Уолл-стрит массово скупает жилые дома для сдачи в аренду

Пенсионные фонды, инвестиционные компании и банки Уолл-стрит решительно скупают жилые дома в Европе и США по мере роста цен. Они ищут альтернативы закрытым офисным паркам и торговым центрам и делают ставку на перманентное увеличение числа удаленных работ после пандемии коронавируса, что должно сохранить спрос на загородные дома на высоком уровне.

В то же время стремительный рост стоимости недвижимости означает, что все большее число молодых американцев и британцев выбирают аренду, а не покупку домов, поскольку они создают семьи и тяготеют к более экологичным и менее дорогим для жизни пригородам. Правда, некоторые из них могут обнаружить, что их следующий арендодатель находится на Уолл-стрит или в финансовом районе Лондона (Лондонский сити).

Аналитики утверждают, что это улучшит стандарты в секторе аренды и предоставит больший выбор в желаемых районах. Но некоторые арендаторы, снимающие жилье у корпоративных арендодателей, оспаривают это, заявляя о некачественном обслуживании и чрезмерном повышении арендной платы.

Влияние на стоимость жилья менее очевидно. Если учреждения помогают строить новые дома, это должно снизить закупочные цены и арендную плату. Но если инвесторы будут скупать существующую недвижимость, которая в противном случае была бы продана физическим лицам, это может вытеснить новых покупателей, которые изо всех сил пытаются позволить себе свои первые собственные дома.

Доходы домохозяйств в Соединенных Штатах и ​​Соединенном Королевстве в последние годы не поспевают за ростом стоимости жилья, и эта тенденция усугубляется пандемией Covid-19, в результате которой средние цены на жилье на обоих рынках достигли рекордно высокого уровня.

Несмотря на исторически низкие ставки по ипотеке, доступность жилья ухудшается. В Соединенных Штатах медианная стоимость дома в 4,5–5 раз выше среднего дохода домохозяйства - это дороже, чем в преддверии жилищного кризиса 2008 года, как показывает анализ швейцарского банка UBS и Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета.

По словам компании по управлению активами Schroders, средний дом в Соединенном Королевстве более чем в восемь раз превышает средний заработок человека. За последние 120 лет этот уровень был нарушен лишь дважды - примерно в начале 20-го века и незадолго до мирового финансового кризиса.

Результатом стало снижение доли семей, владеющих своим домом, с пикового значения более 70% в начале 2000-х годов до примерно 63% за последние пять лет, уровнень, который в последний раз наблюдался в начале 1980-х годов, отметили аналитики Schroders в своем исследовании, опубликованном в марте.

В Соединенных Штатах доля домовладельцев в последние годы росла после резкого снижения после финансового кризиса, но влияние пандемии коронавируса на цены затрудняет совершение приобретение жилья первичным покупателям.

Для институциональных инвесторов, которым не хватало доходов от государственных облигаций, так называемая кампания «Generation Rent», состоящая в основном из миллениалов, родившихся в период с 1981 по 1996 год, предоставляет возможность надежного долгосрочного дохода. С увеличением среднего возраста арендаторов растет спрос на большие загородные дома, подходящие для семей.

«Более состоятельные люди сдают в аренду на более длительный срок, и их потребности растут», - сказала Джемма Кендалл (Gemma Kendall), консультирующая инвесторов по многоквартирной недвижимости для Jones Lang LaSalle (JLL) в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке.

Это спровоцировало стремление организаций покупать и строить так называемые «односемейные дома», вытесняя частных домовладельцев и превращая крупных инвесторов в новую мощную силу на рынках жилья.

«Еще до начала пандемии учреждения, уже вложившие значительные средства в коммерческую недвижимость, искали способы диверсифицировать свои потоки доходов», - сказал Джереми Эдди (Jeremy Eddy), глава JLL по рынкам капитала в сфере жилой недвижимости и гостеприимства в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке.

«Жилая недвижимость предоставила очевидную альтернативу, которая стала только более привлекательной после пандемии», - сказал он CNN Business.

Пандемия коронавируса дала институциональным инвесторам все необходимые доказательства того, что аренда на одну семью может пережить серьезный экономический спад.

