Девелоперы пожаловались на премию к своим облигациям

«Осторожный оптимизм»

Нынешняя конъюнктура вокруг строительной отрасли выглядит неоднозначно, хотя оптимизма, надо отметить, больше, чем пессимизма. Так, согласно прогнозу Александра Дивакова, директора группы корпоративных рейтингов агентства НКР, восстановление спроса на жильё с 2021 года ожидается на уровне 5% в год, а рост цен на новостройки с того же года ожидается в пределах инфляционного коридора. Также эксперт ожидает, что средние ипотечные ставки снизятся до 6,5%:

– Важным шагом со стороны государства стало включение девелоперов в список системообразующих предприятий. Это дало хороший психологический эффект, люди поняли, что государство их не бросит.

В НКР разделяют «осторожный оптимизм», ждут постепенного восстановления экономической активности и спроса. По данным на начало июля 2020 года у части девелоперов продажи достигли уровня 2019 года, кроме того, столичные застройщики рапортуют даже о росте продаж по отношению к прошлому году. В целом же по стране цифры выглядят следующим образом: в январе-мае 2020 года было введено 10,7 млн квадратных метров многоквартирных домов. Это на 4% меньше, чем в аналогичном периоде 2019 года. И на 2% меньше, чем 12 месяцев назад. С другой стороны, средневзвешенная ставка по ипотеке обновила исторический минимум и снизилась до 6,16%, по семейной ипотеке – до 4,87%.

–Застройщики не стали сильно корректировать свои прежние планы и продолжают их выполнять. Цены на жильё не снизились и не выросли. Стоимость метра в городах-миллионниках достигла 77 тысяч рублей, – привёл статистику представитель НКР.

Рейтинги – без отраслевых потолков

Александр Шураков, директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР; подробно рассказал, как НКР присваивает рейтинги девелоперам.

Эксперт особо подчеркнул, что НКР не использует концепцию отраслевых потолков – таким образом, любой девелопер может получить максимальный рейтинг из возможных. Методология присвоения рейтингов находится на сайте НКР в открытом доступе.

«Премия должна уйти»

Девелоперы-участники вебинара с энтузиазмом восприняли слова Александра Шуракова. В тоже время, Юрий Ильин, вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам группы компаний «ПИК», пожаловался, что девелоперы вынуждены платить премию инвесторам:

– Хочется сказать, что сейчас инвестиции в облигации девелоперов незаслуженно рассматриваются как рискованные вложения, а инвесторы ждут от нас большую премию за риск. При этом не разбираются – большая компания или маленькая.

По его словам, девелопмент жилья стал цивилизованным рынком, которому помогает государство, жёстко контролирует, и поэтому платить премию зачастую неоправданно:

– На всю отрасль смотреть на надо – надо смотреть на каждую конкретную компанию.

Представитель «ПИК» уверен, что премия должна уйти, а инвесторам, которые хотят повышенную доходность, стоит уже сейчас заходить в облигации.

Группа «ПИК» имеет богатую историю размещений бондов на бирже – с 2011 года было размещено долга на сумму 70 млрд рублей. А в прошлом году компания смогла разместить 7 млрд рублей по ставке 8,25%.

Благодаря переходу на «цифру» ПИК смог перезапустить строительство за 8 часов после официального окончания карантина.

От строителей к девелоперам

Андрей Пахоменков, управляющий директор группы «Самолет», рассказал о том, что компания в 2019-2020 годах разместила два выпуска на сумму в среднем в 4,5 млрд рублей:

- Банки стали смотреть на нас не как на девелоперов, а как на любые другие компании. Чтобы инвесторы нам больше доверяли, мы должны лучше перформить. Наши инвесторы увидели, что мы несём апсайды, у многих девелоперов выручка выросла за первое полугодие. Несмотря на то, что стояли, не работали пару месяцев. Падение мы отыграли уже по итогам мая, а по итогам июня мы уже перевыполнили план.

Пахоменков заверил участников вебинара, что «Самолёт» в этом бизнесе надолго.

– И ещё один немаловажный момент. Ещё пять лет назад слово «девелопер» употреблялось крайне редко – все говорили «строители». А сейчас наоборот. Мы ведь далеко не только строители и хорошо, что люди стали это понимать. Наша отрасль становится более крупной, более прозрачной и более рентабельной, – заметил представитель «Самолёта».

Банки начали охоту за девелоперов

Андрей Пахоменков заверил инвесторов, что денег у компании достаточно, чтобы расплатиться с инвесторами прямо сейчас:

– Сейчас на наших счетах больше 8 млрд рублей. Мы видим, как банки активизировались, потому что видят, как у нас хорошо идут дела. За нас начинается конкуренция среди банков, они готовы даже давать деньги под будущую прибыль. Поэтому у будущих размещений облигаций такой доходности, какая есть сейчас, не будет. Инвесторы, поспешите!

«Прибыль не является релевантным показателем»

К частным инвесторам было обращена и презентация Александры Болилая, директора по инвестициям LEGENDA Intelligent Development.

«Легенда» дебютировала на бирже в 2018 году, разместив долг на сумму в 2 млрд рублей, в марте 2020 года вместе с «Атоном» был размещён второй заём, который пошёл на рефинансирование.

Как отметила Болилая, частные инвесторы выступают основными клиентами «Легенды» – около 6 тысяч физических лиц.

Александра Болилая подчеркнула, что ориентироваться инвесторам только на прибыль – не всегда адекватный подход, ведь отрасль специфическая и призвала инвесторов глубже вникать в процесс:

– Прибыль не является релевантным показателем. А долг к EBITDA иногда может даже быть отрицательным. Эти показатели не показывают будущее компании.

Эксперт признала, что зачастую девелоперы страдают от негативного информационного фона, что нередко девелоперы становятся мишенью для хайповых новостей, что, безусловно вредит бизнесу и репутации в глазах инвесторов:

– Поэтому развитие рейтингования – очень важно для нашей отрасли и инвесторов.

Не читайте по утрам Telegram

Кирилл Лукашук, генеральный директор НКР и модератор вебинара, согласился с тем, что информационный шум – большая проблема современного корпоративного мира:

– Поэтому я призываю читать не Telegram, а профессиональные источники – сайты рейтинговых агентств. Кроме того, информационные вбросы продолжают оставаться элементом корпоративных войн. К сожалению.

BBB и чуть выше

Руководителя НКР спросили, как выглядят рейтинги девелоперов по отношению к другим отраслям?

- В среднем, медианные рейтинги располагаются на уровне BBB – примерно в середине шкалы. Есть примеры лучше, есть – хуже, – ответил Кирилл Лукашук и согласился с тем, что присутствует «историческая недооценка» девелоперов.

Его коллеги, впрочем, заявили, что средний уровень находится «чуть повыше» BBB, а через несколько лет кредитное качество девелоперов однозначно вырастет.

Москва.