Недвижимость в сбалансированном портфеле: почему инвесторы выбирают фонды

Фото: Qwen

В инвестиционных дискуссиях всё чаще звучит вопрос, как же сохранить баланс между доходностью и устойчивостью портфеля в условиях, когда привычные инструменты ведут себя менее предсказуемо. На этом фоне внимание инвесторов вновь возвращается к недвижимости – но уже не только и не столько в формате прямого владения. Сегодня стремительно набирают обороты ЗПИФ недвижимости как структурированный инвестиционный инструмент, доступный каждому.

Эксперты Accent рассказали, почему фонды недвижимости становятся почти обязательным элементом диверсифицированного портфеля и какие параметры сегодня действительно важны при выборе такого инструмента.

Недвижимость как элемент портфеля

В классической портфельной логике недвижимость выполняет сразу несколько функций: обеспечивает денежный поток, снижает волатильность портфеля и частично защищает от инфляции. По данным международных исследований, включение недвижимости на уровне от 5% и выше улучшает соотношение риска и доходности портфеля в долгосрочном горизонте, что подтверждается практикой как институциональных, так и частных инвесторов.

При этом российский рынок долгое время оставался фрагментированным – прямое владение объектами требовало значительных затрат времени и капитала, а фондовые инструменты были ориентированы преимущественно на квалифицированных инвесторов. Ситуация начала меняться по мере развития биржевых фондов недвижимости.

Фонды недвижимости: институциональный инструмент, адаптированный к массовому рынку

Accent работает с коммерческой недвижимостью более 18 лет и управляет активами в трёх сегментах – торговом, складском и офисном. В каждый проект компания инвестирует собственный капитал, разделяя и успех, и риски, что наглядно демонстрирует общность интересов инвесторов и управляющей компании. В линейке Accent сегодня представлены два ЗПИФа, работающих с разными типами активов и инвестиционной логикой, но объединённые общим подходом к управлению: фокусом на операционную эффективность и долгосрочную устойчивость объектов.

ЗПИФ комбинированный»Акцент 4» для квалифицированных инвесторов ориентирован на работу со сформированными объектами торговой недвижимости, где ключевым источником дополнительной стоимости становится не сам факт владения активом, а его профессиональная трансформация. В основе фонда – районный торговый центр в центре Москвы, прошедший реконцепцию и перепозиционирование под формат повседневного спроса. В таких проектах доходность формируется не только за счёт арендных платежей, но и за счёт управленческих решений: пересборки арендного микса, оптимизации планировок, повышения трафика и роста оборотов арендаторов. Для инвестора это означает участие в уже работающем бизнесе, где результат зависит от качества управления, а не от рыночной конъюнктуры в чистом виде.

Новый фонд компании – ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» предназначен для всех категорий инвесторов. Он представляет другой подход и другой сегмент рынка – складскую недвижимость институционального уровня. Продукт ориентирован на долгосрочный арендный доход от инфраструктурного объекта, встроенного в логистическую систему региона. В его основе – складской комплекс с моноарендатором и долгосрочным договором аренды – до 2032 года, что обеспечивает предсказуемость денежного потока. Целевая модель фонда предполагает совокупную доходность на уровне 19–21% годовых до налогообложения, из которых порядка 12,5% формируется за счёт текущего арендного дохода, а 7–8% – за счёт потенциального роста стоимости актива. При этом фонд не использует кредитное плечо и ориентирован на долгосрочный горизонт до 2040 года.

Складская недвижимость в данном случае рассматривается как элемент реальной экономики, устойчивый к колебаниям потребительского спроса. Рост e-commerce, развитие логистических сервисов и перераспределение цепочек поставок формируют стабильный спрос на качественные складские площади, что делает такие объекты привлекательными для долгосрочных инвестиций.

Фонды недвижимости как альтернатива прямому владению

Инвестиции в недвижимость традиционно ассоциируются с прямым владением объектом – покупкой, поиском арендаторов, эксплуатацией и постоянным вовлечением в операционные вопросы. На практике формат часто превращается не в пассивный доход, а во вторую работу, требующую времени, экспертизы и постоянного контроля.

Фондовая модель меняет эту логику: инвестор приобретает долю в уже структурированном активе, а все вопросы, связанные с управлением недвижимостью, берёт на себя управляющая компания. При таком подходе доход формируется за счёт экономии объекта, но у инвестора нет необходимости лично участвовать в вопросах управления и эксплуатации. Кроме того, фонды позволяют снизить порог входа в класс коммерческой недвижимости и повысить ликвидность по сравнению с прямой продажей объекта, поскольку паи обращаются на бирже.

Итог

Развитие фондов недвижимости отражает более широкий сдвиг в инвестиционном поведении: внимание всё чаще смещается от номинальной доходности к качеству актива, структуре владения и предсказуемости денежного потока. ЗПИФы перестают быть нишевым инструментом для узкого круга инвесторов – в условиях трансформации финансового рынка они становятся частью сбалансированной инвестиционной стратегии, позволяя сочетать доход, устойчивость и управляемый риск. При прозрачной структуре и понятной экономике фонда такой формат может быть востребован как профессиональными игроками рынка, имеющими статус квала, так и частными инвесторами.