По оценкам аналитической компании по недвижимости Green Street, стоимость аренды на одну семью в Соединенных Штатах на 15% выше их уровня до Covid-19. Ожидается, что сдача в аренду домов на одну семью принесет частным инвесторам годовой доход в размере 6,8% по сравнению с 6,1% для квартир, 6,3% для промышленных объектов и 6,4% для торговых центров, говорится в июльском отчете Green Street.

С начала пандемии цены на акции публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости, которые специализируются на этих типах жилья, таких как Invitation Homes (INVH) и American Homes 4 Rent (AMH), опередили такие компании, как Equity Residential (EQR) и AvalonBay (AVB), владеющие многоквартирными домами.

«Отдельная семья как класс активов не просто процветала, она сияла», - сказал Дуг Брайен (Doug Brien), генеральный директор Mynd Property Management, указывая на улучшение роста арендной платы и стабильную заполняемость.

Пионер в инвестировании в объекты под аренду для одной семьи, Дуг Брайен стал соучредителем Waypoint Homes, которая позже стала Starwood Waypoint Homes, после глобального финансового кризиса, скупая отчужденные дома и превращая их в объекты для сдачи в аренду. (Starwood Waypoint объединилась с Invitation Homes в 2017 году).

В годы после жилищного кризиса 2008 года пенсионные фонды и традиционные инвесторы в недвижимость в основном держались подальше от этого рынка, предоставляя возможность хедж-фондам и частным инвестиционным компаниям сокращать предложение.

Теперь крупные финансовые учреждения не могут укротить свои аппетиты в отношении "семейных" домов. Ранее в этом году фонды, которыми управляет Invesco Real Estate, один из крупнейших в мире инвесторов в недвижимость, передали Mynd Property Management $5 млрд на покупку 20 000 домов в США в течение следующих трех лет.

По словам Брайена, Mynd в настоящее время покупает от 30 до 40 домов в месяц и хочет увеличить это число до более чем 1000.

Invesco - не единственная крупная компания, которая занимается этим. В марте Allianz Real Estate и инвестиционная группа Centerbridge вложили $1,25 млрд в акционерный капитал Upward America Venture - партнерство по жилищному строительству с Lennar Corporation по приобретению новых домов под одну семью на сумму более $4 млрд под аренду в США.

«Высокий спрос на дома для одной семьи обусловлен тем, что подрастающие миллениалы ищут жилье для удовлетворения своих растущих потребностей в объеме жилой площади, отдают предпочтение новым домам и склонны сдавать в аренду», - сказала Карен Хорстманн (Karen Horstmann), глава отдела по слияниям и поглощениям в Allianz Real Estate в США.

«Эта тенденция началась несколько лет назад и только усилилась благодаря более гибкому подходу, который многие работодатели применяют к работе на дому», - добавила Хорстманн.

По данным John Burns Real Estate Consulting, за первые три месяца этого года почти четверть всех домов, проданных в США, досталась инвесторам - от крупных корпораций, включающих BlackRock (BLK), JPMorgan Chase (JPM) и Goldman Sachs (GS), до частных лиц.

По словам директора по исследованиям Рика Паласиоса (Rick Palacios), институциональным инвесторам по-прежнему принадлежит лишь около 2% всех жилых площадей, сдаваемых в аренду на одну семью в Соединенных Штатах, или примерно 300 000 домов.

«Аргумент о том, что [институциональные инвесторы] покупают все дома, не соответствует действительности», - сказал Паласиос. Это означает, что влияние институциональной деятельности на цены на жилье, вероятно, будет ограниченным в целом, хотя оно может быть более выраженным в определенных частях страны.

В Соединенном Королевстве инвесторы настолько уверены в секторе аренды под одну семью, что строят новые дома, что, по мнению аналитиков, действительно может помочь снизить цены и арендную плату, одновременно решая проблему хронической нехватки жилья и улучшения качества имеющихся домов.

