Екатерина Косарева: «Процедура банкротства валютного заемщика не способ наказания, а средство защиты финансовых интересов банка»

Генеральный директор юридической компании «Квестор» Екатерина Косарева в интервью NBJ рассказала об одном из эффективных решений по возврату долгов заемщиков валютной ипотеки.

- Четыре года назад из-за падения курса рубля валютная ипотека превратилась в некое стихийное бедствие. Какой вы видите ситуацию на этом рынке в настоящее время?

- Валютная ипотека породила проблемы для заемщиков и кредитных организаций. Банки, выйдя из рецессии, не всегда предпринимают решительные шаги, чтобы изменить ситуацию.

Разберемся на примере, по какой схеме работает большинство банков и что получается в результате реализации такой схемы.

В 2012 году физлицо оформило ипотечный кредит в размере 100 тыс. долларов, что равно примерно 3 млн рублей. Предположим, что стоимость квартиры по договору – 5 млн рублей. В 2014 году курс доллара повысился до 70 рублей, ипотечный кредит из 3 млн рублей вырос до 7, что фактически ненамеренно со стороны банка увеличило сумму кредита (в переводе на рубли).

При росте курса доллара часть заемщиков валютной ипотеки оценила нерентабельность сделки и прекратила выплату аннуитетных платежей, чем нарастила проблемную кредитную массу для банка.

Для защиты своих финансовых интересов банк обращается с иском в районный суд, платит немалую госпошлину (в среднем 60 000 рублей), затрачивает время на судебные разбирательства (до 6 месяцев) и, получив исполнительный лист, направляется в ФССП. Там возбуждается исполнительное производство, в рамках которого пристав переходит к реализации залога (минимальный срок процеду­ры – 3 месяца). На этом этапе тяжбы банка с заемщиком не прекращаются: должник продолжает писать жалобы в различные инстанции, в квартире есть лица, зарегистрированные по инициативе того же должника, не желающие терять место проживания. Имеются риски причинения предмету залога имущественного вреда из-за личных целей навредить банку. Перечень существующих проблем внушителен. Но момент истины достигнут: квартира оценена и выставлена на торги. Торговая площадка и цена… Спросите, почему пауза? Поясняю – при оценке предмета залога максимальная сумма, которую можно выручить, реализовав квартиру при рассмотрении озвученного выше примера, примерно равна 4,5 млн рублей. И никто не отрицает, что при отсутствии реализации квартиры она остается на балансе банка. А оставшийся долг? В силу п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке обязательства заемщика в таком случае полностью прекращаются.

- Есть ли альтернатива описанному стандартному способу?

- Компания «Квестор» ус­матривает еще один вариант работы по таким проблемным долгам.

Законодатель в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрел для кредитных организаций исключение из правила – подать в суд заявление о признании должника несостоятельным (банкротом).

Стоимость госпошлины здесь фиксированная: 6000 рублей. Плюс для защиты интересов залогового кредитора заявление о признании заемщика несостоятельным (банкротом), как и последующие процедуры его банкротства, рассматривается арбитражными судами. Как профессиональный юрист и практик могу констатировать, не умаляя достойной квалификации судей, но учитывая их загруженность, арбитражные суды более динамичны в рассмотрении дел и жестче дисциплинированы процессуальными сроками.

Банк, как заявитель по делу о несостоятельности (банкротстве), при соблюдении процессуальных требований подачи заявления имеет все шансы на его рассмотрение судом в одно судебное заседание. Практика судов участилась примерами введения процедур реализации имущества должника, минуя реструктуризацию, что сокращает сроки проведения всех законных действий финансового управляющего.

Случается, что заемщик, понимая возросший из-за курса доллара долг по ипотеке, переводит все имеющееся имущество, кроме предмета залога, на аффилированных лиц – родных, близких, партнеров и пр. И к моменту реализации залога по исполнительному производству иного имущества, кроме предмета залога, у заемщика нет. Классика и реальность вывода личных активов, из которых банк мог бы пополнить не покрытую предметом залога часть долга по кредитному договору, – дорогостоящий пробел в защите интересов кредитора.

