Чему быть…

Несмотря на экспертные оценки, согласно которым переход на финансирование стройки при посредничестве банков, больнее всего отразится на некрупных застройщиках в провинции, первыми на поток использование счетов эскроу поставили именно региональные девелоперские компании – «Талан» и «Брусника». Впрочем, нужно заметить, что это крупнейшие региональные застройщики. Например, «Талан» работает в 13 субъектах РФ и по объемам ввода жилья в списке российских девелоперских компаний занимает 57 место.

Для начала Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья, который выступал в качестве модератора круглого стола, напомнил о «масштабе вопроса». «Каждый день в России выводится в продажу порядка 20 многоквартирных домов (МКД) или примерно 3,5 тыс. квартир. И застройщикам, и банкам необходимо тщательно подготовиться, чтобы переварить изменения, которые предусмотрены новым законодательством. С 1 июля 2019 года в РФ застройщикам будет запрещено привлекать средства граждан для строительства МКД без использования счетов-эскроу. Одновременно готовятся изменения в законодательстве по увеличению отчислений в компенсационный фонд, чтобы мотивировать девелоперов переходить новую схему, не дожидаясь обозначенной даты», – напомнил он.

Все будет в лучшем виде

Кирилл Гришанов, управляющий директор ДОМ.РФ (бывшего АИЖК), член правления банка «Российский капитал», охарактеризовал цену вопроса на других цифрах. Он уточнил, что из 4,3 трлн рублей, которые сегодня привлекаются на рынок жилищного строительства, только 600 млн рублей принадлежат банкам. Остальная часть приходится на граждан-дольщиков. «То есть, после внедрения всех изменений в сфере финансирования строительства, банкам придется обеспечивать инвестиции еще 3,7 трлн рублей, с учетом того, что инвестиционный цикл длится от 18 до 30 месяцев», – охарактеризовал ситуацию Кирилл Гришанов.

Для банков, по его словам, важным моментом является то, что при резервировании таких кредитов будет использоваться подход, который уже применяется в схеме Фабрики проектного финансирования ВЭБ. «Мы ожидаем, что требование по резервам по таким кредитам снизится. Еще один момент касается ограничения по капиталу. Сейчас мы понимаем, что для банков, которые сегодня не очень много финансируют жилищное строительство, нагрузка в будущем году сильно возрастет. Потребуется большой капитал, на их балансах появятся новые кредиты. Хочу сказать, что ДОМ.РФ сейчас разрабатывает новый механизм, который позволит этот дополнительный капитал получить», – сказал Кирилл Гришанов. По его словам, суть механизма состоит в том, что банки смогут от института развития поручать особую гарантию, которая позволит нагрузку на капитал снизить в пять раз – со 100% до 20%. Также предусмотрены изменения по преференциям в сфере налогообложения, которые касаются как банков, так и застройщиков.

– Я представляю как институт развития, так и банк, – продолжил Кирилл Гришанов. – И с любой позиции мы видим интерес участников рынка к новому инструменту, мы видим, что преимущества налицо. Уже сейчас в банке «Российский капитал» находятся заявки от застройщиков, желающих работать в режиме эскроу, на 130 млрд рублей. Что касается граждан, то впервые появится схема финансирования строительства, при которой их интересы будут полностью защищены, достройка объектов будет гарантирована. Появится профессиональный партнер в лице банка, с набором экспертов, начиная от финансовых аналитиков и заканчивая специалистами в сфере строительства, который возьмет на себя большую часть рисков. Рынок станет более цивилизованным.

Что касается банков, то, как утверждает Кирилл Гришанов, хорошие перспективы для выхода на новый сегмент рынка будут не только у крупных кредитных организаций, но и у небольших банков. «Финансовые потоки за счет эскроу будут обеспечены. Вопрос в том, насколько быстро и грамотно будут приниматься решения самими кредитными организациями, насколько у них хороший уровень экспертизы по оценке кредитного риска. Начнут работать не преимущества большого масштаба, а реальный профессионализм. Нами, в свою очередь ведется постоянная работа по созданию благоприятных условий, чтобы на этапе перехода на новые принципы финансирования система не испытала стресса», – сообщил представитель института развития.

