Фабрика облигаций

Частным инвесторам нужны новые финансовые инструменты с гарантией возвратности инвестиций и доходности.

Частные инвесторы на сегодняшний день не присутствуют на рынке ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), но и рынка как такого в России нет. По состоянию на 31 мая 2017 года объем ИЦБ в обращении составлял всего 377 млрд рублей или менее 1% от ВВП, в то время как в США объем находящихся в обращении ИЦБ превышает 40% от ВВП.

Причины того, что рынок не сформировался, связаны с отсутствием стандартного продукта и использованием многотраншевой структуры сделок. Каждый выпуск осуществляется с отдельного ипотечного агента и состоит из нескольких траншей с различным уровнем риска. Получается, что для адекватной оценки соотношения риска и доходности необходимо наличие специальной экспертизы, глубокое понимание рынка ипотеки и детальный анализ структуры и документации сделки. Такое под силу только очень ограниченному кругу инвесторов, так что профессиональных инвесторов в ИЦБ не так много. Чтобы сформировать ликвидный рынок ИЦБ, АИЖК реализует стратегическую инициативу Фабрика ИЦБ: дочерняя компания АИЖК «ООО ИА Фабрика ИЦБ» выпускает однотраншевые ипотечные облигации, обеспеченные ипотечными кредитами различных банков и солидарным поручительством АИЖК. В рамках Фабрики АИЖК планирует сотрудничать с разными банками, как с государственными, так и с частными и иностранными. Уже закрыта крупнейшая в истории российской секьюритизации сделка со Сбербанком на 50 млрд рублей и две сделки с Банком Жилищного Финансирования на 2,1 и 1,4 млрд рублей.

C запуском Фабрики рынок ИЦБ стал понятнее для инвестора. Теперь не нужно разбираться в тонкостях эмиссионной документации и строить сложные модели для оценки кредитного риска – его берет на себя АИЖК, предоставляя гарантии по возврату основного тела долга и процентов. Учитывая, что АИЖК присвоены кредитные рейтинги международных рейтинговых агентств и российского агентства АКРА на уровне обязательств Правительства РФ, сомневаться в надежности этих бумаг не приходится.

Мы ожидаем, что появление стандартного продукта с высокой надежностью привлечет на рынок ИЦБ как широкий круг институциональных инвесторов (банки, НПФ, страховые компании), так и частных инвесторов. Успех народных ОФЗ показал, что частным инвесторам нужны новые финансовые инструменты при условии гарантии возвратности инвестиций и доходности, превышающей ставки по депозитам. ИЦБ предлагают именно такое сочетание. Помимо поручительства АИЖК ценные бумаги обеспечены и залогом в виде недвижимости. При этом ипотека, пожалуй, самый качественный актив на российском финансовом рынке, заёмщики у нас дисциплинированные и уровень просрочки более 90 дней не превышает 2,5% от всего объема кредитов - очень низкий показатель даже по сравнению с развитыми рынками.

Еще одно требование инвесторов – ликвидность. Чтобы удовлетворить этот запрос, Агентство выставляет двусторонние котировки по ипотечным ценным бумагам на Московской бирже. Поэтому у частных инвесторов будет возможность приобрести бумаги не через агента, взимающего значительную комиссию, как это реализовано с ОФЗ-н, а через брокера без уплаты дополнительной комиссии и быстро продать облигации, если возникнет необходимость.

Говоря о доходности, важно понимать, что типовой продукт, выпускаемый Фабрикой ИЦБ, не предполагает фиксированного купона. Это модель pass-through, по которой работают американские ипотечные агентства: все поступления по ипотечным кредитам, как проценты, так и погашение основной суммы долга за вычетом расходов АИЖК, передаются инвесторам в ИЦБ.

В последнее время банки начали активно снижать ставки по ипотеке мере снижения ключевой ставки Банка России. Однако так как кредиты попадают в пул не сразу, ставки в секьюритизируемых сейчас пулах отражают ставки годичной давности (по данным аналитического центра АИЖК, в июне 2016 года средняя ставка по выданным кредитам - 12,9%). Из платежей по кредитам вычитаются расходы, включающие стоимость поручительства АИЖК, расходы на обслуживание ипотечных закладных Банком, расходы на выпуск облигаций и инфраструктурные расходы.

Так как заемщики могут ускоренно погашать ипотеку, предсказать объем поступлений инвестору в каждый купонный период не представляется возможным. Таким образом, инвестор, покупая ИЦБ, принимает на себя риск досрочного погашения бумаги. За этот риск, которого нет при покупке ОФЗ, он получает премию. Размер этой премии будет зависеть от характеристик конкретных бумаг и по мере роста ликвидности рынка ИЦБ премия будет уменьшаться. Однако доходность этого инструмента все равно будет выше, чем у ОФЗ, поэтому мы видим большой потенциал спроса на этот продукт.

Мы ожидаем, что по мере снижения ставок по депозитам частными инвесторами будут востребованы альтернативные инструменты. Обеспеченные качественным активом - ипотекой – бумаги обязательно вызовут большой интерес со стороны частных инвесторов. Однако инвестору нужна прежде всего надежность, которая обеспечивается за счет поручительства АИЖК. Если раньше поручительство предоставлялось по бумагам, выпущенным разными ипотечными агентами, то теперь исключительно по бумагам, выпущенным Фабрикой ИЦБ. Инвестору, интересующемуся ипотечными бумагами различных ипотечных агентов, необходимо тщательно взвешивать риски и анализировать механизм защиты его прав.