Искусственный интеллект для инвестиций в недвижимость: когда это станет реальностью?

Как работает ИИ в этой сфере и чего можно ожидать от машин в будущем.

Безошибочная оценка

Искусственный интеллект на рынке недвижимости — это уже не мечта, а реальность. Сейчас мы видим первый этап развития: множество компаний создают машины, которые учатся оценивать квартиры, офисы и другие объекты. Собственно, подобные машины уже существуют около восьми лет и постоянно совершенствуются. Например, есть свой ИИ у ЦИАНа: он используется в калькуляторе стоимости недвижимости и помогает довольно точно определить рыночную стоимость квартиры или офиса.

Чтобы понять, как машина может оценить стоимость вашей квартиры, нужно знать, из чего эта стоимость вообще складывается. В целом на цену недвижимости влияют три основных фактора:

• Месторасположение.

Важна не только локация на карте, но и соседство, инфраструктура, близость к рабочим местам. Квартира в центре, конечно, стоит дороже, чем на окраине, но важно смотреть и на конкретный район и даже дом: если под окнами проходит железная дорога, а до ближайшего супермаркета нужно ехать на машине, это снижает привлекательность объекта и его цену.

• Дом, в котором расположен объект.

Квартиры в кирпичных домах дороже, чем в панельных или блочных. Также важно, есть ли в доме лифт, когда проводился капитальный ремонт и так далее.

• Эстетика и субъективность.

Вид из окна, экологичность района и прочие факторы, которые обычно зависят от личных вкусов и предпочтений покупателей.

Искусственный интеллект может эффективно проанализировать все объективные факторы: локацию, транспортную доступность, качество дома, примерную стоимость ремонта. За рамками остаются только субъективные факторы, которые в принципе очень сложно поддаются оценке и измерению.

Например, искусственный интеллект, разработанный Realiste, уже успешно оценивает, в каких районах Москвы и Подмосковья выгоднее приобретать недвижимость, а какие не стоит рассматривать для инвестиций. Для этого машина смотрит весь объём жилой недвижимости, которая выставлялась на рынок за последний год, и распределяет квартиры или частные дома по трём группам: недооценённые, в среднем по рынку и переоценённые. На основе этих выводов ИИ рисует карту, на которой сразу видны наиболее популярные сейчас районы (они отмечены красным цветом) и наиболее перспективные (зелёным) с точки зрения инвестиций.

До инвестиций нужно подрасти

Однако у современных машин всё же есть одна проблема: несмотря на то, что мы говорим о высокой точности оценки, она всё же пока не может приблизиться к 100% — по данным Realiste, она составляет порядка 90%. А значит, принимать инвестиционные решения, основываясь только на мнении искусственного интеллекта, пока сложно. Всё же погрешность в 10%, то есть вероятность ошибки в цене — это много для мира инвестиций.

Многие игроки рынка уже активно работают над этим недочётом. На автоматические оценки на основе объективных факторов наслаивают различные технологические новшества. Например, используют алгоритмы Random forest, Gradient boosting и другие. Они помогают увеличить точность прогнозов до 91-94%, и этот показатель постоянно растёт. А значит, через некоторое время можно действительно полагаться на оценку машины. В будущем искусственный интеллект сможет оценивать не только стоимость объекта для инвестиций, но и сам вкладывать деньги и получать хорошую прибыль.

Искусственный интеллект — инвестор

У искусственного интеллекта в мире инвестиций огромное будущее. Ведь фактически инвестор, основываясь на рыночных данных, оценивает, за сколько нужно купить объект, каковы будут затраты на него, когда и за сколько нужно продать, чтобы оказаться в выигрыше. Все эти данные нужно собрать и внести в экселевские таблицы, которые выполнят расчёты. Правильные расчёты — основа всех инвестиций. Но если делать эту работу вручную, вероятность ошибки велика — а если передать её машине?

Искусственный интеллект уже сегодня всё точнее и точнее заполняет огромные таблицы верной информацией — что-то он берёт на рынке, другие оценки выставляет сам. Точность повышается с каждым годом, а уж про скорость и говорить не стоит — естественно, машина способна обработать колоссальные объёмы данных в разы быстрее даже самого гениального человека.

И когда машины научатся с очень высокой точностью делать выводы, наступит второй этап развития искусственного интеллекта в недвижимости — он сам станет инвестором.

Собственно, на Западе это уже начинает происходить: там уже есть компании, которые развивают ИИ так, чтобы он мог инвестировать самостоятельно. И вероятнее всего, в течение десяти следующих лет такие машины станут реальностью. Можно будет доверить искусственному интеллекту сумму — сперва речь будет идти о не слишком крупных чеках, в пределах 300 тысяч долларов — и он сможет эффективно вкладывать её в объекты недвижимости. И при этом переиграет других игроков рынка инвестиций.

Конечно, до этого должно ещё пройти какое-то время. Всё же сегодня ИИ является скорее инструментом для анализа и быстроты реагирования на сделки покупки и продажи — решения принимает по-прежнему человек. До думающей и принимающей самостоятельные решения машины ещё неблизкий путь. Но в будущем машины почти наверняка разовьются до такого уровня, когда мы будем спокойно доверять им свои деньги.