Разберемся по ходу

Денис Ковриженко, исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка, анонсировал полную готовность своей кредитной организации к новым реалиям. По его словам, работа со счетами эскроу для застройщиков в банке выделена в отдельное отраслевое направление, создана соответствующая инфраструктура и экспертное сопровождение. «Спрос на проектное финансирование уже сейчас растет. Нашим банком соответствующий продукт выпущен. Пока еще, может быть, не очень большие объемы в силу того, что не так много застройщиков экспериментирует с режимом эскроу, поскольку он еще является добровольным. Но многие уже сейчас становятся нашими партнерами и отрабатывают новые подходы по финансированию проектов. У нас в комплаенсе уже десятки компаний», – сказал Денис Ковриженко.

Он также рассказал, как банк преодолевает сложности, которые возникают по мере отработки проектов. Ключевая проблема в режиме эскроу, по его словам, это большое кредитное плечо проектов и процентная нагрузка: в силу того, что эскроу сейчас не является прямым источником финансирования проектов, а является источником фондирования кредитов. Поэтому, у некоторых компаний из-за недокапитализации могут возникать сложности с оплатой процентов или с собственным участием в проектах. «Мы со своей стороны адаптировали свой кредитный продукт, увеличив кредитное плечо 85% от бюджета проекта. Более того, по ряду проектов, которые выдерживают финансовую нагрузку, мы готовы предоставлять капитализацию процентов на инвестиционный депозит. Это беспрецедентное решение, но оно сейчас достаточно актуально», – отметил менеджер Сбербанка.

Денис Ковриженко также высказал свое мнение по поводу планов ДОМ.РФ создать механизм дополнительных гарантий для банков, работающих с эскроу. «Безусловно, дополнительные гарантии со стороны государственного института помогут отрасли. Но, скорее всего они будут необходимы в случае работы банка с теми корпоративными клиентами, которые в текущем моменте не смогут продемонстрировать капитал в проекте. Как раз таким застройщиком эти гарантии и позволят реализовать свои проекты», – сказал он. Но при этом отметил, что Сбербанк, когда речь идет о дефиците капитала в конкретных проектах, сам готов ликвидировать разрыв в кэш-флоу как с помощью мезонинного финансирования, так и за счет участия в бизнесе.
 

Круглый стол «Москва VS регионы: баланс выгод и потерь в гонке за эскроу»
Фото: Альберт Тахавиев, Finversia.ru

Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан» на примере конкретного кейса поделился опытом перехода на новый механизм финансирования проектов. «В июле этого года мы со Сбербанком заключили крупнейшую в России на сегодняшний момент сделку с использованием счетов эскроу, открыв линию проектного финансирования на сумму 1,7 млрд рублей. Для региональных проектов это очень большая сумма. С 1 августа стартовали продажи и на сегодня уже заключено 80 договоров на общую сумму порядка 260 млн рублей, из которых более 170 лежит на счетах эскроу», – рассказал он.

При этом он перечислил ряд основных проблем, которые возникают при применении новых схем. «Первый минус – это большая процентная нагрузка. С 2 млрд рублей общей стоимости нашего проекта 280 млн рублей (14%) мы должны оплатить в качестве процентов. И еще нужно было обеспечить проценты на инвестиционной фазе. В сумме получалось 370 млн рублей. В нашем случае нам удалось убедить Сбербанк снизить нагрузку. Мы купили банковские векселя на 50 млн и положили их в залог», – рассказал Евгений Романенко. При этом 15% от стоимости проекта девелопер должен обеспечить за счет собственных средств.

– К сожалению, не все региональные застройщики имеют такой эффект масштаба, как мы. Если все риски банк будет оценивать по одному проекту, то очень велика вероятность, что многие проекты просто не взлетят из-за серьезной кредитной нагрузки. Если не решить соответствующую задачу, то работать в режиме эскроу региональным застройщикам будет очень сложно. Сейчас работа сопряжена с постоянным поиском баланса между потерями, которые возникают в новой реальности, и нашими возможностями, которые нам дает новый инструмент, – констатировал Евгений Романенко.

Он также отметил, что предстоит наладить еще многие рутинные процессы. «Пока в процессе тестирования еще происходит очень много сбоев. Например, были случаи, когда клиенты, которые уже купили у нас квартиру, зарегистрировались в реестре, потом приходили в банк открывать счет эскроу и ждали там по 4 часа и больше. У нас лояльные покупатели, они терпеливо все перенесли, но если говорить о системной работе, когда будет большой поток, то такие вещи нужно исключать», – заметил представитель регионального застройщика.

