Инвестиции в недвижимость в 2023 году

Что происходит на рынке недвижимости? Подешевеют или подорожают квадратные метры? Есть ли пузырь на рынке недвижимости и когда он лопнет? Какие есть варианты инвестиций в недвижимость? Обсуждению этих вопросов был посвящен специальный эфир на канале Finversia.

– События последних месяцев заставляют частных инвесторов задуматься о возможностях инвестиций в недвижимость, – начал эфир главный редактор Finversia Ян Арт. – Недвижимость во многом стала тихой гаванью для инвесторов. Прогнозы цен на недвижимость прямо противоположенные. Я думаю, что мы вступаем в период стагнации цен на недвижимость. В том, что происходит на рынке недвижимости, нам помогут разобраться гости – Александр Воскобойников, председатель правления группы компаний «Банкербук», и Александр Воронков, директор департамента альтернативных продуктов и услуг инвестиционной группы «Тринфико».

Ситуация на рынке недвижимости

– Рынок недвижимости неоднороден, – начал рассказ о ситуации на рынке Александр Воскобойников. – Он делится по регионам и по типам недвижимости. У нас много информационных искажений с бОльшим вниманием рынку Москвы. В 2022 году в России введено в строй рекордное количество жилья, более 100 млн. кв.м. Крупнейшие застройщики продолжают запускать новые объекты жилой недвижимости.

– Есть и плохая новость, – продолжал Воскобойников. – Растет объем предложения при сокращении спроса. Число выданных ипотечных кредитов падает. Центробанк считает, что потенциал субсидированной ипотеки исчерпан. Центробанк сейчас закручивает гайки в отношении так называемой льготной ипотеки совместно с застройщиками, при которой проценты по ипотеке частично закладываются в цену жилья. Застройщикам придется либо понижать цены на квартиры, либо придумывать новые схемы продаж. Понижение цен может повлиять на пересмотр условий кредитования застройщиков банками, и на ухудшение экономического положения компаний. Понижение цен может вызвать снижение спроса на жилье со стороны частных инвесторов. Но высокий спрос россиян на жилье никуда не делся. В России количество метров жилья на человека значительно меньше, чем во многих странах Восточной Европы. Поэтому драматического падения цен на рынке я не жду. Номинальные цены не изменятся, но будет удешевление квартир за счет инфляции.

– Есть ли пузырь на рынке недвижимости? Ведь потребность в жилье все еще гигантская, – поинтересовался Ян Арт.

– Последние несколько лет за счет дешевой ипотеки большой объем денег населения был вложен в недвижимость, – ответил Александр Воскобойников. – Мы пока не знаем, что будет происходить с платежеспособностью россиян. Сейчас в среднем 4,4 года российская семья должна копить на квартиру площадью 54 кв.м., не делая при этом никаких других расходов. В 2018 году жилье было более доступным.

– За счет того, что ипотека на покупку первичного жилья дешевле, бОльший объем средств россиян пошел на рынок первичного жилья, – поделился своим мнением Александр Воронков. – Потенциала для значительного роста цен на вторичном рынке не видно. После отмены льготной ипотеки цены на первичное и вторичное жилье будут сближаться. При этом будут расти цены на качественное жилье на вторичном рынке. Но инвестиционный спрос на рынке с целью продажи будет падать. Сейчас доходность от аренды жилья уже ниже, чем ставки по вкладам.

– Что выгоднее – покупка инвестором жилья на первичном или вторичном рынке? – спросил Ян Арт.

– Если инвестор оперирует кредитными деньгами, то первичное жилье значительно выгоднее из-за более низкой ставки по субсидируемым кредитам, – ответил Александр Воскобойников. – Если покупка будет за счет сбережений в расчете на сдачу в аренду, то вторичное жилье удобнее тем, что вы покупаете готовое жилье и сразу можете сдать его в аренду.

Инвестиции в недвижимость через ЗПИФы

– Я обрадовался, когда появились российские ЗПИФы недвижимости, своего рода российские «рейты», – поделился своим мнением Ян Арт. – На американском рынке это отличный инструмент для диверсификации инвестиций, не требующий большого объема сбережений. Насколько эти ЗПИФы интересны?

