Сбор средств в пользу богатых

Тема различных форм консолидированных инвестиций в недвижимость может быть очень актуальна для сегодняшнего кризисного периода, когда, с одной стороны, бизнес в сфере real estate испытывает дефицит финансирования, а с другой – люди ищут способы вложения своих накоплений. На этом фоне в России в последнее время становится модной тема краудфандинга (краудинвестинга) в недвижимости.

Crowdfunding дословно в переводе означает «финансирование толпой». Его появление связано с развитием информационных технологий – деньги на определенные проекты привлекаются от широкого круга инвесторов с помощью специальных интернет-платформ в онлайн режиме. Согласно ежегодному отчету Massolution’s 2015 Сrowdfunding Industry Report глобальный рынок краудфандинга последние годы активного растет. По оценкам аналитиков, в 2015 году индустрия достигла уровня примерно $34,4 млрд.

Методологически – это как скинуться на проведение пятничных посиделок на работе после трудовых будней. В конечном итоге, все получают свои дивиденды в виде еды, выпивки и, если презюмировать добропорядочность публики, хорошего настроения. Замените вечеринку в этой схеме на бизнес-проект, а коллег – на найденных во всемирной сети людей, желающих выгодно вложить средства – получится краудфандинг. Или, скорее, краудинвестинг , коль речь идет о деньгах,. Краудфандинг – в рафинированном своем виде – это все же проекты (чаще всего творческие и благотворительные), в которых вкладчики рассчитывают в большей мере на имиджевую или моральную отдачу, нежели на материальную.

Собственно, краудфандинг и зародился в творческой среде в конце 90-х годов прошлого века, когда фанаты одной музыкальной группы при помощи интернет-кампании решили собрать деньги на турне своих кумиров по США. Одна из первых специализированных краудплатформ – Kickstarter – была создана журналистом Джефом Хоу в 2009 году. С тех пор краудфандинг используются для самых разных целей – финансирования политических кампаний, художественных выставок, концертов, киносъемок, сбора средств для нуждающихся т.д. «Активное же использование краудплощадок для получения прибыли от совместных инвестиций коммерческие проекты, в том числе в сфере недвижимости, то есть, по сути, развитие краудинвестинга, началось около двух лет назад», - говорит управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Скажем, есть человек, имеющий какую-то ограниченную сумму, которой не хватает на приобретение полноценного объекта недвижимости с целью его сдачи в аренду. Традиционный сценарий поведения российского частного инвестора в данном случае – взять ипотеку или отложить покупку до лучших времен. «Однако есть и другой путь. Можно привлечь других инвесторов, разделив с ними долю прибыли в соответствующих вложениям пропорциях», – объясняет Игорь Индриксонс. Удобство краудфандинга в том, что не вставая с дивана, можно за несколько минут приобрести доли (паи), к примеру, в строящихся апартаментах в Испании, в продуктовой лавке во Флориде и в кофейне в Москве.

Краудфандинг в недвижимости работает путем передачи в собственность бекеру (пайщику) виртуальных акций (за рубежом называется equity – «акции», «доли», «части»), которые дают право получать получают ежемесячные дивиденды с доходов от аренды, с учетом изменения стоимости как аренды, так и самого объекта недвижимости. Для того, чтобы стать участником проекта, нужно зарегистрироваться на сайте платформы, заполнить анкету, выбрать объект недвижимости и подать заявку на приобретение доли в объекте.

В поисках выгоды

В мире краудфандинг распространен во всех сегментах недвижимости. Однако с точки зрения эффективности инвестиций наиболее привлекательным аналитики рынка называют коммерческую недвижимость. На развитых инвестиционных рынках Азии и США такая модель вложений широко распространена, – отмечает Cтанислав Бибик, руководитель департамента рынков капитала международной брокерско-консалтинговой компании Colliers International в России. Краудфандинг в принципе дает возможность частным инвесторам вкладывать деньги в крупные высокодоходные активы коммерческой недвижимости путем объединения в единый инвестиционный фонд, отдельного для каждого конкретного актива коммерческой недвижимости». Для рынка в целом развитие краудфандинга означает активирование колоссального пула капитала, ранее не задействованного в сегментах офисов, торговли, гостиниц, ресторанов и пр.

