Инвестиции в Дубае: рынок перегрет или успеваем в новые ниши?

Чем привлекателен Дубай сегодня

– Тема инвестиций в недвижимость Дубая сейчас очень актуальна, – начал эфир Ян Арт, главный редактор Finversia – Некоторые эксперты, например, Алена Голдина из Goldina Real Estate считают, что эти инвестиции очень перспективны. А другие, например, Дмитрий Потапенко, наоборот, уверены, что рынок Дубая уже перегрет. Попробуем разобраться в этом вопросе с людьми, которые давно работают на рынке инвестиций Дубая – Александром Шараповым, президентом Российской гильдии управляющих и девелоперов, президентом Becar Asset Management, и Александром Пестряковым, руководителем зарубежных проектов Becar Asset Management. Начнем с главного вопроса – рынок Дубая уже перегрет или на нем еще можно заработать?

– Лучше всего ориентироваться в этом вопросе на мнение международных экспертов, – считает Александр Шарапов. – Есть прекрасный рейтинг «пузырей», который делает швейцарский банк UBS, это исследование доступно на сайте банка. По мнению экспертов банка, сегодня самый перспективный рынок недвижимости в отношении будущего роста – это Варшава. На втором месте идет Дубай. В Дубае 15% русскоговорящих жителей и нет тех санкционных ограничений, которые сейчас действуют в отношении россиян в Европе. После Дубая идут Сан-Паулу, Милан и Нью-Йорк. А самыми перегретыми считаются рынки Торонто, Франкфурта, Цюриха, Мюнхена, Гонконга, Ванкувера, Амстердама, Тель-Авива, Токио и Майями.

– Причем россияне – не самые крупные покупатели недвижимости в Дубае, – продолжал Александр Шарапов. – Самые крупные инвесторы сейчас – граждане Индии, а россияне на пятом месте после граждан Пакистана и Китая. Многие граждане Гонконга – около 2 млн. человек – планируют уехать из страны, и выбирают Сингапур, Дубай, Бали. Поток людей, переезжающих в Дубай, сейчас очень мощный.

– Мой хороший знакомый, гражданин Израиля, переехал в Дубай из Бостона, – рассказал Ян Арт. – Он очень доволен, в том числе тем, что из Дубая можно быстро добраться самолетом до стран Евросоюза или Израиля. Дубай сегодня чаще всего выбирает для путешествий молодежь.

– Конечно, важен вопрос гражданства и налогообложения доходов, – продолжал рассказ Александр Шарапов. – В Дубае получить налоговую регистрацию несложно, и это дает возможность платить налоги по нулевой ставке. Дубай сегодня выглядит как город будущего. Атмосфера интернациональная, как в Нью-Йорке или Лондоне, так как местных жителей всего 10%. Равенство в ведении бизнеса, во взаимоотношениях. Средний возраст жителя Дубая – 32 года. Для россиян важно и то, что в Дубае проходит множество концертов и культурных мероприятий.

– Ваш коливинг включает и коворкинг, т.е. созданы места и для проживания, и для работы, с зоной отдыха, спортзалом и зоной для работы. Как проходит реализация вашего проекта? – спросил Ян Арт.

– У нас реальность значительно превысила планы по продажам недвижимости, – ответил Александр Шарапов. – Заполняемость летом редко была меньше 75%, сейчас около 100%. Ставка аренды выросла в 1,5 раза в сравнении с нашим бизнес-планом. У нас в коливинге живут в основном россияне, белорусы, украинцы, а европейцев около 30%. В целом могу сказать, что наша модель работает хорошо. Планируем новый проект в 2023 году на сумму около $100 млн. – в центре Дубая коливинг для состоятельных жильцов. Например, студия в новом проекте будет площадью 30 кв.м. Мы приобрели хороший опыт работы в Дубае и довольны нашими подрядчиками.

Визы и правопорядок

– А как насчет правопорядка? Мне рассказывали, что Дубай очень безопасный город, – задал вопрос Ян Арт.

– Последние 10 лет Дубай входит в топ-10 по опросам как самый комфортный город для проживания, – ответил Александр Шарапов. – Причины просты. Отсутствие дискриминации по национальному или религиозному признаку. Солнечный климат, летом жарко, многие уезжают путешествовать по Европе, но с сентября – отлично. Безопасность. Вероятность столкновений минимальна. Любые агрессивные действия жестко преследуются властями. Высокий уровень жизни, хорошие зарплаты. Удобные условия въезда. Дубай сегодня – самый безопасный город мира. Причина не только в хорошей работе полиции. В Дубае мало безработных и маргиналов, кому не на что жить. Если компания увольняет человека, то должна доставить его за свой счет на родину, откуда он приехал на работу в Дубай. Множества безработных на социальном обеспечении, от которых страдает сейчас Европа, в Дубае нет.

О ситуации с визами в Дубае рассказал Александр Пестряков:

– При покупке недвижимости на сумму от $205 тыс. вы получаете визу на себя, при покупке на сумму от $270 тыс. – визу на семью, резидентскую карточку, которая дает те же права, что и вид на жительство. Инвесторская виза дает возможность открыть счет в банке. Если счет открыт, то на него могут приходить зарубежные денежные переводы. По удобству и скорости оформления документов Дубай схож с Кипром до введения санкций. Например, покупая долю в нашем проекте коливинга, сделка от покупки недвижимости до момента подписания договора управления без приезда в Дубай займет примерно 1,5 месяца. После получения права собственности вы можете приехать в Дубай, получение инвесторской визы займет около 10 дней.

