Уйдут ли инвесторы-дольщики в прошлое?

Сегодня – в условиях стагнации цен на жилье – основным ресурсом инвестиционной привлекательности жилой недвижимости является рост стоимости квадратного метра от «котлована» до полной готовности объекта. Однако в недалекой перспективе этот фактор может исчезнуть.

В начале ноября 2017 года президент РФ Владимир Путин дал поручение в течение трех лет упразднить схему долевого строительства. А в конце декабря российский премьер Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого финансирования жилищного строительства к проектному. После внедрения такого изменения, инвестирование в жилую недвижимость на этапе строительства может потерять всякий смысл.

В последние годы, по разным оценкам, 80-90% новостроек в России реализуются по договорам долевого участия (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком. Схема ДДУ начала работать после вступления в силу 214-ФЗ в 2005 году. Изначально предполагалось использовать ее как временную меру на 5 лет, чтобы узаконить частные вложения в возведение жилья, которые тогда имели стихийные формы, защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, мотивировать людей достать сбережения из чулков и переложить их в «локомотив экономики», который жил в условиях больших процентов по банковским кредитам. Но по факту действие закона о долевом строительстве растянулось уже почти на 13 лет. И это только на данный момент. При этом, как известно, одну из своих основных функций, которая касалась защиты прав соинвесторов, закон выполнял далеко не идеально – огромная армия обманутых дольщиков тому подтверждение. Как в конце ноября на заседании Госдумы сообщил Александр Сидякин, руководитель рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, сейчас их насчитывается около 130 тысяч.

Скоро ли сказка сказывается…

Разговоры о том, что «долевку» пора отменять начались после прихода на пост главы Минстроя Михаила Меня. В марте 2014 года он рассказывал: «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию». «Активное обсуждение» вопроса, в том числе в прессе, растянулось на весь 2015 год. А потом страсти утихли. Около двух лет про реформу вспоминали мало. Но вот сейчас, видимо, настал подходящий момент.

Как гласит сайт Минстроя РФ, это ведомство совместно с Минфином РФ, Банком России и АИЖК разработало новый план, который состоит из трех этапов и рассчитан на три года. В чем новизна плана, правда, не очень понятно. Дальше в сообщении ведомства говорится ровно то же самое, что и в 2015-ом: «результатом его реализации должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в уполномоченные банки или счета-эскроу. А банки будут финансировать строительство домов, в том числе и за счет полученных от граждан денег». Причем сегодня, так же как и раньше, предстоит еще «найти механизмы», «принять нормативные акты», «согласовать процедуры», «определить контролирующие инстанции» и пр.

Глава Минстроя сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить правительству и ЦБ РФ за эти три года, – по какой процентной ставке банки будут давать средства застройщикам на строительство. «Мы посмотрим на правоприменительную практику. Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию, и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым, мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель. А главное увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан», – заявил Михаил Мень.

В три этапа

На первом этапе реализации плана (предположительно до конца I квартала 2018 года) будет проведена работа в основном в части подготовки соответствующих изменений в законодательно-нормативной базе. В частности, планируется внесение поправок в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, в закон о банкротстве и Налоговый кодекс РФ. До конца 2018 года Банк России должен рассмотреть возможность изменения своих нормативных актов в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков. Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.

На втором (промежуточном) этапе схема будет предположительно следующей. Участник долевого строительства будет вносить на спецсчет банка средства первого взноса в определенном размере (который предстоит установить), а на оставшуюся сумму банк предоставляет ему ипотечный кредит (который поступает на тот же спецсчет). Залогом при этом станут права требования, которые гражданин имеет по ДДУ. Далее деньги со спецсчета перечисляются банком застройщику в зависимости от выполненного им объема работ.

Закончиться все должно переходом к схеме наиболее приближенной к «проектному финансированию», которое, как известно, предполагает, что источником обслуживания долговых обязательств должны являться денежные потоки, генерируемые проектом. Банк будет предоставлять застройщику кредит под залог прав на земельный участок и строящийся объект. А покупатель – вносить первый взнос на счет банка вначале стройки, и оставшуюся разницу – после завершения строительства. В случае нехватки у гражданина собственных средств банк предоставит ипотечный кредит под залог уже готового жилья.

Переход к этому завершающему этапу будет осуществляться по мере накопления банками информации о застройщиках, получения оценки их кредитных рисков. Таким образом, власти считают, что по новым правилам строительные риски возьмут на себя игроки рынка – застройщики и банки, а не граждане.

Интерес банков состоит в том, что они получат проценты по кредитам гражданам и (или) застройщикам. Также у них временно (до предоставления средств на строительство застройщику) будут размещаться средства граждан (в том числе кредитные). Но в то же время банк станет нести ответственность за целевое расходование средств граждан и за их возврат в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

Что это значит для «квартирных инвесторов»

Для тех, кто сегодня вкладывает деньги в жилье с расчетом на рост его стоимости по мере готовности, при такой схеме все может закончиться. Редакция Finversia.ru попросила оценить участников рынка, как переход с ДДУ на проектное финансирование может отразиться на квартирных инвесторах и рынке в целом?

