Рынок недвижимости США: тенденции, проблемы и возможности

Рынок недвижимости США уже давно является одним из ключевых индикаторов экономического здоровья, отражающим в целом состояние финансовой стабильности страны и благосостояния ее граждан. В последние годы рынок столкнулся с уникальными проблемами, которые изменили его ландшафт, оставив покупателей и продавцов в состоянии неопределенности.

Исторически низкий оборот и снижение продаж

Одним из наиболее поразительных аспектов нынешнего рынка жилья в США является исторически низкий уровень смены владельцев. По состоянию на 2024 год, только 25 из каждых 1000 домов сменили владельцев за первую половину 2024 года, а это самый низкий показатель за последние 30 лет.

Вдобавок, с 2021 года продажи жилья резко сократились, примерно на 37%. Эти цифры указывают на вялый рынок, где все меньше людей покупают и продают жилье по сравнению с предыдущими десятилетиями.

Причины такого спада многогранны. К основным факторам относятся:

• высокие ставки по ипотеке;
• рекордные цены на жилье;
• низкий объем предложения жилья.

Эти три элемента взаимосвязаны, что создает самоподдерживающийся цикл: у людей меньше возможностей для покупки, строители возводят меньше домов, и в результате рынок продолжает замедляться.

Роль ФРС в формировании рынка

Федеральная резервная система (ФРС) играет важную роль на американском рынке жилья, влияя на ставки по ипотечным кредитам посредством своей политики процентных ставок. Когда ФРС повышает ставки, заемные средства становятся более дорогими, что приводит к повышению ипотечных ставок и снижению доступности жилья для покупателей. Это отпугивает потенциальных покупателей и ограничивает активность на рынке жилья. В 2022 и 2023 годах ставки по ипотечным кредитам достигли максимума в 7,79%, сделав приобретение жилья недоступным для многих.

И наоборот, снижение ставок, как, например, решение ФРС, принятое в сентябре 2024 года, снижает стоимость заемных средств. После этого снижения ставки снизились до 6,09%, что принесло покупателям некоторое облегчение. Снижение ставок ФРС направлено на устранение эффекта «блокировки», когда домовладельцы со сверхнизкими ипотечными ставками не желают продавать жилье, сокращая его предложение. Снижение ставок может помочь высвободить больше жилья для продажи и стимулировать сделки, однако эффект может проявиться не сразу, поскольку ставки по ипотеке зависят от различных факторов, не зависящих от ФРС.

Хотя снижение ставок ФРС может повысить спрос, рынок жилья по-прежнему сталкивается с дефицитом предложения. Без увеличения количества строящихся домов цены могут оставаться высокими. Полный эффект от действий ФРС проявится со временем, и потенциально рынок улучшится в 2025 году, если ставки по ипотеке стабилизируются на уровне 6%. Влияние ФРС будет оставаться ключевым, но долгосрочное восстановление рынка также зависит от решения проблем с предложением.

Проблемы спроса и предложения на рынке недвижимости

Нынешняя жилищная дилемма обусловлена дисбалансом между спросом и предложением – фундаментальным экономическим принципом: покупателей больше, чем доступных домов. Дефицит предложения существовал и до пандемии, но усугубился из-за экономических условий во время и после COVID-19. Исторически низкие ставки по ипотеке в этот период подстегнули спрос, что еще больше сократило имеющиеся запасы.

Многие домовладельцы, закрепившие за собой сверхнизкие ставки по ипотеке в 2020 и 2021 годах, не решаются продавать жилье, поскольку для этого им придется согласиться на более высокие ставки, что значительно ограничивает предложение на рынке. Такой эффект «блокировки» усиливает конкуренцию между покупателями, что приводит к росту цен и делает приобретение жилья недостижимым для многих.

Если ставки по ипотечным кредитам будут снижаться и дальше, повышенный интерес покупателей может вновь обострить конкуренцию, что может привести к возобновлению войн на торгах, наблюдавшихся в 2021 году. Хотя это выгодно продавцам, такие войны на торгах могут негативно сказаться на покупателях, часто приводя к тому, что они будут вытеснены с рынка. Покупателям следует подготовиться к такой конкурентной борьбе: больше экономить, проверять кредитные баллы и заблаговременно обеспечивать финансирование. Кроме того, необходимо изучить цены на жилье в целевых районах и наладить отношения с агентами по недвижимости, поскольку спрос может резко возрасти с улучшением рыночной конъюнктуры.

А как дела на других рынках?

Американский рынок жилья демонстрирует относительную стабильность по сравнению с более резким ростом цен, наблюдаемым в Канаде или Австралии. В отличие от многих европейских стран, где аренда жилья является более распространенным и часто более регулируемым явлением, в США по-прежнему подчеркивается, что владение жильем является ключевым аспектом финансовой стабильности. Это культурное различие существенно влияет на политические подходы и динамику рынка.

Японский рынок жилья представляет собой интригующий контраст: старение населения привело к долгосрочной дефляции цен на жилье, что подчеркивает влияние демографических тенденций.

Великобритания разделяет с США ограничения предложения и проблемы доступности жилья, особенно в крупных городских районах, но использует более централизованный подход к жилищной политике и городскому планированию по сравнению с локализованной системой США.

Долгосрочные прогнозы рынка

Эксперты прогнозируют постепенную стабилизацию рынка в течение ближайших 3-5 лет, при этом ежегодный рост цен снизится до 2-3% в период с 2025 по 2030 годы. Это значительно отличается от недавнего двузначного роста. Среди ожидаемых тенденций – увеличение количества многоквартирных домов и многофункциональных комплексов для решения проблемы доступности жилья, а также продолжающееся влияние удаленной работы на предпочтения в отношении жилья, что потенциально может поддержать спрос в пригородных и сельских районах.

Сохраняющаяся нехватка жилья остается долгосрочной проблемой, и, по оценкам, для ее полного решения может потребоваться более десяти лет. Ожидается, что изменение климата будет оказывать все большее влияние на стоимость недвижимости, особенно в прибрежных районах и регионах, подверженных экстремальным погодным явлениям.

Несмотря на существующие проблемы, растет оптимизм в отношении того, что рынок жилья США может восстановиться в ближайшем будущем. Если Федеральная резервная система продолжит снижать процентные ставки, это может привести к увеличению запасов, сделав продажу более привлекательной для домовладельцев. Эксперты полагают, что если ставки по ипотеке снизятся до 6% или даже ниже 6%, это может побудить больше покупателей и продавцов вновь выйти на рынок.

Многие эксперты утверждают, что по мере постепенного снижения ипотечных ставок этот период может стать идеальным временем для покупателей, чтобы воспользоваться улучшением рыночных условий. Сочетание более низкой стоимости заимствований и потенциального увеличения предложения жилья может создать возможности для покупателей опередить возможный всплеск спроса в 2025 году.