– Поскольку мы занимаемся доверительным управлением паевыми фондами, мы внимательно следим за этим рынком, – ответил Александр Воронков. – Паевые фонды комфортны инвесторам, которые ограничены в ресурсах и хотят диверсифицировать свои вложения, хотят получить доходность и стабильность инвестиций, связанных с недвижимостью. Обычно это долгосрочные инвесторы. Ранее в основном вложения фондами делались в логистическую недвижимость, так как она приносит сбалансированный и гарантированный денежный поток от арендных платежей, это вложение хорошо понятно инвестору. Аналоги на базе жилой недвижимости – это технически возможно, но практически инвесторы ожидают подвоха.

Воронков отметил и несколько возможных проблем вложений в ЗПИФы недвижимости. В недвижимости сейчас нет доходности даже уровня доходности высоконадежных облигаций и банковских вкладов. Еще одна проблема – ликвидность. Паи фондов в силу слабой развитости инструмента в стране продать может быть сложнее. Сроки инвестирования в недвижимость могут быть 3-5 лет, и фонд получит доходность только после завершения реализации проекта. Если говорить о перспективах ЗПИФов, которые инвестируют в недвижимость, то это сбалансированные вложения в девелоперские проекты и законченные проекты, связанные со сдачей в аренду.

– Рынок перспективен, но его нужно развивать, подчеркнул Александр Воронков. – Наша компания выбрала форму ЗПИФа как наиболее удобную сегодня форму для инвестирования в недвижимость.

– Почему стоит идти в ЗПИФ? Какова возможная доходность? – спросил Ян Арт.

– Паи фонда обеспечены реальными активами недвижимости, – ответил Александр Воронков. – Даже после сильных штормов на рынке стоимость недвижимости восстанавливается, а затем начинает расти. В отличие от облигаций, здесь нет рисков эмитента. Управляющая компания (УК) паевого фонда – это лицензированная Центробанком компания, таким образом, инвесторы защищены от недобросовестных действий. При этом сама управляющая компания заинтересована в приросте стоимости пая, так как от этого зависит и ее доход.

Александр Воскобойников подчеркнул, что доходность фондов сопоставима с депозитными ставками банков, но при этом с ростом цены недвижимости растет и стоимость пая. Депозит в банке приносит доход только за счет процентов, «тело» же депозита не растет. Арендная часть доходности ЗПИФов сопоставима с доходностью банковских депозитов. Но так как ЗПИФ – это форма коллективных инвестиций, то за счет бОльшего объема средств есть возможность качественной диверсификации вложений. Например, 30% вкладывается в девелоперский проект, 70% – в стабильную недвижимость. Войти в ЗПИФ можно с чеком от 50 тыс. рублей.

– Вы создали ЗПИФ залоговой недвижимости. Насколько вы свободны в подборе проектов? – поинтересовался Ян Арт.

– Сам фонд выдает займы предпринимателям под залог личной недвижимости собственников компаний малого и среднего бизнеса, – начал рассказ Александр Воскобойников. – Это позволяет получать бОльшую доходность, чем при аренде недвижимости. Цена займа оправдана скоростью получения денег. Доходность фонда выше, чем при сдаче недвижимости в аренду, и выше, чем по депозиту. При этом вложения пайщиков фонда обеспечены недвижимостью.

– Конечно, у нас есть и определенный процент просрочки займов, в этом случае мы реализуем залог, – продолжал рассказ Александр Воскобойников. – Мы выдаем займы в среднем под 36% годовых. Для пайщиков фонда доходность получается в 1,5-2 раза выше, чем по банковскому депозиту. А если пайщик фонда дождется конца срока действия фонда, то он получит доход от цессии. Наш фонд залоговой недвижимости рассчитан на 7 лет. Если в конце срока общее собрание принимает решение, что срок продляется, то в этот момент любой пайщик может выйти из фонда. Если же принимается решение о закрытии фонда, в этом случае все активы фонда продаются, а полученная доходность распределяется между пайщиками. Для пайщиков, которые дождались конца работы фонда, доходность может составить 22%-24% годовых за счет полученной доходности от займов и роста стоимости залоговой недвижимости.

