Рынок аренды складских площадей может вырасти вдвое в течение 5 лет

Российский рынок аренды складских площадей растет на фоне стремительного развития электронной торговли и логистических цепочек.

Доля вакантных площадей на складском рынке в Московском регионе к концу года уже стремится к нулю. Согласно данным, опубликованным в CRE, неудовлетворенный спрос на рынке сейчас оценивается в 1-1,5 млн кв. м, а в перспективе – до 10 млн кв. м. Прогнозы по строительству на 2024 год не превышают 2,5 млн кв. м, из которых до 1 млн кв. м могут быть построены под заказ.

С увеличением логистического плеча, поставщикам приходится увеличивать остатки на складах. Не спешат освобождать склады и зарубежные компании, которые покинули страну. Условия договоров у многих из них таковы, что дешевле дождаться окончания срока аренды. Бурный рост дистанционной торговли, заставляет маркетплейсы искать склады большей площади.

По итогам года стоимость аренды складов может вырасти на 47%. И это не предел. Есть все предпосылки к тому, что стоимость аренды в следующем году поднимется еще на 20%. Цикл строительства современных складов не быстрый, он занимает порядка двух лет. По истечении этого времени мы можем увидеть на рынке начало стабилизации предложения. До тех пор спрос на склады и цена на аренду будут двигаться вверх.

Примечательно, что практически равным высоким спросом пользуются разные складские помещения.

Мы проектируем всю размерную сетку складских помещений и видим, что хороших малых площадей (500 кв метров– 1,5 тыс кв. метров) тоже нет. Освободившиеся помещения сдаются сразу. На фоне дефицита складских помещений арендодатели повышают ставки и диктуют условия. И МСП вынуждены их принимать. Для многих компаний переезд может оказаться сравним с банкротством с учетом высоких транспортно-логистических затрат.

Большой спрос на строительство складов сейчас диктует онлайн-ритейл. Классические склады класса А требую доработки для оборудования под маркетплейсы, у них особые требования к зданиям – это должны быть современные помещения, с большой площадью (не менее 80 тыс. кв м), качественными коммуникациями и повсеместной вентиляцией. У маркетплейсов на складах работают люди, поэтому последний критерий является обязательным.

Складов, подходящих под такие критерии и находящихся в удобном расположении от основных въездов в Москву, практически не осталось. По нашим оценкам, наиболее активно застройка идет вдоль Симферопольского, Киевского, Калужского шоссе, М4 Дон, М11, а также дорог, близких к ЦКАД. В преддверии открытия скоростной трассы М12, началась стройка складских помещений вдоль Новорязанского шоссе, здесь территории имеют хороший потенциал развития для этого типа недвижимости.

На складской рынок в этом году начали выходить крупные застройщики и инвесторы.

Рынок складской недвижимости вполне может конкурировать по доходности со многими инструментами фондового рынка. Например, УК «Альфа-Капитал» сейчас предлагает инвестировать в складскую недвижимость с доходностью 22,14% годовых в рублях и сроком инвестиций – до пяти лет.

В целом инвесторы рассматривают складской рынок с точки зрения получения дохода от сдачи складов в аренду, роста стоимости этой недвижимости, некоторые покупают землю с целью продажи. На этапе строительства здания обходятся в 50-70 тыс. рублей за кв метр, а продать готовый склад примерно через два года получится по цене 120 тыс. рублей за кв метр.

Застройщики тоже увидели, что могут заработать на рынке складской недвижимости. На фоне возможного снижения рентабельности рынка жилья, многие из них планируют получать дополнительный доход от аренды и продажи складской недвижимости. Есть и еще одна причина, по которой на рынок складской недвижимости выходят застройщики. Создавая новые рабочие места, они могут рассчитывать получить от города компенсацию.

Достаточно выгодным сейчас является дробление большого склада на блоки по 1000 -1500 кв. м с дальнейшей продажей. Маржа от таких сделок может достигать порядка 50%.

Логистический комплекс страны стоит на пороге нового бума. И это не преувеличение. Многие компании дефицит вакантных площадей подтолкнул к строительству собственных складов и покупке готовых. Даже с учетом роста цен на стройматериалы и ставок по ипотеке, вкладываться в собственное складское помещение оказывается выгоднее, чем арендовать.

Спешить с застройкой компании заставляет дефицит земли под строительство вблизи Москвы. Дефицит будет только усиливаться с развитием импортозамещения и локализацией новых производств.