По словам консультантов по недвижимости Knight Frank, в 2020 году инвесторы вложили рекордные 3,7 миллиарда фунтов стерлингов ($5 млрд) в сектор сдачи в аренду в Великобритании, почти треть из которых пришла от новых инвесторов. В этом году число, вероятно, вырастет еще больше: только за первые три месяца года приток капитала достигнет почти 1,3 миллиарда фунтов стерлингов ($1,8 млрд), что на 16% больше, чем за тот же период прошлого года.

Одним из институциональных инвесторов, активно ищущих возможности для строительства жилья для одной семьи, является Goldman Sachs, который ранее в этом году приобрел 900 домов под эти цели на северо-западе Англии и теперь сотрудничает с застройщиками, чтобы построить ещё больше домов.

В прошлом месяце подразделение Legal & General Capital по сдаче в аренду объектов в пригороде объявило о застройке в Англии в Сассексе на сумму 1 миллиард фунтов стерлингов ($1,4 млрд), которая будет включать строительство 2750 новых домов, школу, офисные помещения и супермаркет.

«Одна из причин, по которой мы заинтересованы в этом рынке, заключается в том, что мы считаем, что большая часть активов, доступных для аренды в Великобритании, низкого качества, - сказал Дэвид Рид (David Reid), управляющий директор Legal & General.

Новое подразделение жилищного строительства будет сотрудничать с британскими застройщиками, чтобы сдавать более 1000 домов каждый год, начиная с 2024 года, используя прогноз рынка, который к 2045 году будет стоить более 200 миллиардов фунтов стерлингов ($279 млрд).

В Соединенных Штатах строительство отдельных домов для сдачи в аренду на одну семью является относительно новой частью рынка, но набирает обороты, сказал Паласиос CNN Business.

Дэйв Флитман (Dave Flitman), генеральный директор Builders FirstSource, сказал CNN Business в июле, что строительство новых односемейных домов выросло на 34% во втором квартале 2021 года по сравнению с тем же периодом 2019 года до пандемии.

По словам Паласиоса, эти застройки часто находятся в хороших школьных округах и предлагают такое качество жизни, которое в противном случае было бы недоступно для людей, которые не могут позволить себе купить собственный дом.

Для арендаторов, привыкших знать своего арендодателя по имени, иметь дело с корпорацией может потребовать некоторой адаптации.

По мере того как компании приходят в отрасль, в которой преобладают «семейные» домовладельцы, аналитики говорят, что они предоставляют арендаторам больший выбор, улучшая качество доступных домов и оптимизируя процессы с помощью технологий.

«Мы утверждаем, что [институциональные деньги] повышают стандарты на рынке аренды, что является положительным моментом для домашних хозяйств и сектора», - сказал Оливер Найт (Oliver Knight), руководитель отдела исследований жилищного строительства Knight Frank.

Не все с этим согласны. С приходом все более крупных организаций, оставляя повседневный надзор в руках компаний по управлению недвижимостью, возможно, существует еще больший риск того, что арендаторы почувствуют, что их не замечают.

Invitation Homes, крупнейшая в Америке компания по аренде домов на одну семью, насчитывающую около 81 000 объектов, в настоящее время сталкивается с двумя судебными исками, поданными арендаторами в Калифорнии и Мэриленде, которые утверждают, что штрафы компании за просрочку аренды являются незаконными согласно законам штата.

Группа в Facebook с 1800 участниками под названием Tenants of Invitation Waypoint Homes завалена историями о хронических проблемах с техническим обслуживанием, о мелком ремонте, которого ждали неделями, и о неожиданных расходах по ежемесячным счетам.

Invitation Homes указывает на его 97%-ную заполняемость, высокие показатели удовлетворенности жителей по внутренним опросам и тот факт, что более 70% арендаторов продлевают свои договоры аренды, как свидетельство того, что это обеспечивает высокое качество обслуживания арендаторов.

«Мы гордимся домами и услугами, которые предоставляем нашим жильцам, и всякий раз, когда мы не соответствуем нашим чрезвычайно высоким стандартам, мы прилагаем все усилия, чтобы решать эти проблемы быстро и всесторонне», - сказала старший вице-президент компании по связям с общественностью Кристи ДесЖарлэй (Kristi DesJarlais).