурге, но и в удаленных регионах, т е вне территорий прежних лидеров по размещению складской недвижимости. По разным оценкам участников рынка, площадь новых складов в регионах уже превысила их совокупную площадь ввода в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге.

В настоящее время на российском складском рынке практически нет свободных складских помещений – всё новое предложение тут же поглощается. Объем ввода спекулятивных помещений пока не успевает за растущим спросом. По данным NF Group, объём сделок с начала года составил 4 млн кв. м, при этом доля свободных площадей остается на минимальном уровне – менее 1% по всей стране.

Главным драйвером развития сегмента являются так называемые фулфилмент-центры. Это современные складские помещения, которые обеспечивают централизацию всех логистических операций – приемку и отгрузку товара, сборку, сортировку и упаковку, отгрузку товара.

На рынок складской недвижимости продолжают выходить новые застройщики. Многие из них переключили свое внимание с других сегментов. Так, до недавнего времени активный интерес застройщиков и инвесторов был сконцентрирован на сегменте «магазин у дома», привлекательность которого за последний год начала снижаться. Ставка аренды в магазинах всегда привязана к товарообороту. Рост товарооборота (на фоне удорожания товаров) оказался не способен нивелировать влияние таких факторов как ужесточение требований к архитектурным объектам и увеличение себестоимости строительства.

И, судя по всему, новым игрокам на рынке складской недвижимости будет где развернуться. Земельный банк в Москве и области освоен не до конца. Есть большой свободный объем земель в Подмосковье, который предназначен под с\х нужды, но потенциально он может быть переведен под складскую застройку или жилье при росте заинтересованности со стороны застройщиков. В регионах строительство современных индустриальных складов только началось, потенциал рынка велик, переоценить его на сегодняшний день довольно сложно.