Рентабельность ФОК для инвесторов растет

Девелоперы проходят один из самых сложных периодов за последние десять лет.

Снизились объемы работ, сокращается маржинальность бизнеса на фоне сворачивания льготных ипотечных программ, роста первоначального взноса на ипотеку, стоимости заемных денег. Падение спроса на жилье усугубит появление в январе следующего года ипотечного стандарта, который ограничит субсидирование застройщиками ставок по ипотеке, оплату кредитов траншами, а также другие различные льготы, которые активно использовали девелоперы.

Не обошли стороной отрасль и санкции. В понедельник стало известно о введении санкций ЕС против одного из ведущих застройщиков – компании ПИК, акции которого на этом фоне усилили снижение до 4,45%.

Глобально оправиться с таким ударом отрасль может только при серьезных и системных мерах господдержки, локально – за счет изменения бизнес-модели участниками рынка и поиска новых маржинальных ниш, пусть и не таких масштабных, как, например, строительство жилья.

Одним из таких направлений вполне может стать сегмент физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК), который получил новый импульс развития с появлением государственной программы «Развитие физической культуры и спорта», в рамках которой идет, в том числе активное строительство новой спортивной инфраструктуры. По словам министра спорта России Михаила Дегтярева, в 2025 году государственное финансирование спорта может быть увеличено на 12 млрд. рублей по сравнению с этим годом.

Новые ФОК появляются в Москве, Подмосковье и в регионах, в том числе благодаря государственно-частному партнерству. Буквально на днях Сергей Собянин в своем телеграм-канале сообщил, что в Москве с начала года инвесторам и застройщикам было представлено без торгов свыше 350 га земли под масштабные инвестпроекты, в том числе спорткомплексы, что почти в два раза больше, чем за весь прошлый год. Эта мера поддержки появилась в марте 2022 года, она предполагает арендную плату за землю 1 рубль в год. Экономия инвесторов составит до 1 млн. рублей в год за гектар земли.

Нужно сказать, что привлекательность сегмента ФОК для девелоперов, строительных организаций и частных крупных инвесторов не ограничивается поддержкой государства и регионов. Этот формат может быть достаточно инвестиционно привлекательным сам по себе. Правда в данном случае речь идет о профессиональных участниках рынка недвижимости и крупных инвесторах, и длинных деньгах.

Входной порог на этот рынок один из самых высоких в недвижимости. Стоимость ФОК составляет не менее 100 тыс. рублей за квадратный метр. Сроки окупаемости большие – не менее 6-7 лет эксплуатации. И именно этим объяснялись до сих пор довольно сдержанные темпы вывода на рынок новых строительных объектов.

Вместе с тем, перспективы у рынка ФОК без преувеличения большие. Рынок ФОК далек от насыщения, причем не только в регионах, но и в Москве, и в ближайшем Подмосковье.

Была информация о том, что до 2027 года в Москве могут быть построено до 20 новых ФОК в рамках адресной инвестиционной программы на 2024-2026 годы. Но уже понятно, что этого количества явно будет недостаточно. Мы видим, что очень многие локации в Москве не «закрыты» с точки зрения спортивной инфраструктуры. Например, есть потенциал для появления новых ФОК по Юго-Западному, Юго-Восточному направлениям. В этих локациях есть платежеспособный спрос со стороны населения, вакантные предложения для аренды земли или строительства. Не меньше возможностей для развития ФОК на сегодняшний день предоставляет рынок Подмосковья.

Самое главное, что нужно знать инвесторам о ФОК – это высокая функциональность таких объектов. Как правило, ФОК принято рассматривать как пространство для здорового образа жизни, семейных и молодежных развлечений и они, конечно, являются центром притяжения для довольно широкой целевой аудитории. Инвесторы и девелоперы могут к тому же успешно сдавать ФОК в аренду крупным федеральным сетям фитнес-центров, которые сейчас активно ищут выходы в регионы и, тем самым, избавиться от головной боли в виде поиска арендаторов. Можно выбрать другой подход, например, максимально заставить «работать» все свободные площади ФОК, найдя арендаторов среди бизнеса, который остается маржинальным вне любой ситуации на рынке – магазины розничной торговли, пункты выдачи маркетплейсов, аптеки, филиалы различных медицинских организаций. Например, в пандемию, когда практически все общественные организации были вынуждены закрыться для посещений, именно такого рода арендаторы позволили выжить многим ФОК.

Популярность ФОК в удаленных регионах с этой точки зрения переоценить сложно. К тому же небольшие населенные пункты чаще всего не избалованы, в отличие от крупных мегаполисов, качественной инфраструктурой. Открытие ФОК в небольшом городе – это всегда большое событие и ключевой общественный центр, потенциал проходимости которого в среднем может достигать 100-200 тыс. человек ежегодно, что немало для многих региональных центров.