– В сфере кредитования малого и среднего бизнеса сейчас высокая конкуренция, там работают банки, факторинговые компании, инвестиционные краудплатформы. В чем преимущества ЗПИФов? – спросил Ян Арт.

– Рынок займов бизнесу большой, малым и средним компаниям всегда не хватает денег, – ответил Александр Воскобойников. – У других игроков рынка есть ограничения. Например, банки не выдают кредиты многим предприятиям МСБ, а сроки рассмотрения заявки на кредит могут быть велики.

– Фонд выдает займы под залог недвижимости, они у нас всегда обеспеченны, – дополнил ответ Александр Воронков. – Даже при дефолте заемщика мы продаем залог и не теряем деньги. У нас в залоге не один-два очень крупных, а множество объектов недвижимости, в случае необходимости эти объекты проще продать.

– А каков дисконт между залоговой и рыночной стоимостью объектов недвижимости фонда? – поинтересовался Ян Арт.

– Дисконт при оформлении недвижимости в залог составляет в среднем около 50% от ее рыночной стоимости, – рассказал Александр Воскобойников. – Но займ не обязательно оформляют на максимально возможную сумму. В случае дефолта мы должны судиться, а это занимает некоторое время. Поэтому в дисконт заложены все эти риски.

– А что у вас с невозвратами? Был скачок в кризис? – спросил Ян Арт.

– Конечно, всегда есть процент просрочки, около 10%, – ответил Александр Воскобойников. – Мы работаем с заемщиками, в зависимости от ситуации можем помочь с продажей залога. Обычно с предпринимателями удается прийти к компромиссному решению. Всплеска невозвратов в разгар кризиса у нас не было. Было снижение количества заявок на займы, но сейчас число заявок вышло на докризисный уровень.

Всем ли инвесторам доступны вложения в ЗПИФы

– Есть фонды и для квалифицированных, и для неквалифицированных инвесторов, – рассказал Александр Воронков. – Наш ЗПИФ предназначен для квалифицированных инвесторов. Сейчас около 80%-90% ЗПИФов, работающих с недвижимостью, доступны только для квалов. Конечно, это сужает потенциальный круг инвесторов. Сейчас ряд игроков запускает ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, мы тоже планируем это сделать. Однако доходность таких ЗПИФов будет ниже.

Воронков напомнил, что квалифицированным инвестором может стать человек, у которого есть экономическое образование из утвержденного перечня вузов или в случае, если инвестор располагает суммой 6 млн. рублей и более. Конечно, вовсе не обязательно вкладывать все эти деньги в ЗПИФы, лучше распределить свои вложения.

– Получается, что ЗПИФы недвижимости привлекают возможностью войти в рынок с капиталом, которого недостаточно для покупки объекта недвижимости, – обобщил эту часть беседы Ян Арт. – К плюсам ЗПИФов можно отнести и возможность диверсификации инвестиций, а также то, что не нужно самому заниматься эксплуатацией и сдачей в аренду недвижимости. Но не мешает ли вам настороженное отношение части россиян к ЗПИФам?

– Нет, не мешает, – ответил Александр Воронков. – У нас инвестор узнал, что есть фондовый рынок. Появилось множество частных инвесторов, которые ощутили вкус к этому занятию, вкладывают средства в ценные бумаги. Среди них, безусловно, найдутся инвесторы, заинтересованные в покупке паев фондов. Понятно, что мы еще в начале пути, нужно разъяснять инвесторам плюсы и минусы, риски вложения в фонды.

– А каковы перспективы рынка, – поинтересовался Ян Арт.

– ЗПИФы растут в последние годы, – ответил Александр Воскобойников. – Объем средств и число новых инвесторов росло даже в 2022 году. Что касается нашего фонда ЗПИФ «Залоговая недвижимость», то за 3 года мы планируем дорасти до объема средств в 3 млрд. рублей.