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

– Первое, что надо отметить – почти не осталось на рынке людей, инвестирующих в жилье. Заработать на росте стоимости по мере повышения строительной готовности можно в редких, буквально единичных проектах, которые на котловане вышли с явным дисконтом к рынку. В них цена к окончанию строительства может вырасти на 20-30% за все время. В пересчете на годовую доходность получается 8-12%, при этом нужно помнить о рисках покупки на котловане. В основном же новостройки дают прирост не более 10-15% за весь срок. На рынке остались инвесторы и полу-инвесторы, которые планируют сдавать квартиру в аренду. Но для них не так важно покупать квартиру на котловане, как для спекулятивных инвесторов, которых было много на растущем рынке.

Другой аспект заключается в том, что до сих пор неизвестно, в каком виде будут реализованы изменения. Если еще недавно Владимир Путин говорил о полном запрете и переходе на проектное финансирование, то сейчас уже речь идет об эскроу-счетах. В таком случае продажи на стадии строительства останутся, просто девелоперы не будут иметь доступа к деньгам дольщиков, ими будут распоряжаться банки.

Переход от долевой модели к проектному финансированию влияет на многое: на девелоперов и стоимость привлечения денег для них, на банки, которые получат бесплатные средства покупателей жилья в случае с эскроу-счетами, на защиту дольщиков. А вот квартирные инвесторы – самая малочисленная группа из тех, на ком это может как-то отразиться.

Роман Сычев, генеральный директор девелоперской компании Tekta Group:

– На первичном рынке жилья доля приобретений квартир с инвестиционными целями в настоящий момент не столь значительна, хотя относительно 2016 года, она подросла в успешных проектах на 2-3 п.п., достигнув 5-9% покупателей квартир в зависимости от проекта.

Сейчас инвесторы продают приобретенный объект в новостройке через переуступку прав по договору долевого участия до сдачи дома в эксплуатацию. При упразднении долевого финансированию и переходе на покупки посредством счетов эскроу, законодатели наверняка пропишут механизм «досрочного» отказа от приобретения квартиры или ее перепродажи.

Сейчас доходность инвестиций в новостройки очень эластична к любым колебаниям рыночных факторов, поэтому издержки по ведению счетов в банке и досрочному отказу от квартиры лягут на плечи инвестора. В этом случае доходность может снизится на 2-4%, что станет отталкивающим фактором для большинства инвесторов. Кроме того, если будет возможна перепродажа только готового объекта, после оформления права собственности на квартиру инвестору придется заплатить 13% при продаже жилья. Занизить цену объекта будет сложно, так как при банковском финансировании стоимость всех сделок прозрачна.

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

– Такой вид инвестирования, как покупка на стадии котлована и перепродажа готового продукта, была развита на нашем рынке до 2008 года. Сейчас соответствующих инвесторов единицы, да и то, успешными можно считать только тех, кто как-то повышает привлекательность квартиры для покупателя, например, производит отделку, и зарабатывает на каких-то личных ресурсах (например, у него есть возможность оптом закупать материалы, экономить на работе своих бригадах мастеров).

Разумеется, что переход с ДДУ на проектное финансирование исключает возможность участия инвесторов на начальном этапе строительства. И если сейчас их очень мало, то после реформы не останется вовсе.

Интереснее рассмотреть, кто пострадает или выигрывает от перехода к проектному финансированию с разных сторон. Если взять покупателя, то здесь в первую очередь стоит говорить не о рисках, а о стоимости для них готового продукта. Те, кто сейчас могут рискнуть и купить квартиру в доме на этапе котлована, столкнуться с отсутствием такого предложения и просто не смогут приобрести квартиру. Те, кто может позволить себе купить готовую квартиру сейчас, будут чувствовать себя комфортно на рынке и в будущем. Пока рынок вообще принадлежит покупателю – застройщики стремятся успеть реализовать продукты до того, как упразднят ДДУ, их законодательно вынуждают выходить на стройку (под угрозой изъятия земель), соответственно, цены если не падают, то остаются на одном уровне (чтобы соответствовать рынку), а качественные характеристики новостроек согласно законам конкуренции все улучшаются.

Но вот через три года ситуация может измениться. Прогнозы пока делать сложно, поскольку регулятор еще не разработал ключевые схемы. Например, неизвестно по какой схеме будет осуществляться финансирование и как дорого девелоперам обойдутся кредитные средства на строительство.

Некоторых девелоперов все эти изменения особенно не коснутся, и в первую очередь, я говорю об элитном рынке. Не секрет, что многие из высокобюджетных комплексов возводятся на личные средства владельцев структур (или у них есть соответствующие возможности на случай, если привлечь дольщиков будет нельзя). Конечно, альтернатива лишиться «бесплатных» средств дольщиков мало кого радует, но необходимость выплатить 2-3% банкам – еще не смертный приговор для тех, кто и сейчас привлекает наряду со своими средствами банковские кредиты.

