Восток – дело тонкое?

5 рисков при инвестировании через закрытые ПИФы на Ближнем Востоке: как избежать потерь и приумножить свой капитал.

С каждым годом Ближний Восток становится все более привлекательным для инвесторов в недвижимость – реализуются амбициозные стратегии, строятся новые города, развивается инфраструктура. Но самостоятельный подбор активов, обоснование и принятие решений требуют глубокого анализа рынка и понимания специфики региона.

Инвестиции в недвижимость на Ближнем Востоке в настоящее время

К ноябрю 2023 года стало ясно: островами стабильности в Ближневосточном регионе остаются Объединённые Арабские Эмираты, Бахрейн, Саудовская Аравия.

ОАЭ

Рынок недвижимости Эмиратов не однороден. Дубай уверенно лидирует, Абу-Даби и другие эмираты выступают в роли догоняющих. Ближайшим преследователем двух самых известных эмиратов является Рас-эль-Хайма, где появились насыпные острова и скоро будет открыто самое большое казино в мире, которое будет занимать целый остров.

Дубай. Цель – через 10 лет войти в тройку крупнейших городов мира. Планируется максимальное увеличение населения и, соответственно, рост строительства.

Сегодня самый густонаселенный город ОАЭ привлекает не только объёмами возводимой недвижимости, но и количеством сделок по перепродаже. Рынок Дубая можно сравнить с биржей, где объекты переходят из рук в руки с фантастической скоростью: за 1-е полугодие осуществлено более 61 тысячи сделок, еженедельные обороты достигают миллиардов долларов.

По данным DLD (Земельный департамент Дубая), общая стоимость сделок за первую неделю ноября превысила $2,86 млрд. И это далеко не самый высокий показатель – к примеру, за последнюю неделю июня было проведено 4048 сделок с недвижимостью на сумму $4,28 млрд.

Наш анализ показал: за прошлый год стоимость квартир выросла на 18%, вилл – на 38-41%. По данным 2-го квартала 2023 года цена квадратного метра квартир и апартаментов поднялась ещё на 1%, а в сегменте вилл выросла на 10%.

Устойчивый спрос на недвижимость в Дубае закреплён такими факторами, как благоприятная визовая политика и рост населения, экономическая диверсификация, статус крупного транспортного хаба и развитый туризм.

Абу-Даби. По данным Департамента муниципалитетов и транспорта (DMT), в Абу-Даби в 1-м квартале 2023 года наблюдался значительный рост сделок купли-продажи. Основную массу – 97,6% – составили сделки по жилой недвижимости, оставшиеся пришлись на долю коммерческих помещений. Во 2-м квартале количество сделок несколько снизилось, упал и объём транзакций, так как более востребованы оказались объекты средней ценовой категории.

Всего за первое полугодие было совершено 5,2 тысячи сделок на сумму $3,921 млрд. Хотя по сравнению с рынком Дубая это всего лишь недельный объём транзакций, для Абу-Даби это заметный рост, который, при сохранении набранного темпа, в годовом исчислении достигнет 94%.

Такая положительная тенденция – результат усилий правительства по улучшению инвестиционной среды и нормативно-правовой базы.

Бахрейн. Два последних года рынок Бахрейна продолжает восстановление после спада, вызванного пандемией. В 1-v полугодии 2023 года количество сделок с недвижимостью наконец превысило допандемический уровень: зарегистрировано 11 615 сделок. Если тенденция сохранится, в годовом исчислении это может привести к росту на 10,8%.

При этом обороты в разы уступают масштабам ОАЭ. Например, суммарная стоимость сделок за 1-q квартал составила $644,3 млн – это около 23% от недельного объема транзакций на рынке Дубая.

Бахрейн учитывает опыт успешного соседа: с 2022 года в королевстве ввели «золотую визу» для инвесторов, в июне 2023 года запустили программу «платиновой визы». Резидентам, отвечающим установленным критериям, предоставят льготы. Например, им разрешат владеть недвижимостью в ряде районов дополнительно к тем зонам, в которых иностранцы могут покупать недвижимость сегодня. Предполагается, что «платиновая виза» станет отличным стимулом для привлечения крупномасштабных инвестиций и создания рабочих мест.

Новостройки расположены в основном в столице и в муниципалитете Мухаррак.

