Инвестиции в «элитку»: важна уникальность

Много заработать за счет вложений в элитную недвижимость даже в Москве сегодня вряд ли удастся, говорят риелторы. Инвесторов, которые приобретают дорогие лоты, сейчас интересует, прежде всего, возможность сохранения крупных активов – на долгосрочный период и с минимальными рисками.

Если говорить в целом о современном этапе развития рынка инвестиций в элитное жилье, то после 2014 года, по словам Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, инвесторов больше стали интересовать уникальные проекты, которые в первую очередь позволяют сохранить добавленную стоимость и ценность на протяжении как можно более долгого срока. «Сегодня инвестор не ждет большой доходности от вложений, хотя, безусловно, стремится к ней. Его намного больше заботит сохранность денег с течением времени, возможность перепродать объект (как минимум за ту же цену, а желательно с прибылью) на горизонте 10 и более лет», – замечает он. При этом риелтор уточняет, что, несмотря на консервативность доходов в элитном сегменте, выгоды, которые приносит премиальное жилье, превышают ставки по банковским вкладам, которые постоянно снижаются.

Инвестиции в элитное жилье не связаны с большими рисками. Число элитных «недостроев» в последние пять лет стремится к нулю. «Все дорогие дома, как правило, сдаются в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой сроков, а обманутых дольщиков в элитном сегменте практически нет», – продолжает Дмитрий Халин.

Сейчас наблюдается тенденция к снижению инвестиционного потенциала рынка, говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group: «Если 2018-ый был «годом инвестиционных продаж», то в 2019 году уровень стартовых цен в новых проектах стал выше, дисконты на этапе закрытых продаж сократились. Заработать на инвестициях в жилую недвижимость возможно, но важен тщательный выбор как проекта, так и непосредственно лота для инвестирования».

Тренд на бренд

Все опрошенные порталом Finversia.ru специалисты в один голос утверждают, что к выбору объекта инвестиций в виде элитных или премиальных квадратных метров нужно подходить очень скрупулезно. «Не секрет, например, что многие элитные дома, построенные в 2000-е годы, которым всего около 15 лет, морально и физически уже устарели и сегодня не вызывают былого интереса среди покупателей вторичного жилья. Мы поводили исследование, в ходе которого определили зависимость между возрастом дома и изменением стоимости объектов в нем. Согласно полученным результатам, всего 1 из 20 проектов не теряет в стоимости за 10 лет. Это говорит о том, что в 19 остальных все же старое уступает новому», – напоминает Дмитрий Халин. Сейчас, по его словам, инвесторы смотрят, кто управляет объектом, насколько качественные материалы были использованы при строительстве, отделке фасадов и общественных зон, насколько продвинутые инженерные системы были установлены.

Спросом будут пользоваться уникальные вещи, прежде всего, редкие локации в центре Москвы, которые невозможно повторить и воспроизвести, отмечает эксперт: «Важную роль также будут играть бренды, под которыми выходят дома. Это связано с тем, что это и в целом в luxury сегменте и, в частности, в элитной недвижимости брендированные товары гораздо лучше сохраняют свою стоимость и ценность, чем небрендированные. Поэтому я думаю, что инвесторы будут вкладываться в активы под брендами дорогих отелей, модных домов. Перспективы того, что таких проектов в Москве будет все больше, определенно есть. не исключаю, что такая модель станет доминирующей на рынке в ближайшие 2-4 года».

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), соглашается, что наиболее рациональным способом вложений средств в элитную недвижимость на сегодняшний день является покупка элитных апартаментов под управлением ведущих гостиничных операторов. «По сути, подобные проекты предлагают готовую модель арендного бизнеса. Проживание в брендированных апартаментах открывает доступ ко всей инфраструктуре отеля: резиденты могут пользоваться службой room-service, услугами консьержа, уборкой, SPA-комплексом, фитнес-залом и т. д.», – говорит он. В частности, подключиться к системе сдачи апартаментов в аренду позволяют Moss Apartments (Adwill Hospitality), Roza Rossa (Metropol), Fairmont & Vesper Residence (Fairmont).

При этом Илья Менжунов уточняет, что такие объекты – пока эксклюзивный продукт. Проекты соответствующего формата выходят на московский рынок с периодичностью примерно раз в год. В этом случае владелец может рассчитывать на доходность 15-20% годовых. «Инвесторы уже успели оценить этот сегмент рынка недвижимости. Например, в Fairmont & Vesper Residence в первую очередь были раскуплены почти все лоты с одной спальней», – отмечает риелтор.

В следующем году, по оценкам Savills, на рынок выйдет не менее 2-х комплексов с брендированными резиденциями.

Стратегии

Привычные стратегии инвестирования в недвижимость – последующая продажа и классическая сдача в аренду – при покупке элитных объектов сегодня принесут низкую доходность, говорит Илья Менжунов. «В первом случае стоит учитывать, что спрос на рынке ограничен. Потенциальные инвесторы в элитное жилье проявляют гораздо больший интерес к зарубежной недвижимости, в частности, на Кипре. Также популярные объекты для инвестирования – дома престарелых, а также студенческие общежития в Англии», – считает он. То есть клиентов на российском элитном рынке становится все меньше. Поэтому велик риск, что, если объект недостаточно ликвиден, поиск покупателя займет несколько лет. «Это особенность именно высокобюджетного жилья. При этом высокий налог на недвижимость и дорогая эксплуатация существенно снизят выгоду от сделки», – отмечает Илья Менжунов. Традиционная сдача дорогого жилья в долгосрочную аренду, по его словам, также принесет небольшую доходность – около 3-5%.

