Инвестфонды ищут убежища в земле

По данным, полученным агентством Reuters в ходе интервью с главами компаний, инвестиционные фонды стали агрессивно покупать сельскохозяйственные участки, нарастив свои земельные портфели до более чем миллиона акров (более 405 000 га).

Это стремление обусловлено желанием защититься от инфляции и использовать возможности, предоставляемые растущим глобальным спросом на продукты питания.

Однако эта тенденция вызывает беспокойство среди некоторых американских законодателей, которые опасаются, что корпоративные интересы могут сделать сельскохозяйственные земли недоступными для следующего поколения фермеров. В ответ на это они разрабатывают законопроект, направленный на установление ограничений на приобретение сельхозугодий.

Несмотря на то что площади, приобретаемые инвестиционными компаниями, такими как Manulife Investment Management и Nuveen, составляют лишь небольшую долю от общего объёма сельскохозяйственных угодий в США, темп приобретений значительно увеличился после финансового кризиса 2008 года. Это произошло из-за поиска компаниями новых инвестиционных возможностей, как утверждают управляющие фондами в интервью Reuters, а также на основе данных Национального совета фидуциариев по инвестициям в недвижимость (NCREIF).

Согласно ежеквартальному индексу сельскохозяйственных угодий NCREIF, который отслеживает владения семи крупнейших компаний, специализирующихся на инвестициях в сельскохозяйственные земли, наблюдается устойчивый рост интереса к этому сектору. Количество объектов, принадлежащих таким компаниям, увеличилось на 231% с 2008 года по второй квартал 2023 года, и стоимость этих активов выросла более чем на 800%, достигнув примерно $16,2 млрд.

Сельскохозяйственные угодья продолжают приносить стабильную прибыль даже в условиях высокой инфляции, и компании выражают надежду на устойчивый спрос на сельскохозяйственные культуры. Это связано с прогнозами Организации объединенных наций (ООН, UN), согласно которым к 2050 году потребность в продовольствии увеличится на 60% из-за роста населения.

Согласно данным Министерства сельского хозяйства США (USDA), приобретения инвестиционными компаниями превосходят по объёму покупки сельскохозяйственных угодий иностранными корпорациями.

В текущем году законодатели обсуждали вопрос о необходимости ограничения владения сельхозугодиями иностранными компаниями, опасаясь возможности использования этого для политического воздействия. Сенат включил положение о запрете приобретения сельскохозяйственных земель Китаем, Россией, Ираном и Северной Кореей в свой вариант Закон о полномочиях в сфере национальной обороны (National Defense Authorization Act), который пока не был согласован с версией, предложенной Палатой представителей.

Согласно последним доступным данным Министерства сельского хозяйства США, объём земель, принадлежащих иностранным компаниям, вырос на 64%, достигнув примерно 40,8 миллиона акров в период с 2010 по 2021 год. Стоимость этих земель удвоилась и составила примерно $72,5 млрд.

Хотя NCREIF не предоставляет информацию о площади, принадлежащей инвестиционным компаниям, обзор вебсайтов, отчётов об устойчивом развитии, ежегодных отчётов, федеральных документов и интервью с руководителями шести из семи компаний, входящих в индекс, показал, что они владеют приблизительно 1,65 миллионами акров земли.

Пол Шадегг (Paul Schadegg), вице-президент по операциям с недвижимостью компании Farmers National Company, управляющей фермой, отметил, что появление инвесторов на рынке сельскохозяйственных угодий может привести к повышению цен на землю. «Они устанавливают новые стандарты», - подчеркнул он.

По словам Тима Гиббонса (Tim Gibbons), директора по связям с общественностью Сельского кризисного центра штата Миссури, правозащитной группы, увеличение среднего возраста фермеров создает преграды для молодых и начинающих фермеров из-за высокой стоимости земли.

«Если следующее поколение не проявит интерес к возвращению на ферму», - отметил он, - «То кто будет владеть этой землей?».

Согласно данным Министерства сельского хозяйства США, средняя цена за акр пахотных земель достигла рекордных $5460 в 2023 году по сравнению с $2700 в 2010 году, что объясняется, в том числе, высокими ценами на сырье и повышенным спросом.

По данным того же министерства, примерно 60% сельскохозяйственных угодий в США принадлежат и управляются фермерами, в то время как остальная часть находится в собственности и управлении нефермерских операторов, включая частных лиц, тресты и корпорации.

Инвестиционные компании утверждают, что приобретают сельскохозяйственные земли из-за их устойчивости к инфляции, обеспечивающей стабильный доход через аренду, а также из-за ограниченного риска убытков. Эти характеристики стали более привлекательными после финансового кризиса 2008 года, побудив инвесторов создавать диверсифицированные портфели.

«Это надёжный актив. Он подобен золоту. Он никуда не денется», - подчеркнул Дэвид Гладстон (David Gladstone), генеральный директор компании Gladstone Land, инвестиционного фонда недвижимости, владеющего 116 000 акрами сельскохозяйственных угодий, где в основном выращивается черника, клубника, миндаль и другие продукты, поставляемые по всему миру в 15 штатах на общую сумму $1,6 млрд.

Согласно презентации для инвесторов в августе, представленной Gladstone Land, индекс сельскохозяйственных угодий NCREIF в среднем демонстрировал годовую доходность на уровне 11,4% за последние 25 лет по сравнению с 9,3% для индекса S&P 500.

Сельскохозяйственные угодья также предоставляют потенциал роста, поскольку спрос на продукты питания растёт во всем мире, как указано на вебсайтах компаний Manulife, владеющей 284 413 акрами сельскохозяйственных угодий в США на сумму $3,3 млрд (согласно отчёту об инвестициях в сельское хозяйство за 2022 год), и Nuveen, владеющей 751 000 акрами сельскохозяйственных угодий в США общей стоимостью $6,6 млрд (согласно отчёту об устойчивом развитии за 2023 год).

Политики рассматривают более строгие правила относительно приобретения сельскохозяйственных земель в рамках следующей версии пятилетнего законопроекта о сельском хозяйстве, который Конгресс должен был принять в текущем году, но который, вероятно, будет перенесён на следующий год.

Этот законопроект, предложенный сенатором Кори Букером (Cory Booker) в июле, членом сенатского комитета по сельскому хозяйству и поддержанный 70 фермерскими и сельскими группами, предполагает ограничение прав инвестиционных фондов на покупку и аренду сельскохозяйственных земель. Он также предполагает запрет для крупных корпоративных инвесторов использовать программы Министерства сельского хозяйства США, связанные с сельским хозяйством.

Согласно мнению Брюса Шеррика (Bruce Sherrick), директора Центра исследований сельскохозяйственных угодий в Университете Иллинойса, федеральные программы, такие как страхование урожая и товарные субсидии, могут увеличить привлекательность инвестиций в сельскохозяйственные угодья, поскольку они снижают риски.