Новый актив стабильного будущего

Как коммерческая недвижимость набирает популярность в России.

Инвестиции в недвижимость – один из самых понятных для многих людей способ сберечь деньги или даже увеличить свой капитал. Однако много лет в России с этой целью приобретали в основном жилые квартиры и дома, а спрос на коммерческие площади держался на минимуме и в основном за счет девелоперов.

С 2020 года тренд изменился, и все больше частных инвесторов стали присматриваться уже не к идее купить квартиру и сдавать, а, например, приобрести первый этаж в ЖК и найти ритейл-арендаторов. Почему произошел такой сдвиг спроса, как на него влияет 2022 год и сохранится ли рост популярности коммерческой недвижимости и стрит-ритейла в частности в России?

Квартиры против торговых площадей

Жилая недвижимость как инвестиционный актив была востребована у россиян с 90-х. Потому что квартира будет нужна всегда – это одна из базовых потребностей человека, поэтому спрос на аренду не обнулится. Тем более до 2014 года жилье стабильно росло в цене. Огромной доходности от такой инвестиции ждать не стоило, но деньги сохранить было реально.

После 2014 года рынок оказался в стагнации, о прежней доходности уже речи не шло. Спрос на жилую недвижимость не обнулился, поскольку девелоперы предлагали хорошие скидки в новостройках, но цены на квартиры с 2015 года падали. При этом волнообразно усиливалось внимание частных инвесторов к коммерческой недвижимости и в частности к развивающемуся стрит-ритейлу. Правда, объем вложений в нее менялся как на американских горках.

Как поясняли аналитики Knight Frank, у частных инвесторов не было тех же возможностей, что у профессиональных инвесторов, поэтому они медленно погружались в сегмент коммерческой недвижимости. Ключевой фактор – это минимальный чек от 100 млн рублей. Но сейчас есть возможности инвестировать от 10 млн рублей.

Сохранившаяся неуверенность относительно российской экономики тоже не стимулировала инвестировать в ритейл. Это объясняет причину, по которой в 2016 году доля частных инвесторов в сделках с коммерческой недвижимостью в России составляла всего 8%.

Зато сам сегмент инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году начал оживать после катастрофического падения в 2015 году: объем сделок вырос на 61%, до $4,3 млрд. Самыми популярными объектами были офисы и торговые помещения. Правда, дальше график сделок выглядел как американские горки – в 2018 году объем инвестиций в недвижимость в целом рухнул до $2,8 млрд. Аналитики CBRE связывали это с политическими событиями. Спрос вырос только со стороны девелоперов, скупавших участки под жилое строительство.

Тем не менее, сегмент коммерческой недвижимости постепенно развивался и набирал популярность. В начале 2019 году офисный сектор показывал рост сделок. А эксперты Cushman & Wakefield говорили о том, что российские инвесторы стали присматриваться к новым форматам: гибким офисным пространствам (коворкингам), фудхоллам на торговых площадках. Но оставалась одна проблема: бюджетных предложений было мало, а именно на них нацелены многие частные инвесторы.

Навстречу инвестору

В 2020 году на фоне экономической нестабильности и коронавирусных ограничений россияне стали активнее интересоваться темой инвестиций. И в первую очередь они смотрели на консервативные инструменты – более понятные и стабильные для новичков. Стремительно увеличилось количество инвесторов на Московской бирже (MOEX), а по оценкам Garnet, россияне в 2020 году на 30% чаще проявляли интерес к вложениям в недвижимость. В том числе и в коммерческую. Доля частных инвестиций и инвестиционных компаний в сделках с коммерческой недвижимостью в 1 квартале 2021 года выросла с 19% до 42%. И причин этому несколько.

Первый момент – в 2020 году резко взлетели цены на жилую недвижимость, ее окупаемость увеличилась, поэтому как инвестиционный актив она стала менее выгодной. Одной из причин такого подорожания были низкие ставки льготной ипотеки. Доходность жилой недвижимости к 2022 году упала с 6% до 4,9% годовых.

Второй момент – изменение планировок новых объектов. Условные 10 лет назад строящиеся жилые дома в первую очередь подразумевали исключительно квартиры, и только изредка в них появлялись, например, маленькие продуктовые магазины, часто даже не сетевые. Сейчас в новых ЖК уже можно найти не только аптеку и условную «Пятерочку», но и флористический магазин, кофейню, а то и целый супермаркет или небольшой ТЦ. Застройщики стали уделять больше внимания коммерческим помещениям – под них отводят до 10% общей площади в ЖК.

