Деньги на стройку

Всю «тяжелую артиллерию» в программе форума организаторы запланировали на вторую пленарную сессию, на которую в качестве спикеров в числе прочих пригласили Михаила Меня, главу Минстроя РФ, Екатерину Сороковую, директора департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития РФ, Константина Тимофеева, председателя московского комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) и других высоких чиновников.

Один из главных вопросов, который стоял на повестке дня этой сессии и всего форума в целом, – как российский стройкомплекс и рынок недвижимости отреагируют на смену парадигмы финансирования строительства жилья. Напомним, что по поручению президента РФ Владимира Путина, в течение ближайших трех лет схема долевого строительства должна быть упразднена. Ему на смену придет проектное финансирование. До 2021 года предусмотрен переходный период, правила для которого предусмотрены поправками к ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

И снова государство

Первая сессия форума была хоть и не столь представительной в плане высоких государственных чинов, но на ней рассматривались на менее важные вопросы в сфере финансирования рынка недвижимости. При этом акцент был сделан на коммерческий сегмент.

Надо сказать, что ответы на вопрос о том, как чувствуют себя инвесторы в этой сфере, который задала модератор сессии Ольга Архангельская, партнер международной консалтинговой компании EY, руководитель группы по оказанию услуг компаниям секторов недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ, были очень неоднозначными.

По словам Михаила Тарасова, управляющего директора группы инвестфондов UFG Real Estate, макроэкономические факторы (в частности, стабилизация цен на энергоносители и валютного курса), а также текущие тренды на рынке недвижимости (небольшой рост арендных ставок, снижение доли вакантных площадей и пр.) дают повод смотреть на перспективы рынка с оптимизмом. «Наши инвесторы, и мы как управляющая компания, довольны тем, что, как я считаю, российская экономика оттолкнулась от дна. За последние два года мы сделали две крупные инвестиционные покупки, и очень довольны приобретенными проектами. Сделки были и у других институциональных инвесторов. И сегодня мы уже смотрим на новые проекты. Если бы вы видели мое лицо, когда два года назад я уверял инвесторов, что курс выше 62-65 рублей за $1 не пойдет… Я был весь красный, мне было страшно. Потому что никто не знал, как будет на самом деле. А сейчас, мы продали доллары и купили рубли, да еще вложили их в инвестиции – это как раз и радует. Плюс мы видим рост арендных ставок в офисном сегменте. Это все внушает оптимизм», – рассказал Михаил Тарасов.

С ним согласилась Светлана Кара, управляющий партнер инвестиционной компании Capital Global Partners. «Мы сейчас много работаем с российскими инвесторами, банками и видим одну очень характерную тенденцию. 3-4 года назад большинство смотрели в основном на Европу и США. Когда мы смотрели, к примеру, на сделки в Калифорнии, Нью-Йорке, анализировали стоимость капитала, доходность, то, с учетом непонятной макроэкономической истории в России и геополитических рисков, для многих вариант диверсификации инвестиций в европейские и американские активы выглядел предпочтительнее. Однако сейчас произошел серьезный перелом. Очень многие стали снова рассматривать перспективы сделок с российскими активами. Понятно, что больше всего – в Москве», – отметила Светлана Кара. Однако она добавила, что при этом появилась проблема, связанная с тем, что ожидания инвесторов не соответствуют изменившейся конъюнктуре рынка, в частности, возросшим ценам предложения.

В качестве положительного фактора Светлана Кара отметила удешевление стоимости финансирования. «Нужно отметить, что стоимость капитала, которая очень важна для инвесторов, снижается. И это позволяет совершать больше сделок с доступным финансированием. Мы видим и российские банки, которые готовы финансировать инвестиционные сделки на очень хороших условиях. И инвесторы видят, что Россия с фондированием под 7,5-8% дает хороший результат», – сказала эксперт.

Однако она уточнила, что речь пока идет об относительно небольших или средних инвестициях. «Говорить о том, что крупный иностранный инвестор готов приходить в Россию с капиталом от $1 млрд и осуществлять здесь прямые инвестиции, пока рано. Конечно, сказываются санкции. И хорошо, что есть достаточно дееспособный внутренний рынок, более 80% которого держится на российском капитале», – резюмировала Светлана Кара.

- А я хочу внести негатив в эту идеальную картинку. Очень хочу, – сказала Наталия Тишендорф, генеральный директор AVICA (управляет фондами прямых инвестиций в сфере коммерческой недвижимости).

По ее словам, большинство инвестиционных сделок – 90% – в последние годы на рынке коммерческой недвижимости в России связаны с выходом из текущих активов западных инвесторов. «Сколько их у нас сейчас осталось? Я насчитала шесть: два «живчика» остались в сегменте складской недвижимости, два – в офисной, два – в ритейле, но один при этом очень хочет выйти», – сказала она. Наталия Тишендорф заметила, что во многом это связано с неопределенностью, которая возникала на рынке коммерческой недвижимости в числе прочего в связи с появлением нового крупного мегаигрока – государства. По ее словам, в результате огосударствления ряда секторов рынка, в том числе банковского, государству достался огромный пул активов в сфере недвижимости. И никто не знает, как новый собственник распорядится этими активами. Между тем, те или иные его действия (например, снижение арендных ставок в офисных центрах в районе Арбата) могут оказаться для рынка практически судьбоносными.