Перспективы развития рынка Дубая

– Естественный вопрос, который возникает у многих потенциальных инвесторов: будет ли бум в Дубае продолжаться? – спросил Ян Арт. – Говорят о планах 40 млн. туристов к 2031 году. Насколько эти планы реальны?

– Земельный департамент Дубая дает данные о загрузке отелей, – ответил Александр Пестряков. – В Дубае последние годы среднегодовая загрузка отелей не менее 70%, если исключить время ковидных ограничений. Летом загрузка меньше, 30-40%, зимой – около 100%. Но мы ориентируемся на проживание 2-3 месяца не туристов, а людей, которые приезжают запустить в Дубае бизнес, сделать инвестиции или поработать удаленно.

– Эти планы выполняются уже много лет, – продолжил тему Александр Шарапов. – Дубай не самый нефтеносный штат, он ориентирован на создание и развитие крупного делового центра Азии. В Дубае развиваются целые районы компаний и сотрудников компаний отрасли цифровых технологий и медиа. Это место для «новых богатых» – айтишников, блогеров, предпринимателей, связанных с цифровым бизнесом. Поставлена задача привлекать 100-120 тысяч новых жителей в год, и она выполняется.

– Дубай конкурирует по привлекательности с Сингапуром, Лондоном, притягивает тех, кто хочет много работать и зарабатывать, – отметил Александр Шарапов. – Сингапур сделал ставку на создание и развитие финансового центра, а Дубай – на туризм и диджитал. Кроме того, Дубай – это место транзита товаров и услуг из Азии в Россию и Европу. Гонконг сейчас утрачивает позиции из-за политической нестабильности, а также жесткой антиковидной позиции китайских властей.

Пандемия, возможный новый кризис экономики и его последствия

– В пандемию было падение цен на недвижимость во многих странах мира. Как в Дубае с ликвидностью и волатильностью стоимости недвижимости? – задал вопрос Ян Арт.

– В Дубае были сложные времена с 2014 по 2019 годы, когда цены на недвижимость упали более чем на 30%, – ответил Александр Шарапов. – Для тех, кто инвестирует в недвижимость с расчетом на рентную доходность, рост стоимости в последние годы составляет 5%-7% годовых. Но даже при падении цены недвижимости ее доходность арендная хорошая, 5%-7% годовых в долларах. Ликвидность недвижимости высока, так как поток покупателей сейчас растет.

– Если брать более длинный период времени, то можно вспомнить проблемы 2008-2010 годов, нерегулируемый рынок недвижимости без эскроу счетов, – продолжил рассказ Александр Шарапов. – Напомню, что в Дубае эскроу счета ввели в 2010 году, и проблем с недостроем после этого нет. Конечно, волатильность будет присутствовать. Но сильные просадки цены недвижимости случаются в городах, имеющих проблемы с развитием.

– Каков ваш прогноз на большой мировой экономический кризис и на кризис рынка недвижимости? – задал вопрос Ян Арт. – Версия грядущего мощного кризиса сейчас на слуху, хотя я в такое развитие событий не верю.

– Я живу в Британии – стране, которая уже погрузилась в рецессию, – ответил Александр Шарапов. – Цены на недвижимость у нас уже пошли вниз. Европа тоже гарантированно погрузится в рецессию, США – с высокой вероятностью. Но обычно длительность периода рецессии значительно короче, чем периода роста экономики. Я уверен, что если рецессия будет, то ее преодолеют за 3-6 месяцев. Например, США уже подготовились к рецессии, подняли процентную ставку ФРС, а после окончания рецессии начнется период роста экономики.

– Что касается поведения цен на недвижимость, то когда возникает рецессия, все притормаживают с покупками, – продолжил рассказ Александр Шарапов. – Снижение спроса на недвижимость вполне вероятно и в случае будущей рецессии. Но влияние возможной рецессии на цены недвижимости в Дубае маловероятно. Дубай сейчас показывает рекордный рост экономики в 8,2%. А инфляция в Дубае 5,6%, что ниже инфляции в Германии или в США. Дубай получил и все выгоды от противостояния России и Евросоюза, в Дубай сейчас массово переезжают китайцы.

– Уходящий 2022 год был сложным годом для инвесторов. Насколько этот сценарий кризиса оказался для вас неожиданным? – задал вопрос Ян Арт.

– Как и для многих, для меня этот период тоже оказался неожиданным, – рассказал Александр Шарапов. – Были риски полного запрета вывоза капитала из России, но пока покупка недвижимости за рубежом возможна. Я не ожидал, что доллар станет дороже, чем евро. Но для инвестиций в Дубае это даже хорошо, так как вы фактически инвестируете в долларах. Скорее всего, доллар останется сильной валютой. Неожиданным оказалось и количество россиян, которые захотели инвестировать в недвижимость Дубая. Было немало эмоциональных покупок недвижимости «для себя». Но многие вкладываются с целью получить доход, например, в наш арендный бизнес.

– Какие еще проекты вы планируете, на какие регионы советуете обратить внимание инвесторам в недвижимость, – задал вопрос Ян Арт.

– Мы обсуждаем проекты на Кипре, в Лимассоле, – ответил Александр Шарапов. – Присматриваем сейчас там земельные участки. На Кипре в сфере диджитал работает около 100 тыс. русскоговорящих сотрудников. Интересные места есть на Бали, анализируем сейчас там рынок. Присматриваемся к Барселоне. Сейчас больше 35 миллионов человек живут, работая в диджитал секторе, и при этом путешествуют по странам, проводя в среднем в одном городе 90 дней. Перспективные проекты в сфере недвижимости возможны в тех городах и странах, в которых идет быстрый рост экономики, куда стекаются молодые айтишники, дизайнеры, другие работники сферы диджитал со всего мира.

Москва – Лендон – Дубай.