Жилая недвижимость 2021: тренды, цены, прогнозы, инвестиции

Почему растут цены на квартиры, повысят ли ставки по ипотеке и какие варианты вложений в недвижимость наиболее интересны с точки зрения получения дохода – эти вопросы стали темой обсуждения на круглом столе «Жилая недвижимость 2021. Прогнозы, цены, инвестиции», который организовали портал Finversia.ru и компания «Эмкварта».

Спикерами круглого стола стали Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК; Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН; Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ); Ян Арт, частный инвестор, главный редактор Finversia.ru. Модератором круглого стола выступил Игорь Мальцев, управляющий партнёр канала Finversia и компании «Эмкварта». Партнёром круглого стола выступила группа компаний ФСК.

Рынок жилья снова бьет рекорды

Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.

Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН. По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс. рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.

Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.

Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина. О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей. Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.

Парадоксы дешевой ипотеки

Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.

В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более. ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых. Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.

Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.

Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.

Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США. К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США. Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.

Цены притормозят

Участники круглого стола прогнозируют, что в дальнейшем темпы роста жилищного кредитования и продажи жилья замедлятся, но все равно динамика будет позитивной, рост сохранится. Цены на жилье должны сбавить темпы роста, но продолжат повышаться, сошлись во мнениях участники круглого стола. Стоимость квадратного метра квартир в новостройках в 2021 году вырастет на 10-15%, считает Ольга Тумайкина.

На ценах скажется и насыщение спроса, и снижение покупательной способности населения в результате подорожания жилья, и снижение доступности ипотеки, и рост предложения на рынке: последние два года объем предложения новостроек в России снижался и только в начале 2021 года начался стабильный рост.

Объем ввода жилья в эксплуатацию в первом квартале 2021 года по стране в среднем увеличился на 15% по сравнению с тем же показателем годом ранее, и на 9% выросло количество сданных многоквартирных домов, поделился Петр Филиппов. Но нехватка новостроек переориентирует спрос на вторичный рынок и подогревает его, провоцируя рост цен, констатирует эксперт.

Петр Филиппов отметил, что Банк России ужесточил требования по резервированию под ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, так что банки будут выдавать их менее активно. Возможен и рост ставок по ипотеке, который охладит перегретый сегодня рынок жилья и снизит спрос.

Также, по мнению эксперта, снижению продаж на рынке жилья должно способствовать уменьшение спроса на покупку квартир в инвестиционных целях: основная часть высоколиквидных объектов уже куплена, а цены стабилизировались, так что снизилась возможность получить прибыль за счет перепродажи. Получается, что порог входа для инвестора в жилье вырос, а возможности получить доход, наоборот, сужаются.

На фоне общей стабилизации цен на квартиры, будут продолжать расти цены на курортную недвижимость за счет высокого спроса со стороны инвесторов из крупных российских городов, считает Петр Филиппов. Он также отметил высокие темпы роста цен на жилье в Калининграде, Астрахани, что связано с закрытием границ и переориентацией россиян на отдых в своей стране, считает эксперт.

Возвращение инвестора

В 2020 году на рынок жилья вернулись инвесторы. «У нашей компании, ФСК, доля инвестиционных сделок увеличилась: доля покупок квартир в новостройках с инвестиционной целью до 2020 года составляла 8-10%, а сейчас превышает 15% и активность инвесторов растет», – отметила Ольга Тумайкина.

Виктория Кирюхина считает хорошей новостью для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже новостроек, возобновление практики предпродаж квартир, которые приносят максимальную прибыль благодаря приросту стоимости за время строительства. Смысл в том, чтобы зафиксировать свой интерес к высоколиквидным объектам в листе ожидания и первым получить самые выгодные предложения. Раньше эта практика была свойственна для продаж элитного жилья, но сейчас получает распространения и в более низких ценовых сегментах.

Ее поддержала Ольга Тумайкина, отметив, что самые интересные предложения и самую большую доходность можно получить, входя в проект на ранней стадии. У инвесторов наиболее популярны одно– и двухкомнатные квартиры с отделкой площадью 43-47 квадратных метров. Такие объекты дают доходность около 20% за счет роста стоимости по мере завершения строительства, срок окупаемости составляет 2-2,5 года.

Сдача квартиры в аренду приносит 4-6% годового дохода и срок окупаемости достигает 20 лет. Побольше дохода приносит сдача в аренду апартаментов – около 9% годовых и срок окупаемости заметно меньше, примерно 9 лет. Сопоставимые срок окупаемости и уровень доходности будут при покупке объектов коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, но порог входа будет выше, чем при инвестициях в жилье и апартаменты, предупреждает Ольга Тумайкина.

Как представитель девелоперской компании Ольга Тумайкина перечислила характеристики, которые надо учитывать инвесторам в жилье. Залог высокой ликвидности любого объекта недвижимости, будь то квартира, апартаменты или коммерческое строение, это удобное месторасположение или, как любят говорить риелторы, локация. Важное значение имеет транспортная доступность. Учесть влияние разных факторов на ликвидность непрофессионалу будет непросто, поэтому Ольга Тумайкина рекомендует при покупке жилья в качестве инвестиции привлекать консультанта – риелтора или брокера.