По большому счету, существенно не коснется отмена ДДУ и тех застройщиков, которые состоят в альянсах с банковскими структурами (а таких на рынке немало).

Под вопросом остается деятельность «чистых» девелоперов, то есть тех, кто строил на привлеченные средства и даже не на своей земле. Банк, который выступит в роли регулятора, будет вынужден погрузиться в нюансы девелоперского процесса. Но возникает вопрос: а нужно ли это банку?

Все банки – это «тяжеловесные» организации, их решения всегда требуют тщательных финансовых обоснований. Тогда как в нашем бизнесе принято рисковать деньгами, опираясь, грубо говоря, на догадки о приоритетах будущих покупателей. К примеру, нужно построить в рамках комплекса детскую площадку. Банк, почти с уверенностью можно сказать, сочтет целесообразным купить самую недорогую. Это девелопер и риэлтор понимают, что ликвидность квартиры зависит от качества этой площадки, внешнего вида входной группы или наличия пандуса. Иначе говоря – мелочей. Мы потратили годы, изучая настроение, вкусы, мотивы выбора аудитории. А контролер, заточенный под решение исключительно финансовых задач, будет мешать девелоперам реализовывать продаваемые продукты.

Но самым главным, пожалуй, остаются такие вопросы – условия по которым банк будет кредитовать проекты, возьмет ли на себя ЦБ риски, и какой будет цена этих денег? Ну и что из себя будет представлять банковский сектор через два года, когда мы вплотную подойдем к отмене ДДУ?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

– Полагаю, что после перехода к проектному финансированию квартиры подорожают. Кроме того, есть вероятность, что продажи на ранних этапах будут запрещены и тогда инвестиции в строящиеся объекты вовсе уйдут в прошлое.

Однако, скорее всего, власти сохранят возможность приобрести квартиру или апартамент «на котловане». В любом случае, я полагаю, что инвестору понадобится комбинировать две модели. Во-первых, он по-прежнему будет стремиться получить премию за рост стоимости актива по ходу его строительства, а затем доход от аренды.

Дело в том, что объекты на вторичном рынке все еще переоценены, поэтому порог инвестирования в них выше, чем в строящихся аналогах. Соответственно, доходность от сдачи в аренду такой квартиры будет небольшой (до 6%). Поэтому оптимальный выбор – вложение в новостройку на стадии котлована. За 1-2 года реализации такой актив подорожает на 15-30%.

Далее инвестор сдает квартиру или апартаменты в аренду. Наибольшим спросом пользуются современные проекты новостроек в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, крупные офисными центрами в округе.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

– Предполагается, что финансироваться уполномоченным банком будет не каждый проект, а только те, которые обещают быть прибыльными. Правда, пока непонятно, кто и по каким критериям будет определять прибыльность того или иного проекта. Скорее всего, сами банки. Но то, что это будут делать – уже факт, о котором недавно заявлял глава Москомстройинвеста. В связи с этим инвесторам уже можно гарантировать, что вкладываться в такие проекты будет безопасно. А вот насколько прибыльно – покажет время.

Судя по всему, отмена долевых схем приведет к удорожанию квадратного метра. На сколько, еще не ясно. Если удорожание составит 5-10%, то можно предположить небольшое снижение доли инвестиционных сделок на первичном рынке.

Пока же доля покупок с целью инвестиций достигает 15%, так как недвижимость все еще остается более привлекательным инструментом приумножения средств по сравнению, например, с банковскими вкладами. Вложившись в квартиру в качественном проекте с продуманной концепцией и хорошим местоположением, за два-три года (пока строится дом), можно получить прибыль до 30-40%. При этом наиболее привлекательными с точки зрения ликвидности, а значит и возврата инвестиций, остаются новостройки массового сегмента. Средняя цена метра в данном сегменте продемонстрировала в 2017 году положительную динамику, а одно- и двухкомнатные квартиры являются самыми ликвидными и дают при перепродаже порядка 12% годовых. И хотя доходность таких квартир иногда чуть меньше, чем у квартир бизнес-класса, зато продаются они однозначно быстрее.

Кирилл Игнахин, генеральный директор девелоперской компании Level Group:

– Я полагаю, что переход к проектному финансированию спровоцирует рост цен, что в свою очередь снизит доходность инвестиций в квартиры. По нашим прогнозам, цены могут возрасти на 15-20%, что существенно увеличит минимальный порог входа, особенно на столичном рынке.

Однако это справедливо для схемы краткосрочного инвестирования, когда покупатель вкладывает деньги на раннем этапе, а затем продает объект незадолго до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Если же мы говорим о долгосрочных вложениях в квадратные метры, которые при этом будут сдаваться в аренду, то недвижимость все-таки остается привлекательным активом, который генерирует постоянный приток средств.

Сегодня для сдачи жилья лучше подбирать апартаменты с отделкой от застройщика. Объект должен быть небольшим по площади. Внимание следует уделить, прежде всего, комплексам недалеко от метро и крупных узлов общественного транспорта.