По словам Станислава Бибика, это хорошая альтернатива точечным инвестициям в квартиры, доходность от которых сейчас в лучшем случае составляет 4-5% годовых в рублях. Отдача от вложений с помощью крауфандинга в коммерческую недвижимость, о его оценкам, может быть в 5 раз больше.

Первые пробы

В России сейчас работает несколько краудфандинговых платформ, которые предлагают участвовать в реализации проектов в real estate. В частности, в коммерческую недвижимость предлагает инвестировать компания Aktivo (создана основателем KupiVip.ru Оскаром Хартманом и сооснователем Financial Consulting Group (FCG) Владимиром Лупенко). Она декларирует, что человек, инвестировавший в качественные офисы и магазины от 100 тыс. до нескольких миллионов рублей будет обеспечен на стабильный долгосрочный доход в размере 10-12% годовых от аренды, плюс 5-7% за счет роста стоимости активов.

Aktivo, пока единственная платформа, которая в свое время предприняла попытку реализовать в России с помощью краудплатформы крупный проект. Речь о «Доме на Тверской, 9» (помещения в здании занимает флагманский магазин известного мирового одежного бренда Reserved). Объект сначала был приобретен Aktivo за $18 млн, поскольку сделки такого уровня, как правило, реализуются с первоначальным приобретением объекта недвижимости на баланс краудфандинговой компании и последующей перепродажи долей инвесторам. Затем эту сумму планировалось собрать через интернет. Доходность инвесторов в данном проекте оценивалась на уровне 11,1% годовых, окупаемость была рассчитана на 7,3 года. Минимальный размер инвестиций составлял 50 млн руб.

Однако закрыть сделку в установленный срок не удалось, несмотря на то, что было собрано более 65% от необходимой суммы. «В связи с тем, что продукт является новым на российском рынке, период обучения и адаптации инвесторов оказался довольно продолжительным, и на данный момент, мы не успеваем завершить сделку до окончания срока формирования паевого фонда «Активо один», – сообщила в начале декабря прошлого года пресс-служба Aktivo. В результате, проект был компанией Aktivo продан. Взамен она предложила своим пайщикам использовать средства фонда на приобретение доли в более скромных объектах фудритейла. В частности Aktivo сейчас реализует два краудфандинговых проекта – это супермаркеты «Виктория» в подмосковном Долгопрудном и «Пятерочка» Люберцах. Минимальная сумма вложений для частных инвесторов в этих проектах может быть любой. Также два объекта (магазин и помещение госбанка) находятся в стадии подготовки.

Еще одна платформа краудфандинга – Ligainvestorov.ru. У инвестиционно-консалтинговой компании «Лига Инвесторов», которая создала эту платформу сейчас в портфеле четыре краудинвестинговых проекта. Наиболее значимый – коворкинг на 53 этаже в башне «Империя» в ММДЦ «Москва-Сити» стоимостью около 44 млн рублей. Как рассказал Станислав Рождественский, управляющий инвестициями в недвижимость «Лиги Инвесторов», для реализации проекта было специально создано ООО, в котором приняли участие 49 соучредителей. «Сделка проходила полностью онлайн – ни один из участников не видел и не знал других. Весь документооборот и средства проходили через краудфандинговую интернет платформу. Минимальный порог инвестиций составил 100 тыс. руб. Инвесторы по итогам 2015 года получили ежемесячные дивиденды из расчета 25% годовых», – поделился информацией Станислав Рождественский. В других проектах компании рентная доходность, правда, ниже – примерно 17%.

На платформе Simex недавно запущен новый инвестиционный проект «New York Coffee» – cеть тайм-кофеен нового поколения в Краснодаре. На проект необходимо собрать около 1,5 млн рублей. Минимум частный инвестор может вложить 200 рублей. Планируемая прибыль от предприятия в целом составляет 200 тыс. рублей в месяц. Из них между инветорами организаторы краудфандинга обещают распределять долю в 60%.

