Недвижимость: разговоры об обрушении цен, реальная ситуация и другое

Константин Фаерман, глава компании «ЮристФинанс», в программе канала Finversia «Биржевая среда», рассказал о всех возможных способах инвестиций в недвижимость, юридических нюансах, подводных камнях и «лайфхаках» в этой деятельности.

Цены на недвижимость: куда смотреть

Беседа началась с того, что Ян Арт, главный редактор канала Finversia, поинтересовался у гостя, насколько можно доверять цифрам, которые публикует портал ЦИАН?

Константин Фаерман считает, что ЦИАН можно считать «одним из индикаторов» рынка недвижимости:

– Цена на портале рассчитывается на основе выставленных на продажу объявлений. Как только объявление закрывается, аналитика считает это совершённой сделкой. При этом, если судить по объёмам, то ЦИАН, наряду с Авито, является лидером рынка. Возможно, ещё стоит смотреть на данные от Росстата. Потому что есть определённая погрешность на то, что при совершении сделки происходит торг – не всегда сделка закрывается по той цене, по которой объявление о продаже выставляется.

Так, по данным ЦИАНа, за последние 12 месяцев цены на жилую недвижимость в Москве выросли на 6%. У Росстата, к слову, намного более оптимистичная оценка роста цен на недвижимость: 17%. В настоящее время средняя цена за квадратный метр по Москве составляет 344 тысячи рублей.

Как связана недвижимость и ключевая ставка?

Новостройки – это тот сегмент, который плотно «сидит» на ипотечной игле, и все понимают, что повышение ключевой ставки очень сильно меняет тут картину, напомнил эксперт:

– В покупке вторички доля ипотеки гораздо меньше, но и тут ключевая ставка сильно влияет на ситуацию с ценами.

Константин Фаерман рассказал о так называемом «эффекте последнего вагона»:

– Суть такова. Банк одобряет и даёт заёмщику 3 месяца на то, чтобы он нашёл объект для покупки. Но, к примеру, если спустя 2 месяца ключевая ставка выросла, то заёмщик делает выбор в пользу вторички – ещё по старой одобренной ставке, – отметил эксперт. – Кстати, многие банки стали с некоторого времени отменять ранее одобренные ставки и юридически имеют право, это прописано в договоре.

По мнению Фаермана, если речь идет о покупке для себя, а не в инвестиционных целях, то сейчас логично покупать вторичку, поскольку нет гарантий, что ставку начнут скоро снижать. Остается выгодным вариант покупать недвижимость на торгах по банкротству.

А вот с первичкой ситуация выглядит неоднозначной.

– Срок действия льготных ипотечных программ истекает в июне 2024 года и вопрос стоит остро – будут ли их продлевать? – говорит Фаерман. – Сегодня порядка 80% сделок на первичке происходит в ипотеку и большая часть посредством льготных программ. И, если льготы отменят, это станет для рынка, для застройщиков настоящим шоком. Поэтому, скорее всего, такого не произойдёт: либо её продлят, либо в усечённом виде оставят.

Эксперт полагает, что застройщики будут держать цены с помощью разных ухищрений:

– Среди слагаемых себестоимости квадратного метра – цена бетона, цемента, кирпича, инфляция. При этом, продавить продавца получится только на вторичке. На первичке – вряд ли, поскольку до окончания льготных программ остаётся ещё 8 месяцев. Хотя, логика подсказывает, что девелоперам экономически целесообразнее гибче подходить к продажам, а не держать цены месяцами, – признал эксперт.

В связи с девальвацией рубля, как повели себя цены на недвижимость? Константин Фаерман привёл следующую статистику. Если на новостройки в ноябре 2022 года была цена $5430, то сегодня – $3900 за квадратный метр. То есть, на 30% меньше.

Арендная доходность сегодня составляет 7-8% годовых в рублях.

Что происходит с разными видами недвижимости

Курортная недвижимость. По словам эксперта, курортная недвижимость всё ещё остаётся актуальной. Это и Сочи, и Калининград, и другие туристические Мекки. Цены там растут неплохо – хотя бы потому, что турпоток, который ещё 3 года назад шёл в Европу, теперь переориентирован внутри страны.

Торговая недвижимость. Торговые центры получили «удар под дых» во время пандемии. А в 2022 году ситуация ещё более осложнилась – из-за ухода иностранных корпораций, вспоминает Фаерман:

– Однако свято место пусто не бывает и сегодня ситуация выправляется. В торговых центрах сегодня редко увидишь пустующие помещения, – отмечает эксперт.

Коммерческая недвижимость через ЗПИФы. Тем инвесторам, которые заходят в коммерческую недвижимость через ЗПИФы, Фаерман посоветовал обращать внимание не только на «красивую обёртку», но и смотреть на реальные цифры. Потому что часто в рекламах и даже в тех описаниях, которые предлагают брокеры, не раскрываются финансовые показатели. Он привёл в пример ЗПИФ «Арендный бизнес» от Сбера, доходность которого за последний год составила всего 5% – даже на аренде можно было заработать больше.