- Наталия, у вас уж очень строгие оценки, – возразил Михаил Тарасов. – Да, государство стало крупным игроком, инвестором. Но нужно воспринимать эту ситуацию нормально. Существует понятие – регулируемая экономика. Нужно воспринимать действительность такой, какая она есть: мы плывем по той реке, которая берет истоки еще в СССР. Это есть, этого мы не можем избежать. В этой ситуации главное – фактор стабильности. Будет стабильность, и инвесторы, в том числе западные, появятся. Если мы сможем пойти к ним и сказать, что корректировка цены проекта 7-8%, а не 20-40, как сейчас. А так, на что жаловаться? Работы нам всем хватает. Да, нет доходности 50%, как в 2006-2007 годах. Но весь мир работает за 2-3%. И ничего, экономики живут и развиваются. Теперь новая реальность, и надо с этим учиться жить.

Он высказал мнение, что кризис, который случился с рядом крупных банков в последнее время, был связан с ошибочными решениями по вложению краткосрочных ресурсов в долгосрочные инвестиции. «Вот этот фактор перекоса и привел к тому, что государству пришлось корректировать правила игры», – сказал Михаил Тарасов.

Трудности перехода

Тему реформы в системе финансирования еще в ходе первой секции форума затронул Дмитрий Трубников, финансовый директор девелоперской компании А101. По его словам, эта реформа вытеснит с рынка одного из крупнейших игроков с точки зрения инвестиций – население. Он привел данные, согласно которым в последние годы физлица в совокупности вложили в недвижимость около 5 трлн рублей. «При всем уважении к банковской системе, очень сложно поверить, что объем инвестиций она сможет восполнить. И никакие западные или азиатские инвесторы нам здесь тоже не помогут», – отметил Дмитрий Трубников.

Вторая сессия форума была почти полностью посвящена переходу жилищного строительства на новые формы финансирования. Первым слово взял глава Минстроя Михаил Мень. По его словам, схема долевого строительства сыграло очень позитивную роль в развитии жилищной сферы. Однако сегодня время диктует новые условия, для которых прежняя система не подходит. Он посетовал на то, что эксперимент с привлечением в схему долевого строительства страховых компаний, не увенчался успехом. «Нас подвели страховые компании. Вы знаете, что с 1 января 2014 года все договора долевого участия должны были быть застрахованы, и они были застрахованы. Но в конечном итоге, все проблемы, которые возникали в разных субъектах РФ в части недобросовестного выполнения обязательств застройщиками, должны были закрываться страховыми компаниями. Все это лопнуло и не дало результата. Я извиняюсь за непарламентские выражения, наглость этих господ доходила до того, что ни на одно совещание, которые мы проводили с коллегами в регионах, ни один представитель страховой компании не соизволил прийти. Хотя все договора обанкротившихся строительных компаний были застрахованы. Они, эти господа съели 38 млрд рублей. И даже после наших разговоров с ними – еще 50 млн рублей. Выплат было минимальное количество. И мы должны признаться, что этот механизм, который был предложен нашими коллегами из парламента и в который мы верили – мы же верим в рынок – он не сработал. Поэтому впоследствии было принято временное решение о создании компенсационного фонда, хотя мы понимаем, что это не лучшее решение по ряду причин», – рассказал министр.

По словам Михаила Меня, для обеспечения финансовой устойчивости отрасли и сохранения социальной стабильности необходимо изменение модели финансирования: отказ от прямого привлечения средств граждан застройщиками и замещение этих средств проектным финансированием в срок до 2020 года. Ставки для застройщиков в рамках проектного финансирования долевого строительства не превысят 6%. По словам главы Минстроя, такую цифру называет Центробанк РФ.

Михаил Мень уточнил, что сегодня Минстроем, Госдумой, банковским сообществом и экспертами рынка проводится обсуждение перехода на банковское сопровождение на время переходного периода. Он также добавил, что на законодательном уровне решается вопрос усиления контроля не только за застройщиками, но и за региональными властями, которые на основных этапах отвечают за работу с застройщиками. «Поправки изменят ситуацию – за соблюдением прав дольщиков будут следить отдельные ведомства или профильные подразделения, руководители которых будут нести персональную ответственность», – сказал Михаил Мень.

Между тем руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев высказал мнение, что переход застройщиков на проектное финансирование и использование эскроу-счетов (для временного хранения средств до момента выплаты с заранее установленным целевым назначением) может привести к проблемам с кредитованием для застройщиков и росту цен на жилье – по разным оценкам, от 6% до 20%. «Каждый универсальный коммерческий банк оценивает риски. Строительная отрасль для них является высокорискованной. Поэтому по крайней мере 30% проектов коммерческие банки в будущем не возьмут на финансирование», – отметил он. В Москве в настоящее время, по его словам, застройщики реализуют 512 проектов. То есть примерно 150 из них банки потенциально могли бы отказать в финансировании. «Средства населения для этих проектов будут недоступны. Однако застройщики могут их финансировать за счет собственных средств», – добавил Константин Тимофеев.

В ходе второй секции Финансового форума по недвижимости выступили также Владимир Жидкин, руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы и Талия Минуллина, руководитель Агентства инвестиционного развития Республики Татарстан, которые рассказали о ситуации с финансированием строительных проектов на вверенных территориях. Сомодераторами секции выступили Сергей Рябокобылко, генеральный директор, управляющий партнер Cushman & Wakefield и Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM.

Москва.