На рынке ЗПИФ недвижимости растет спрос на формат Light Industrial

Консенсусный прогноз по ставке до конца года находится на уровне 14–16% годовых и в отличие от предыдущего, не предполагает ее повышения. А это означает, что на текущем инвестиционном цикле при высокой инфляции и снижении доходности депозитов, инвесторам имеет смысл обратить внимание на менее консервативные инструменты.

Одним из которых являются закрытые фонды недвижимости, число которых стало резко расти за последнее время. И это не случайно. ЗПИФ рассматривается как защитный актив, часто используется для диверсификации рисков. Такие фонды позволяют не только сохранить капитал, но и получать стабильный доход – растут в цене активы, ежегодно повышаются арендные платежи, подогреваемые низкой вакантностью площадей.

Сейчас доходность ЗПИФы ощутимо выше банковских депозитов. За 2024 год доход с аренды объектов Light Industrial (производственные объекты, складская недвижимость), на которые приходится больше 80-85% площадей в составе фондов, вырос с 12-15% до 20% годовых. Еще около 7-8% принесла переоценка стоимости объектов.

Лидер роста

Судя по всему, Light Industrial останется основой таких фондов, он демонстрирует устойчивость и сохраняет большой потенциал для дальнейшего роста. По состоянию на начало августа этого года вакансии в наиболее востребованных локациях стремятся к историческому минимуму за последние пять лет, а предложение готовых свободных крупных блоков на рынке единично. По нашим данным, по итогам года прирост введенных площадей до 7-7,5 млн. кв. м. Причем 32% из них уже законтрактованы конечными покупателями.

Низкий объем свободных площадей исключает возможность дисконта. Ставки аренды объектов в сегменте Light Industrial в Московском регионе с начала 2025 года выросли более чем на 15-20% и достигают 16-17 тыс. рублей за кв. м.

Объекты растут в цене, ужесточаются требования к внешнему виду, растет функциональность площадок.

Основной спрос сейчас диктует ритейл и производство (совокупно больше 80% заказов), хотя еще в прошлом году в структуре спроса лидировали маркетплейсы, которые строили новые объекты под себя.

Сейчас основной спрос концентрируется на крупных площадках от 1 тыс. кв. метров, с качественной системой коммуникаций и вентиляции. Высокий уровень конкуренции и требования городских властей диктуют изменения внешнего вида объектов. На глазах меняется стереотип о «коробочных» складах. На рынок стали выходить склады с большой высотой для установки многоуровневых стеллажей, с витражами, контрастными элементами на фасадах. Многие складские объекты строятся сразу под заказ – с учетом специфических требований конечного покупателя.

Расширяется функциональность объектов Light Industrial, теперь это не только склады или производственные площадки, а часто еще и торгово-выставочные объекты.

Низкой вакантностью характеризуется не только рынок Московского региона. Например, в Петербурге в 2024 году было введено 330 тыс. кв. м. складских помещений, но проблему дефицита это не решило. Идет активное строительство новых объектов в региональных транспортных хабах – Екатеринбурге, Казани и других регионах, где формируются центры дистрибуции. Во многих регионах началась реконструкция старого фонда, которого скопилось очень много, в том числе в черте города. Реконструируются устаревшие ЛПХ, ТЦ, склады. В результате появятся новые площадки под малое производство и склады, вырастет функциональность этих объектов, а значит, фонды смогут поднять ставки аренды, что положительно отразится на доходе инвесторов ЗПИФ.

Высокую доходность в новых проектах инвесторы могут зафиксировать на горизонте ближайших 3-5 лет. Нужно учитывать, что это контракты от трех -5 -8 лет без права выхода арендатора из фонда.

Что дальше

Бурное развитие внутреннего туризма, застройка рекреационных зон позволяют прогнозировать расширение линейки ЗПИФов за счет активов рекреационной и гостиничной недвижимости.

Пока что на рынке мало хороших предложений в этой сфере. Однако развитие внутреннего туризма, программы государственного развития территорий обещают стать серьезным драйвером роста рынка. В ближайшие 2-3 года мы может увидеть большое число новых региональных проектов, которые будут финансироваться через ЗПИФы.

Сами ЗПИФы недвижимости тоже получат развитие за счет роста интереса со стороны частных и институциональных инвесторов – будут становиться биржевыми, более ликвидными и будут даже иметь свою дивидендную историю.