К таким помещениям в первую очередь есть спрос со стороны магазинов продуктов питания, аптек, алкомаркетов, кафе или ресторанов, пунктов выдачи, салонов красоты, которые хотят размещаться в новых ЖК, как можно ближе к потребителям. Бизнесу нужно расширяться и наращивать прибыль, а жителям важно иметь всю инфраструктуру в своем или в соседнем доме, чтобы не ехать за продуктами.

Вдобавок жилье на первых этажах всегда продавалось медленно, в то время как спрос на коммерческие помещения увеличивается уже несколько лет. Поэтому застройщикам выгодно менять планировки, и большинство из них сразу продают коммерческие площади, а не управляют сами.

В результате растет предложение по коммерческой недвижимости для частных инвесторов. И они готовы им пользоваться: по итогам 2020 года спрос на торговые помещения на первых этажах жилых домов вырос на 30%. И 80% покупателей – обычные люди, инвесторы с суммами до 30 млн рублей. Стрит-ритейл в ЖК для них доступнее, чем площади в торговых центрах или условные офисы.

И в то же время у самого стрит-ритейла большие перспективы к стабильному развитию в городах-миллионниках. Люди все сильнее ценят свое время, ритм жизни ускоряется, и тратить долгие часы на дорогу, чтобы съездить в магазин за продуктами на неделю, в любимую кофейню за американо, многие уже не готовы. Они либо выберут онлайн-заказ, либо пойдут в точку у дома. Это быстрее и комфортнее.

К тому же растет популярность удаленной работы. И если классический офисный сотрудник еще куда-то заглянет за покупками по пути домой, то тот, кто трудится в своей квартире за ноутбуком, скорее будет искать все в шаговой доступности.

На 2022 год аналитики прогнозировали сохранение годовых объемов инвестиций в коммерческую недвижимость на уровне 400 млрд рублей, как в 2021 году, и при этом ожидали перераспределение структуры сделок. Количество денег в сегменте площадок под жилье должно было сократиться, а в сегменте объектов под аренду – увеличиться. То есть ниже участие девелоперов, выше – частных инвесторов.

Настроения инвесторов после февраля

Инвесторы стали вдумчивее подходить к вложению денег: они уже не приобретали все, что предлагал рынок. Как показала внутренняя аналитика SimpleEstate, сейчас профессиональные инвесторы намерены покупать готовый арендный бизнес, но исключительно с надежными арендаторами и «правильной» локацией – с высоким и стабильным трафиком. Кроме того, они уже пристальнее смотрят на цену: режим разумной экономии коснулся всех.

И хотя в 1 квартале 2022 года объем вложений в коммерческую недвижимость вырос в 2 раза – с 51 млрд рублей до 101 млрд рублей относительно 1 квартала 2021, часть этой суммы обеспечили сделки прошлого года, в том числе девелоперские.

Но у частных инвесторов осталось немало причин смотреть в сторону коммерческой недвижимости. В первую очередь это санкции, недоступность иностранных бумаг на российских фондовых рынках и колебания мировой экономики в целом. Инвесторы, которые раньше вкладывали деньги в ценные бумаги, оказались вынуждены пересматривать свои стратегии. А те, кто прежде мог выбирать рискованные инструменты, в условиях глобальной нестабильности стали искать более надежные активы: в том числе, обратили внимание на коммерческую недвижимость.

По итогам 3 кварталов 2022 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость оказался на 4% ниже, чем в аналогичном периоде 2021 года, и это незначительное падение, особенно с учетом экономической ситуации. В тройке самых востребованных объектов, по данным Knight Frank Russia, остаются офисы, спрос на которые растет, и склады. Но в их сторону в основном смотрят профессионалы с крупными суммами. У начинающих частных инвесторов фокус внимания сконцентрирован на стрит-ритейле. Больше 70% сделок касаются Москвы, а доля частных инвесторов и инвестиционных компаний составила 29% – в два раза выше, чем в 1 квартале.

Перегретый к 2022 году рынок жилой недвижимости в ближайшей перспективе стабильным и надежным не будет, и маловероятно, что частные инвесторы станут активно смотреть в его сторону. В то время как коммерческая недвижимость если и не покажет бурного роста числа сделок, как минимум удержит свои позиции. Фокус инвесторов будет и дальше усиливаться в сторону стрит-ритейла, который показывает устойчивость ко всем потрясениям. А те, у кого больше свободных средств и опыта в инвестициях, будут смотреть на склады, популярность которых растет из-за востребованности электронной коммерции.

И хотя делать долгосрочные прогнозы в сегодняшней реальности невозможно, есть очень высокая вероятность того, что спрос на коммерческую недвижимость у частных инвесторов продолжит расти. А растущее разнообразие коммерческих площадей, в том числе бюджетных, открывает возможности для частных инвесторов с небольшим капиталом.