Ещё один лайфхак – «срок жизни» ЗПИФа. Важно понимать, на какой срок заключается договор доверительного управления. Готов ли инвестор ждать до конца? Или готов выйти с дисконтом?

Другой момент: какова мотивация управляющего фондом? Если это процент от актива, то мотивации управляющего повышать капитализацию объекта совсем немного. Таким образом, лучше поискать вариант, когда управляющий в одной лодке с инвестором, уверен эксперт.

Офисы. Цена на офисы выросла с 405 тысяч рублей до 420 тысяч за последние 12 месяцев. По мнению Фаермана, офисы остаются неплохим вариантом инвестиций в недвижимость.

Стритритейл. По словам Фаермана, арендаторы помещений под торговые продуктовые точки крайне неохотно идут на индексацию ежемесячных взносов:

– Или могут дать +2-5% раз в 3 года, к примеру. Арендаторы нередко стараются подписать либо бессрочный договор, либо на 10-15 лет. Так что приходится только договариваться, – говорит эксперт.

Он привёл в пример Wildberries – компания вообще стремится заключать бессрочный договор на аренду помещения, и если ты не готов долго сидеть без индексаций, то подписав такой договор, ты уже не отвяжешься. Приходится только договариваться. «Красное и Белое» заключает договор на 10 лет. Средняя плата за помещения для стритритейла составляет 10% годовых.

– Поэтому для инвестора гораздо интереснее не покупать стритритейл с готовым арендатором, а покупать объекты и доводить их «до ума», – считает Фаерман. – То есть, сделать ремонт, например, полы укрепить, окна поменять. В этом случае капитализация объекта растёт. По сути, инвестор создаёт свой стритритейл. И доходность от такого бизнеса может доходить до 50%. Итак ГАП (готовый арендный бизнес) приносит 10%, а свой бизнес – 50%.

На YouTube-канале ЮристФинанс размещены видео, где Константин Фаерман эти темы подробно разбирает.

Цены на недвижимость и демография

Насколько перспективно заниматься бизнесом в сфере недвижимости в городах с убывающим населением и демографической ямой?

– Здесь палка о двух концах. Потому, что в таких городах можно найти дисконты, – ответил эксперт и привёл интересный пример про «стратегию освобождения из юридического плена», – отмечает Фаерман.

В одном из небольших городов «ЮристФинанс» приобрела объект, который находился в залоге у одного из региональных фондов поддержки предпринимателей. Фонд был заинтересован продать объект быстро и готов был пойти на дисконт, что в итоге и случилось. Часть денег ушла кредитору – в сумме долга по кредиту. Часть денег ушла собственнику – в сумме первоначального взноса. А «ЮристФинанс» получил право собственности на объект и, таким образом, удалось нивелировать риски с наличием иных кредиторов. В итоге, как сняли все обременения, капитализация объекта существенно выросла. А заработок получился за счёт смены юридического статуса и дисконта.

Акции застройщиков на бирже

– Примерно год назад, когда правительство приняло решение продлить льготную ипотеку, я говорил, что одним из бенефициаров будут бумаги застройщиков, – вспоминает Фаерман.

Примерно год назад акции «Самолёта» стоили 2509 рублей, а сейчас – 3987 (по данным Московской биржи на 24 ноября 2023 года). У ПИКа доходность поскромнее: было 627 рублей, сегодня – 704.

– Если летом будущего года будет принято новое решение о льготной ипотеке, то оно также должно поддержать акции застройщиков, – напоминает Фаерман.

Постепенно набирают популярность и цифровые финансовые активы, завязанные на недвижимость. Однако эксперт предупредил о следующем нюансе. Если в традиционном формате деньги инвестора хранятся на эскроу-счёте, то в случае ЦФА деньги попадают застройщику сразу в его пользование. Поэтому тут, к сожалению, есть пространство для фрода.

Зарубежная недвижимость

Константин Фаерман рассказал, как в Турции случился массовый приток релокантов из России в 2022 году. И в итоге арендные ставки и цены на недвижимость выросли на 40%. Однако это многим местным не понравилось, поскольку зарплаты не выросли, а ставки аренды стали запретительными. И власти начали «закручивать гайки» – отменили предоставление ВНЖ после предъявления договора аренды.

В результате релоканты стали уезжать из страны, что привело к обрушению рынка. В итоге инвесторы, которые вложились в объекты под сдачу в аренду или последующую продажу, остались в минусах.

– Между тем, есть и хорошие новости – на турецком рынке стали появляться интересные лоты – с учётом больших дисконтов, – подсказывает Фаерман.

Что касается инвестиций в Эмираты, то цены после обрушения в 2014 году там почти восстановились, однако, насколько вероятен новый кризис – вопрос открытый. Зато возникает еще одно направление – недвижимость в Египте.