При этом в итоге он высказал мнение, что ничего суперстрашного в новом механизме нет, и что все проблемы решаемы. Мы зашли в такие проекты, поскольку есть понимание, что рано или поздно это все равно придется делать. Но чем раньше обкатать процесс, протестировать, тем лучше», – сказал Евгений Романенко. В качестве одного из рецептов по преодолению проблем, связанных с кредитной нагрузкой, он посоветовал быстрее строить и быстрее продавать. «Большая финансовая нагрузка – это значит, что проект строится долго и у него низкие темпы продаж. Между тем у банка две ставки – чистая, когда на счетах эскроу денег нет, и специальная – существенно более низкая, когда на счетах деньги есть. Многое зависит от того, с какой скоростью мы будем наполнять счета эскроу. В нашем случае после первых же продаж мы получили эффект в виде снижения ставки», – продолжил он, и оценил эффект в 120 млн рублей.

Или еще подумать

Между тем другие участники круглого стола оказались настроены более скептически. В частности, Дмитрий Назаров, начальник департамента экспертизы и сопровождения инвестиционных проектов «РГ-Девелопмент», предложил посмотреть на новую систему финансирования с позиций покупателя. «Мы много общаемся с людьми по этому поводу, и у наших клиентов очень много вопросов возникает по поводу суммы компенсации. Законом, как известно, предусмотрено, что покупателю, который внес на счет-эскроу сумму за квартиру, в случае, если с банком что-то случится, будет гарантирована компенсация в размере стоимости квартиры, но не больше 10 млн рублей. Если посмотреть на московский рынок, то даже в типовом доме около 40% квартир стоят дороже этой суммы. То есть полностью защищенными оказываются только 60% покупателей. даже в доме эконом и комфорт-класса. Не говоря уже о более дорогих категориях жилья», – обозначил проблему Дмитрий Назаров.

Кроме того, он усомнился, что после перехода на финансирование стройки через счета эскроу, удастся сохранить заинтересованность покупателей приобретать жилье на ранних стадиях строительства, когда цена, как минимум, на 15% меньше, чем после сдачи дома. «Если эта разница при новом механизме будет меньше, то очень многие покупатели уйдут в сегмент готового жилья, в том числе на вторичный рынок», – отметил Дмитрий Назаров. Кроме того, по мнению эксперта, в списке банков, которые уполномочены ЦБ работать со счетами эскроу и предоставлять продукты по проектному финансированию, далеко не все к этому готовы. «По крайней мере, далеко не все сейчас готовы четко назвать условия, на которых они предоставляют эти продукты», – добавил он.

Иван Романов управляющий директор «ЛСР.Недвижимость-М», также высказал некоторые сомнения по поводу качества отработки всех нюансов перехода на новую систему финансирования строительства МКД. «По нашему мнению, изменения, которые предусмотрены в части финансирования строительства, приведут не только в росту рисков и издержек по процентам. Это еще и дополнительные процедуры, связанные с работой по эскроу-счетам, с привлечением проектного финансирования, это дополнительный штат, который должен обеспечить бизнес-процесс взаимодействия с банком по использованию средств. Я скажу, что далеко не у всех наших коллег всех радужные впечатления от этих изменений», – сообщил Иван Романов.

При этом он призвал взять за образец немецкую модель работы со счетами эскроу, в которой банки играют гораздо более скромную роль. «Это практически идеальная модель, которая защищает интересы дольщиков и при этом сохраняет баланс, позволяя застройщику, как минимум, не сокращать бизнес, на брать на себя лишние риски. Этой модели уже 50 лет, и ей требовалась корректировка всего два раза», – сказал спикер.

В свою очередь Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» отметил, что положение девелоперов в результате ужесточения правил работы на рынке может облегчить введение поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере готовности проектов. «Такой подход позволит избежать роста стоимости жилья в новостройках, обусловленного подорожанием денег для застройщиков. Для того, чтобы механизм с использованием эскроу-счетов не тормозил развитие рынка, чего боятся многие участники, было бы правильным установить единые правила проектного финансирования для банков, регламентировать требования к проектам и правила работы банков с проектами», – отметил он.

Также, по его словам, целесообразно было бы пересмотреть существующие нормативы по обеспечению жилья парковочными местами и коммерческими площадями, которые зачастую остаются не востребованными у покупателей жилья комфорт и стандарт-класса. Эта мера позволит девелоперам иметь более сбалансированный продукт и поможет преодолеть непростой переходный период. С точки зрения покупателей недвижимости, говорить о том, что их отпугнет расчет по эскроу, не приходится, т.к. потребителя важно сочетание цены, качества, локации проекта и сроков строительства. В 2019 году на рынке будет огромное количество проектов, продающихся как по ДДУ, ДКП, так и по эскроу-схеме.

Москва.