В конце прошлого года в торгово-развлекательном центре «МЕГА Химки» на площади 750 кв. м начал работать фермерский рынок ««МЕГА ферма ЛавкаЛавка». Это тоже проект краудинвестинга, реализованный компанией «ЛавкаЛавка», которая для финансирования проектов фермерских рынков через краудплатформы создала подконтрольную инвестиционную компанию «ФР-финанс». 38% предприятия реализуется лояльным покупателям рынка и другим заинтересованным частным инвесторам через интернет-платформу. Участие в проекте возможно при покупке от 1% акций (стоимостью 1,47 млн рублей). Расчетная окупаемость – 4 года.

Впрочем краудфандинг в недвижимости может иметь и некоммерческие формы. У той же «ЛавкиЛавки» первым проектом, на который собирали «с миру по нитке» на платформе Planeta.ru, стал одноименный фермерский магазин на Трехпрудном бульваре, который открылся три года назад. «Всего на проект нам нужно было 2 млн рублей, из которых 1,5 млн уже имелось, оставалось собрать 500 тыс. рублей. Вносить можно было любые суммы от 10 рублей. Однако в нашем случае дивидендами являются скидочные бонусы на покупки в лавке, которые получили вкладчики, и наша любовь к ним», – рассказал Василий Козлов, сотрудник отдела маркетинга компании «ЛавкаЛавка».

Спрос и перспективы

Опыт реализованных проектов показывает, что краудинвестинг в целом интересен частным вкладчикам. К примеру, на магазин «ЛавкаЛавка» за очень короткий срок организаторы собрали средств почти в 1,5 раза больше, чем требовалось. Аналогично складывалась ситуация у «Лиги Инвесторов» - сумма на коворкинг в «Москва-Сити», значительно превышающая необходимую, по словам Станислава Рождественского, была собрана менее, чем за две недели. Aktivo всего за два месяца привлекла на «Дом на Тверской,9» 820 млн рублей, хотя в итоге и не успела собрать в срок нужную сумму полностью.

Сейчас развитию краудфандинга в нашей стране мешает отсутствие правовых регламентов, которые определяют его работу, говорят специалисты. «Краудфандинг в сфере недвижимости появился в России относительно недавно и законодательно пока никак не регулируется», – говорит Игорь Индриксонс. С ним соглашается и Станислав Рождественский: «Основная проблема – отсутствие в законодательстве понятия «краудфандинг», плохая информированность людей о новом формате инвестирования и, как следствие, осторожное отношение к нему». По словам Дмитрия Сороколетова, вице-президента NAI Becar (российское подразделение NAI Global), модель краудфандинга, безусловно, привлекательна для частных инвесторов. «Купить качественный актив за счет их коллективизации – это интересно. Однако рынок краудфандинга в России еще не созрел, доверия со стороны населения к нему нет. В ближайшие два-три года в массовом объеме оно вряд ли появится», - считает эксперт.

Краудфандинговая тенденция, как все новое, как замечает Игорь Индриксонс, приковывает к себе внимание, но такие вложения в ближайшее время не смогут стать достойной заменой классическому инвестированию в недвижимость стран с устойчивой экономикой. «В отличие от прямого владения краудфандинговые инвестиции предлагают низкий порог входа и отсутствие забот, связанных с ипотекой или управлением объекта. Но вместе с тем теряются и явные преимущества прямого владения, такие как способность влиять на доходность инвестиций за счет ремонта или реновации объекта», - говорит эксперт. При этом риск вложений через краудфандинговые платформы, по его словам, особенно в случае с неликвидными объектами, оказывается высок.

В то же время никто не мешает россиянам инвестировать в зарубежную недвижимость через глобальные краудфандинговые платформы. Например, летом прошлого года платформу Selequity для начинающих инвесторов в продуктовые магазины запустил упомянутый выше Оскар Хартманн. С недвижимостью работает платформа Fundrise, привлекающая средства на строительство новых зданий и домов.