Но в первую очередь надо удостовериться в надежности застройщика, проверить, сколько объектов он построил, сдал в срок, что говорят о качестве покупатели, подчеркнула Ольга Тумайкина. Она отметила еще один важный для инвестора фактор: вкладываясь в квартиру на этапе строительства стоит учитывать не только рост ее стоимости к моменту сдачи в эксплуатацию, но и сколько времени займет строительство. Одни дома строят по три года, а другие – за полтора, поэтому в абсолютных цифрах доход от инвестиции может быть одинаковой, но годовая доходность будет разной.

«Как консультант по инвестициям я всегда советую по возможности вложиться в жилье, – поясняет Ян Арт, главный редактор Finversia.ru – Могут спросить: зачем инвестировать в недвижимость, если есть фондовый рынок, где доходность существенно выше? Люди недооценивают значение ни с чем не сравнимой надежности такой инвестиции. На мой взгляд, инвестиции в недвижимость сохраняют свою актуальность, несмотря на живучие мифы про «пузырь на рынке недвижимости», о котором раньше очень много говорили: «Надо подождать, цены рухнут, московское жилье не может стоить таких денег». Безусловно, цены рухнут, как только другие города России станут более притягательными, чем Москва, и все дружно рванут, к примеру, в Волгоград. Пока мы видим, что цены на московское жилье на долгосрочном горизонте неуклонно растут».

Инвестиции в кредит

Ольга Тумайкина рассказала о разных вариантах беспроцентной рассрочки при покупке квартиры. Например, у ФСК есть программа «Плати потом», по которой достаточно внести аванс в размере от 15% до 30% от стоимости квартиры, а остаток выплачивается по завершении строительства, этот срок может составлять от 4 до 12 месяцев. Такая возможность оставляет пространство для маневра покупателям при альтернативных сделках (одно жилье продаю, другое покупаю) или позволяет сэкономить на ипотеке – не надо платить по кредиту, пока дом достраивается. Для инвестора же просто выгодно отсрочить полную оплату за приобретенный объект, поскольку тем самым повышается процент дохода на вложенные средства.

Насколько разумно инвестировать на кредитные средства, прокомментировал Ян Арт. По его мнению, такая схема требует очень тщательного расчета и, в первую очередь, нужно трезво оценить свои доходы и резервы, чтобы кредитная нагрузка не разрушила ваш бюджет. Но в целом это вполне рабочая схема, считает эксперт.

Апартаменты – чемпион по инвестициям

Особый интерес как объект вложений в недвижимость представляют апартаменты, так как сейчас они заметно дешевле квартир, примерно на 18%. Такие данные озвучила на круглом столе Виктория Кирюхина и провела ликбез по самому популярному среди инвесторов виду недвижимости.

Больше всего апартаментов построено в Москве – здесь на них приходится около 14% от общего объема предложения жилья, в других городах их доля существенно ниже. Сейчас апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости и формально не считаются жилыми помещениями. С этим связан их главный недостаток – невозможность оформить постоянную регистрацию, что отталкивает часть потребителей. Покупают апартаменты чаще всего для сдачи в аренду. Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются апартаменты бизнес-класса, поскольку для их арендаторов менее значимы вопросы регистрации, подчеркнула Виктория Кирюхина.

Более низкая, чем на квартиру, цена означает, что при покупке апартаментов для инвестора ниже порог входа и короче срок окупаемости, так как арендная плата одинакова, что за квартиру, что за апартаменты. Это очевидные преимущества для инвестора.

В конце 2020 году прошел слух о возможном разрешении переводить апартаменты в разряд жилья. Пока обсуждается, по каким критериям апартаменты приравняют к жилью, ожидается, что в них позволят оформлять постоянную регистрацию по месту жительства, сейчас можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет. Если это произойдет, застройщики, несомненно, повысят цены на апартаменты до уровня квартир, уверены участники конференции, и об инвестиционной привлекательности апартаментов можно будет забыть. Зато успевшие купить апартаменты по низким ценам получат серьезный выигрыш в стоимости.

Для инвесторов есть еще один интересный формат для инвестиций – это апарт-отели с сервисной составляющей. «В рамках нашего апарт-комплекса «Движение.Тушино», который возводим на Волоколамском шоссе, присутствует этот формат недвижимости. Он будет работать в режиме отеля. Номера в отеле будут продавать с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетних план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой. Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах. Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом – 9–13%. Этот инструмент для инвестиций позволит сохранить и приумножить капитал и легко выйти из актива в случае необходимости, имея отчет о доходности от отельного оператора. По нашим подсчетам срок окупаемости оставит в среднем порядка 9 лет», – резюмирует Ольга Тумайкина.