Стройка без риска: как работает система страхования дольщиков?

За последние четыре года государство предпринимает уже вторую попытку реформировать систему страхования ответственности застройщиков. Какие гарантии будут у дольщиков на этот раз?

На сегодняшний день по договорам долевого участия (ДДУ), то есть за счёт средств россиян строится примерно 80% всех жилых домов. В абсолютных цифрах это более 5 триллионов рублей. Несовершенство законодательства, слабые контроль и регулирование в сфере строительства вот уже много лет сопровождаются громкими скандалами: по данным властей, общее число обманутых дольщиков в стране может превышать 81 тысячу человек, а доля проблемных объектов приближается к 900 единицам. По данным экспертов, с теми или иными нарушениями в России столкнулась 131 тысяча дольщиков. Число дел, возбуждённых Генпрокуратурой в связи с различными нарушениями в этой сфере, превышает шесть тысяч.

Приведённые цифры как нельзя лучше демонстрируют тщетные попытки властей навести в этой сфере порядок. В 2014 году была предпринята предыдущая системная реформа отрасли – введено добровольное страхование ответственности застройщиков. Однако вскоре выяснилось, что и этот механизм работает c оговорками – обманутые дольщики столкнулись с затяжными судебными разбирательствами, случаи мошенничества застройщика не покрываются страховкой.

При этом закон о добровольном страховании был написан так, что страховщики должны были нести ответственность за предпринимательские ошибки в обычной деятельности девелоперов или рыночные колебания спроса. Но в предложенной модели строители неправильно интерпретировали суть страхования и считали, что действует правило «страховая за всё заплатит».

При этом активы ключевых страховщиков, работающих на этом рынке, исчисляются миллиардами рублей, а размер принятой страховой ответственности превышает триллион рублей. Правда, стоить пояснить, что страхование построено на теории вероятности и указанного капитала компаниям может хватить с учетом того, что страховщики используют механизм перестрахования (часто в крупных западных страховых компаниях). Кроме того, существуют прецеденты, когда страховщики – после банкротства застройщика – сами достраивали дома, это позволяет им минимизировать выплаты. В итоге люди получали полноценные квартиры, а не страховое возмещение.

Словом, существующая схема хоть и с оговорками, но работает, что подтверждается растущими показателями страховых выплат по данному направлению. Что касается новой схемы – с созданием компенсационного фонда, то она только начала действовать и касается новых строек.

Итак, с конца октября 2017 года в России начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Фонд, как полагают эксперты, должен постепенно вытеснить прежнюю схему добровольного страхования. Ранее заключённые договоры продолжат свое действие.

С 20 октября 2017 года любой застройщик, который привлекает средства населения в рамках ДДУ, обязан делать взносы в Фонд. Тариф для застройщиков по отчислениям на сегодня составляет 1,2 % от суммы ДДУ. В дальнейшем властям и профессиональному сообществу предстоит решить, останется ли он плоским – одинаковым для всех – или же будет дифференцированным в зависимости от размера застройщика, его финансового положения и, возможно, рейтинга. Не платить взносы у застройщиков не получится, в противном случае они не смогут зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

На сегодня уже 746 застройщиков из 78 регионов застраховали свои ДДУ в Фонде защиты прав дольщиков. Всего в России застройщиков около шести тысяч компаний, однако задачи «загнать» их всех в Фонд нет – ведь Фонд будет расти с каждым заложенным фундаментом.

На какой размер выплат стоит рассчитывать «в случае чего»? В данной ситуации дольщик имеет право на денежную компенсацию, которая эквивалентна 120 квадратным метрам максимум. Исключение сделано для многодетных семей. Ограничение связано с тем, чтобы гарантировать жильё тем, кто не может позволить себе покупать большие и дорогие квартиры. Здесь действует тот же принцип, как и в Системе страхования банковских вкладов, когда государство страхует вклады в переделах 1,4 миллиона рублей. Немаловажный нюанс: стоимость компенсированных метров будет исчисляться не от суммы ДДУ, а исходя из среднерыночных значений – на основе определяемых Росстатом коэффициентов в каждом конкретном регионе. У дольщиков будет выбор: либо использовать компенсации из Фонда на достройку дома, либо получить причитающиеся деньги. Решать это предстоит на общем собрании дольщиков.

Власти предусмотрели механизмы мониторинга финансового состояния застройщиков. Росфинмониторинг будет передавать в «ДОМ.РФ» (ранее Агентство ипотечного жилищного кредитования – АИЖК) сведения об уровне рисков застройщиков. Кроме того, в «ДОМ.РФ» запустили информационный портал, на котором каждый дольщик в оперативном режиме сможет узнать о состоянии строительства его объекта, сравнить срок сдачи и фактическую готовность здания

Будем надеяться, что и страховая система, которая продолжает работать, и компенсационный фонд будут вместе эффективным механизмом защиты прав дольщиков, а информационный портал – своевременным каналом для мониторинга состояния строек. И противостояние «обманутые дольщики против всех», наконец, из уличного ажиотажного формата перейдёт в формат конструктивный. Ведь эффективные решения всегда стоит искать через переговоры с представителями министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, страховщиками и девелоперами.

В заключении хочется дать простой, но действенный совет всем дольщикам: никогда не стоит паниковать и поддаваться эмоциям. Сегодня тема обманутых дольщиков стала притягивать огромное количество провокаторов, которые пытаются использовать данную тему в своих интересах. При возникновении проблем не стоит принимать необдуманных решений - поход в страховую компанию за возмещением всегда связан с отказом от квартиры. Стоит взвешенно оценить план, изложенный в дорожной карте, которая должна быть по каждому проблемному объекту на сайте Минстроя, иногда лучше дождаться, когда дом будет достроен. Дороже обойдутся поиски новых вариантов.