Сергей Вишняков: Список ошибок при инвестировании в недвижимость

5 основных правил.

Мне всегда кажется, что они стандартны и явно бросаются в глаза. Но на каждой второй консультации по инвестициям всплывает как минимум что-то из нижеперечисленного.

1. Подбор варианта для "себя", а не для "инвестиций".

Я неоднократно писал об этом, но повторюсь.

Недвижимость, которая должна принести вам доход, может кардинально отличаться от того идеала, который вы представляете как свое жильё.

Мне комфортно жить в загородной недвижимости, но все последние инвестиционные покупки (как свои, так и клиентские) - это квартиры. Потому что более понятен срок перепродажи, более понятен срок простоя аренды.

2. Попытки совместить в одном объекте две цели - выгодную перепродажу и выгодную аренду.

Практически никогда не совпадают эти два варианта.

То, что хорошо будет сдаваться, может не так хорошо и выгодно продаться в будущем.

Да, при покупке недвижимости для последующей аренды мы смотрим и на ликвидность. Но в большей степени для того, чтобы объект не потерял в стоимости.

Да, иногда бывают приятные бонусы, когда к арендному потоку добавляется и рост стоимости недвижимости и это радует.

3. Акцент на дешевизне, в ущерб ликвидности.

В прошлом году был яркий вариант на консультации.

Человек хотел купить трёшку в Подмосковье, на первом этаже потому, что "по цене квадратного метра это дешевле. И трёшка это же лучше?"

Нет, не лучше. Однушка в Москве может быть сильно лучше трёшки в Подмосковье. Как в аренде, так и в ликвидности (перепродаваемости).

Поэтому нужно ориентироваться не только на дешевый квадратный метр, но и считать все остальное.

4. Неправильный выбор сегмента. Новостройка или вторичка.

Если вы хотите купить квартиру под сдачу, то новостройка - крайне не логичный выбор для этого. Обычно самый дешевый вариант - это вариант со сроком сдачи через полтора-два года. Учитывая, что застройщики все чаще эти сроки не выдерживают, можно предполагать что это будет 2-2,5 года. Еще примерно полгода на ремонт. То есть начать сдавать эту квартиру вы сможете только через 2-3 года.

Квартира на вторичке в это время начинает работать практически сразу после покупки. 3 года арендных платежей перекрывают дешевизну новостройки.

5. Неправильный подход к безопасности и экономике варианта.

Менеджер застройщика работает НЕ на вашей стороне. Его задача продать вам объект, поэтому в ход идут и сказки про двухкратный рост цен в будущем, и что бери, а то дорожает, а я тебе скидку задним числом.

Менеджер банка заинтересован в выдаче ипотеки. Не надо рассчитывать, что он будет вникать в ваши отношения с продавцом и давать вам правильный ДКП или проверять квартиру.

Нотариус проверяет ситуацию только на день сделки. Он фактически не может копаться в истории квартиры, и не будет делать этого.

Помните об этом, когда выбираете недвижимость и готовитесь к сделке.

Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/VishnyakovSergey