Недвижимость в ОАЭ: новостройки или вторичка – что выбирают инвесторы в 2025 году

В первые пять месяцев 2025 года рынок жилой недвижимости ОАЭ показал уверенный рост: общий объём сделок превысил 237 млрд. дирхамов (103 889 сделок). Инвесторы сталкиваются с ключевым выбором: вложиться в объекты на этапе строительства ради долгосрочного прироста капитала или отдать предпочтение готовому жилью с немедленной доходностью.

Рассмотрим, как сегодня распределяется внимание инвесторов между новостройками и вторичным рынком, какие факторы влияют на их выбор и на что делают ставку российские покупатели.

Новостройки доминируют, но вторичный рынок тоже привлекает инвесторов

Рынок недвижимости ОАЭ сохраняет устойчивый рост во всех ключевых регионах: есть высокая активность и в северных эмиратах, например, в Рас-Аль-Хайме. При этом, поскольку на Дубай и Абу-Даби приходится более 90% общего объёма сделок в стране, мы рассмотрим основные тенденции спроса на первичную и вторичную недвижимость на примере этих эмиратов. Все цифры представлены за период январь–май 2025 года и в сравнении с аналогичным отрезком 2024 года.

В Дубае – абсолютном лидере рынка – жилые объекты от застройщика на стадии строительства занимают почти 60% всех сделок, их объем вырос на 12,9%, достигнув почти 120 млрд. дирхамов. Однако несмотря на то, что первичный рынок остаётся основным выбором инвесторов, весомая цифра в оставшиеся 40% подчёркивает одновременный устойчивый интерес к вторичным объектам, которые в большинстве случаев готовы к немедленному заселению или аренде. Причём число таких сделок также выросло – на 16,2%.

В Абу-Даби спрос распределяется относительно равномерно, с легким перевесом в сторону готового жилья. На зрелом рынке столицы инвесторы делают ставку не только на перспективу, но и на немедленную отдачу.

В целом по ОАЭ в 2025 году спрос на off-plan недвижимость (на стадии строительства) сохраняет лидерство благодаря гибким условиями оплаты и ожиданиям прироста стоимости после сдачи объекта.

Цены: рост в новостройках, стабильность на «вторичке»

Динамика цен на рынке Дубая в этом году в пользу первичной недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра на этапе старта продаж выросла с 18 306 до 19 691 дирхама – рост объясняется высоким спросом со стороны инвесторов и активностью застройщиков.

Во вторичном сегменте отмечалась более стабильная ценовая ситуация: средняя цена за квадратный метр выросла незначительно (в сравнении января с маем) с 17,867 дирхам до 18,040 дирхам за м².

В отдельных районах мы можем наблюдать резкий скачок цен. Например, в сегменте новых объектов лидером остаётся Palm Jumeirah, где стоимость квадратного метра выросла с ~65,7 до ~129,9 тыс. дирхамов. Однако такое увеличение средней цены в статистике обусловлено единичными сделками в ультра-премиальном сегменте – в мае были проданы пентхаусы с уникальными видовыми характеристиками.

На вторичном рынке наибольший прирост цен показал район Jebel Ali – с 9 379 до 13 158 дирхамов за м² (+140,3%).

Доходность инвестиций: высокие ставки и потенциал роста

Недвижимость в ОАЭ сохраняет высокую инвестиционную привлекательность за счет стабильного арендного дохода и значительного прироста стоимости. Средняя доходность от аренды в Дубае для квартир составляет около 5-6% годовых. Этот показатель может быть и 7–9% в популярных районах, таких как Jumeirah Village Circle, Dubai South и International City. В сегменте вилл доходность ниже – порядка 5–6% в развивающихся районах, таких как DAMAC Hills и JVC.

Портрет инвесторов

Около 65% покупателей в первичном сегменте – иностранцы, прежде всего, из Индии (22%), Великобритании (17%), Китая (14%) и России (9%). Их привлекают гибкие условия оплаты, отсутствие налогов и возможность получения долгосрочной визы. Институциональные инвесторы, такие как Brookfield, Goldman Sachs и Apollo, активно инвестируют в крупные проекты, рассчитывая на долгосрочную отдачу.

Готовое жилье чаще выбирают инвесторы, ориентированные на быструю окупаемость и снижение рисков. Возможность сразу же сдавать в аренду или использовать недвижимость для собственного проживания делает такие объекты особенно удобными. Также среди безусловных плюсов – понятные условия сделки, визуальная оценка состояния объекта и развитая инфраструктура. Среди минусов – ограниченные варианты оплаты и возможный износ.

Российские инвесторы: вклад и предпочтения

В 2025 году российские инвесторы занимают 5-е место среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае. Общие инвестиции россиян в дубайскую недвижимость с 2022 года достигли $6,3 млрд. В 2024 году объем вложений вырос на 20%. По прогнозу, общая доля российских и китайских инвесторов на рынке недвижимости Дубая в этом году может превысить 30%.

У россиян по-прежнему высокий интерес к новостройкам благодаря привлекательным условиям оплаты и потенциалу роста цен. Наши соотечественники активно инвестируют в премиальные районы, такие как Palm Jumeirah, Emirates Hills и Downtown Dubai, Dubai Creek Harbour, Downtown, а также в ликвидные локации с устойчивым спросом (Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers, Business Bay).

В то же время предпочтения в выборе недвижимости среди российских инвесторов смещаются в сторону готового жилья. Вторичный рынок недвижимости в ОАЭ в 2025 году – это инструмент с понятной структурой сделки и возможностью быстрой монетизации вложений. В условиях высокой конкуренции среди застройщиков и риска коррекции рынка готовые объекты становятся прагматичным решением: они позволяют проверить качество, оценить район и выйти на доход сразу после покупки.

Грамотно подобранная «вторичка» в ликвидных локациях может не только обеспечить стабильную арендную доходность, но и выступить как защитный актив в периоды ценовой волатильности. В этом контексте вторичный рынок становится не просто альтернативой, а осознанным выбором инвестора, нацеленного на надежность и прогнозируемость вложений.