ПИФ недвижимости: что это такое и как на нём заработать частному инвестору

Вложения в недвижимость — не такая плохая идея, как кажется многим инвесторам. Главное, не покупать квартиру в надежде заработать на сдаче в аренду, а выбирать другие инструменты. Например, вложиться в паевой инвестиционный фонд недвижимости.

Что такое ПИФ недвижимости

Паевой инвестиционный фонд — это простой способ вложения денег в недвижимость или ценные бумаги (зависит от типа фонда). Вкладчики отдают фонду свои деньги в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Управляющая компания фонда инвестирует полученные средства в различные активы — если речь идёт о фондах недвижимости, это может быть покупка жилых квартир или офисов и последующая их перепродажа либо сдача в аренду. Через заранее определённое время фонд закрывается, и полученная прибыль распределяется между вкладчиками пропорционально их паям.

ПИФы недвижимости закрытые: это значит, что нельзя в любой момент обналичить свой пай, то есть получить вложенные деньги назад. Паи погашаются только после закрытия фонда.

В целом такие вложения удобны инвесторам, которые не готовы самостоятельно принимать решения из-за недостатка опыта или времени. Вы фактически отдаёте свои деньги под доверительное управление профессионалам и рассчитываете получить прибыль, которую фонд обозначает как целевую.

Теперь самое интересное: о какой прибыли идёт речь. Вообще фонды недвижимости ориентированы на доходность выше ставок банковских депозитов и других консервативных инвестиций. Однако итоговая доходность всё же зависит от конкретного фонда — некоторые уходят в минус, другие приносят вкладчикам 10-15% годовых. Прежде чем отнести свои деньги, внимательно изучите нужно всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.

Во что ЗПИФн вкладывает деньги

По закону фонды на недвижимость должны вкладывать большую долю капитала именно в недвижимость — это могут быть квартиры, офисы, ТЦ, отели, земельные участки.

Сложностей тут несколько. Во-первых, большинство российских ЗПИФн просто покупают какой-то объём недвижимости и держат её несколько лет в надежде, что цены вырастут. Но исторически это совершенно не обязательно, и таким образом легко уйти в минус.

Во-вторых, инвестиции в недвижимость подвержены валютным колебаниям. Ведь на российском рынке мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара резко растёт, то в валюте мы либо получаем нулевую прибыль, либо и вовсе теряем. Застраховаться от этих рисков можно, если небольшую часть денег фонда вкладывать не в депозиты и облигации, как это делают обычно, а покупать фьючерсы на доллар. Такой схемы пока нет на российском рынке, но фонд «Реалист», который скоро откроется, будет действовать именно так.

Преимущества ЗПИФн

• Высокая надёжность.

Банк России и специализированный депозитарий жёстко контролируют распоряжение имуществом ЗПИФн. Деятельность самого фонда регулируется государством. Активами фонда распоряжается профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

• Невысокий порог входа.

Стоимость паёв в разы ниже цены реальной недвижимости: инвестору не нужно иметь на счету миллионы рублей, обычно речь идёт о нескольких сотнях тысяч.

• Прозрачность.

Управляющая компания обязана регулярно публиковать отчёты фонда, чтобы инвестор понимал, что происходит с его деньгами.

• Фонд не отвечает по долгам инвесторов или управляющей компании.

Если у кого-то из пайщиков или у УК возникнут финансовые трудности, средства фонда останутся нетронутыми. Вложенный вами капитал не сгорит.

• Возможность регулярных выплат.

Некоторые фонды в течение срока своего действия выплачивают пайщикам промежуточный доход.

• Налоговые льготы.

Доход от управления активами, полученный в рамках ЗПИФн, не подлежит налогообложению и может быть полностью реинвестирован. Это ещё больше повышает доходность. Налог на доход пайщик выплачивает только после погашения пая или его продажи либо получения промежуточного дохода.

Минусы ЗПИФн

• Доходность зависит от качества управления.

Далеко не каждый фонд принесёт вам обещанную прибыль: всегда нужно разбираться, во что будут вложены ваши деньги и как ими будут управлять. Главный риск тут в том, что капитал инвестирую в 1-2 крупных объекта, которые за 5-10 лет существования фонда не подорожают, а, наоборот, потеряют в цене, а значит, принесут пайщикам убытки.

• Не слишком высокая ликвидность.

Деньги остаются в фонде до окончания его срока действия — обычно речь идёт о 5-10 годах.

• В России на открытом рынке доступно не так много ЗПИФ, что затрудняет вложения в них для неквалифицированных инвесторов.

Многие фонды, приносящие высокий доход, создаются под определённые проекты, то есть по сути для своих. На бирже же доступно всего несколько десятков фондов из примерно 500 зарегистрированных.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн доступны на бирже в том числе и для неквалифицированных инвесторов — и в этом случае можно повысить ликвидность актива, продав их через брокера. Однако нужно учитывать, что на бирже вы можете найти лишь несколько десятков фондов из сотен зарегистрированных. Минус ещё и в том, что у большинства доступных через биржу ЗПИФн сделок не бывает годами, а значит, эффективность управления невысокая.

Чтобы купить пай, найдите в поиске ЗПИФн, доступные у вашего брокера. Довольно много вариантов предлагают инвестиционные сервисы от Сбербанка или ВТБ: в них можно купить, например, ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» (управляется Сбербанком, цена пая всего 158 рублей), ЗПИФн «Дом.рф» (1 320 рублей за пай) или ЗПИФн «Рентный» (тут пай стоит уже 526 000 рублей). Подчеркну, что я просто перечисляю фонды, это не рекомендация к покупке. И ещё раз напомню, что перед покупкой важно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.

Я считаю, что сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций для частного инвестора за счёт надёжности и защиты государством. Фактически ваши деньги защищены так же, как если бы лежали на банковском вкладе, однако при правильном выборе фонда доходность будет в разы выше.

Выбор фонда — это как раз основная сложность. Ищите ЗПИФн, который обещает прозрачность в управлении (частая публикация отчётов, чтобы было видно движение денег) и планирует регулярно совершать сделки. Если фонд к тому же обещает защитить капитал вкладчиков от валютных колебаний, то этот вариант действительно достоин выбора.