Процедура банкротства восполняет этот пробел. Финансовым управляющим прослеживается прозрачность всех юридически значимых действий, совершенных заемщиком за последние три года. С целью восстановления законности и пополнения конкурсной массы обжалуются сделки, по которым отчуждалось имущество.

- Каково участие вашей компании в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) валютных заемщиков?

- Участие нашей компании в процедуре, как правило, ключевое – от слова «под ключ». Мы представляем весь спектр интересов не только залоговых кредиторов в рамках процедур несостоятельности (банкротства) с полной прозрачностью всех действий, совершаемых в отношении должника и его финансового управляющего от имени кредитора.

В компании создано подразделение, занимающееся поиском потенциальных покупателей на залоговое имущество банка, реализуемое в рамках процедуры банкротства. Вы скажете, что это классическая реализация имущества с торгов, и ошибетесь. Мы вступаем в переговоры с банком на стадии подготовки банкротных торгов с целью понимания приоритетной, но реальной рыночной цены предмета залога. Зачем? Поясню чуть позже.

- Как быть, если залоговая квартира все-таки не продалась?

- Мы просчитываем и вариант, что квартира по тем или иным причинам не продалась по первоначально утвержденной банком стоимости. Может ли банк утвердить новую цену, будучи залоговым кредитором? Может, но если реализация не состоялась и по сниженной цене. Только тогда банк может принять залоговую квартиру на баланс в счет погашения долга. Это принципиальное отличие от классических торгов. Залог переходит на баланс банка только тогда, когда банк «устанет» от торгов. Важный нюанс: когда квартира продается на банкротных торгах, это не означает, что банк не может рассчитывать на гашение не покрытой за счет реализации торгов задолженности. В рамках банкротства непокрытая часть долга может быть пропорционально возмещена за счет продажи иного имущества, выявленного в рамках процедуры. Это еще одно исключение из правил для залогового кредитора.

- Не секрет, что в банках существует проблема накопления на балансах недвижимого имущества, которое сложно реализовать.

- Кредитным организациям непросто держать на балансе много недвижимости. Как обещала выше, расскажу, зачем еще мы вступаем в переговоры с банком на стадии подготовки банкротных торгов. Это поиск добросовестного потенциального покупателя предмета залога.

Любой участник торгов, намеренный приобрести квартиру, обязан внести задаток. Потенциальный покупатель обращается в банк за ипотечным кредитом в рублях. Банк проверяет это физлицо в соответствии со своими критериями на получение ипотеки, при этом предметом залога является его же имущество. Уже нет нужды проводить оценку недвижимости и тратить на это ресурсы. Предположим, что банк одобряет ипотечный кредит на 4,5 млн рублей. При этом он указывает, сколько у клиента есть времени, чтобы оплатить оставшуюся часть. Далее банк за клиента отправляет деньги в конкурсную массу.

В результате банк избавляется от проблемного долга, пополняя кредитный портфель, и гарантирует прибыль за счет процентов уже по рублевому кредиту, обеспеченному не выходящим из под его контроля предметом залога. Таким образом, банк возвращает свои деньги обратно, только уже на рыночных условиях. Почему банки так не делают – это уже тема для отдельной беседы и, возможно, дискуссии.

В заключение важно подчеркнуть, что обращение банка с заявлением в суд о признании несостоятельным (банкротом) заемщика эффективно работает в отношении клиентов, имеющих материальную возможность закрыть свои долги по валютной ипотеке, но принципиально этого не делающих. Подача заявления банком заставляет таких клиентов задуматься о личной репутации, вероятности попасть в так называемые черные списки и изыскать возможности погасить долг до вынесения судом решения о признании должника банкротом.

• Источник:
• НБЖ