Тем не менее, как говорит Екатерина Румянцева, при грамотном выборе объекта для инвестиций рост цен на лот за время строительства может составить 40-50% (20-25% в год). Некоторые эксперты даже говорят о возможности роста до 100% в горизонте нескольких лет. «Но важно учитывать, что помимо абсолютного увеличения продажной цены лота, существуют затраты на его содержание, обслуживание, вложения в ремонт. Стоит так же принимать в расчет уровень инфляции. При полноценном анализе инвестиционной привлекательности объекта картина редко выглядит радужной», – предупреждает глава Kalinka Group.

Если речь идет о перепродаже квартиры, то изучите, насколько высоко предложение в данном районе, рекомендует Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-Девелопмент». В новостройках, по ее словам, предпочтение лучше отдать дому, вокруг которого с высокой вероятностью не возведут еще несколько жилых комплексов в ближайшие годы. Конечно, такие предложения довольно редки, но зато позволяют быть абсолютно уверенным в том, что на них будет спрос. И даже если не получится увеличить прибыль, то перепродать объект точно удастся. «В плане аренды ситуация аналогичная. Оцените по открытым источникам предложения аренды в данном районе\доме. Очень важный нюанс при этом – количество выставленных лотов и длительность периода их позиционирования. Чем больше лотов и чем дольше период, тем рискованнее инвестиция», – продолжает эксперт.

По данным Savills, в течение января-декабря 2019 года в центре Москвы было заключено 1125 сделок с квартирами и апартаментами, стоимость которых составляет $1 млн и более. Таким образом, в среднем, каждый день в прошедшем году совершалось по 3 транзакции в бюджете от $1 млн. Суммарная стоимость высокобюджетных жилых лотов ценовой категории от $1 млн, приобретенных в течение 2019 года, составила свыше $2,2 млрд – это более 141 млрд руб. При этом на первичном рынке было заключено 43% сделок, остальные – на вторичном.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», считает, что сегодня выгоднее инвестировать в премиальные объекты, которые находятся ценовой категории на ступеньку ниже, чем «элитка». «Именно элитная недвижимость, то есть объекты со средней стоимостью квадрата свыше 800 тыс. рублей, – это слишком специфичный продукт. Поэтому инвестору, который не очень хорошо разбирается в специфике рынка недвижимости, лучше не рисковать с вложениями в такие квартиры. Я бы рекомендовал остановить свой выбор на рынке жилья премиум-класса (со средней ценой от 300 тыс. до 600 тыс. рублей за кв. м)», – говорит он. Во-первых, по словам Алексея Перлина, премиальные объекты более понятны инвестору с точки зрения их целевой аудитории, ликвидности и расположения, чем элитные. Во-вторых, они требует значительно меньших вложений, а значит и уровень рисков не столь велик, как при покупке, скажем, апартаментов стоимостью 300 млн рублей.

Стратегий вложений может быть несколько – все зависит от конкретных целей. Скажем, если инвестор намеревается получить максимальную премию за риск, то он может подыскать какой-либо редкий формат квартиры (например, двухуровневый пентхаус) в определенной престижной локации, небогатой на новостройки премиум-класса, рекомендует Алексей Перлин. Для этого постоянно нужно отслеживать новинки рынка, чтобы выбрать беспроигрышный вариант. В этом случае инвестор нацеливается на отложенный спрос, сформированный среди жителей этой локации. Рано или поздно покупатель на такой объект найдется.

Другая стратегия – вложение на ранней стадии строительства в наиболее ходовой вариант (двух– или трехкомнатную квартиру), желательно с отделкой. К завершению строительства ликвидный проект новостройки может подорожать на 30-40%. «Правда, выбирая наиболее популярные у покупателей форматы жилья, необходимо четко понимать, что конкурентов (в виде застройщика того же комплекса и других инвесторов) будет много. Поэтому нужно искать наиболее ликвидные планировки, лучшие виды из окна, определенные «фишки» (террасы, скажем)», – говорит глава «СМУ-6 Инвестиции».

Средний бюджет сделки для покупателей-миллионеров, по данным Savills, с начала 2019 года составил почти $2 млн (126 млн руб.). При этом 164 транзакции было совершено по цене от $3 млн, из них 52 – более $5 млн. Таким образом, средняя стоимость сделки по итогам года выросла на +5%.

По словам Дмитрия Халина, спрос на элитное жилье, предложение и цены способствуют активизации рынка. Сейчас здесь сохраняется максимальный за всю его историю объем предложения, особенно это касается первичного сегмента – около 3 тыс. объектов в продаже. «По всей видимости, после небольшой паузы, вызванной переходом на эскроу-счета, уже в ближайшее время предложение снова начнет пополняться. Причем на рынок могут выйти достаточно крупные премиальные жилые проекты», – говорит он. Есть все шансы, что количество лотов в продаже, которое доступно покупателям, уже в I-II-м квартале 2020 года повысится еще на +20%. Таким образом, с одной стороны, у клиентов появится выбор, а с другой – по-прежнему сохранится давление на цены и, соответственно, будет иметь место определенная доступность элитного жилья. Все это опять же будет подталкивать спрос вверх.

Динамика сделок на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости ЦАО Москвы стоимостью от $1 млн

Источник: Savills