Саудовская Аравия. Рынок недвижимости королевства демонстрирует разноплановую динамику, которую эксперты склонны оценивать в положительном ключе. По состоянию на июнь 2023 года общее количество сделок с жилой недвижимостью упало, если отрицательная динамика продолжится, то в годовом исчислении падение достигнет 34%, общая стоимость сделок упадёт на 24,4%. Неравномерность вызвана тем, что цены на квартиры в Эр-Рияде выросли на 22,9%, в Даммаме на 2,4%, а в Хобаре и Джидде снизились.

Что касается средних цен на виллы, то в период до 2-го квартала 2023 года во всех четырех крупных городах наблюдался рост. В Джидде, Эр-Рияде, и Хобаре – на 5%, 3,9% и 3% соответственно, в Даммаме – на 20,0%.

Положительный прогноз экспертов опирается на значительные изменения в политике, экономике и в части расширения гражданских свобод, которые происходят в королевстве последние годы. В первую очередь, оптимизм аналитиков связан с тем, что королевство в 2024 году должно открыть свои двери для иностранных инвесторов и компаний, а также с амбициозной стратегией «Видение 2030», которая предполагает строительство новых городов и увеличение населения столицы в 5-6 раз. В ближайшие несколько лет мы ожидаем доходность об объектов недвижимости в Эр-Рияде на уровне 20%.

Что такое ЗПИФы: плюсы и минусы

Даже поверхностный анализ показывает, насколько неоднороден ближневосточный рынок недвижимости. Снизить риски поможет обращение к такому инструменту, как ПИФ – паевой инвестиционный фонд. В этом случае объекты для инвестирования выбирают эксперты: специалисты управляющей компании.

Образно ПИФ можно сравнить с общим семейным кошельком, в который каждый из родственников вносит свою лепту и получает взамен расписку – пай. Только вместо членов семьи – собственники долей. Распоряжается кошельком управляющая компания (УК), которая решает, как выгодно вкладывать деньги инвесторов – когда и что покупать, продавать, сдавать в аренду. Вложить их могут в различные активы: акции, облигации, отечественную или зарубежную недвижимость.

Пай ПИФа, представленного на бирже, можно купить и продать в процессе биржевых торгов. ЗПИФ – закрытый паевой инвестиционный фонд – от обычного ПИФа отличается тем, что количество его паёв ограничено, их можно купить и продать не всегда. Покупка возможна только во время формирования ЗПИФа, выпуска дополнительных паев или если пай захочет продать кто-то из участников фонда. Погасить пай и получить доход можно тогда, когда фонд будет расформирован – обычно фонд создают на 5-7 лет. Но и из этого правила есть исключения – ряд ЗПИФов торгуется на бирже, некоторые выплачивают доход поквартально.

Во многих случаях ЗПИФы – это частные проекты, структура и модель работы которых определяется индивидуально с учетом задач и потребностей клиентов. Плюсами этого инструмента пользуются и новички, и квалифицированные инвесторы, в том числе юрлица.

Что касается защиты от мошенничества внутри управляющей компании, то в России эти механизмы проработаны законодательно – за отчётностью следит ЦБ, выполняется ежегодный аудит.

Какие могут быть риски при инвестициях через ЗПИФы

По данным ЦБ на 2-й квартал 2023 года, именно ЗПИФам принадлежит лидерство среди инструментов коллективного инвестирования: из 2267 зарегистрированных в РФ паевых фондов более 77% приходится на ЗПИФы. Очевидно, что закрытые паевые фонды пользуются популярностью. Но существуют и риски.

Доходность. Отличие пая ЗПИФа от банковского вклада в отсутствии гарантированного дохода. Размер дохода рассчитывается по формуле, которая указана в Правилах фонда. Как показывает практика, доходность напрямую зависит от экспертного уровня сотрудников, от их практического опыта, а также от стратегии инвестирования. Для фондов, работающих с зарубежной недвижимостью, на первом плане – умение оценить перспективы региона, получать инсайдерскую информацию о сроках и масштабах застройки, личные контакты.

Зависимость от внешних факторов. Не все ЗПИФы одинаково надёжны. Пример тому – паевые фонды, активы которых в 2022 году попали под заморозку в связи с санкциями. Как правило, меньше всего от внешних факторов зависят ЗПИФы недвижимости. Но и здесь на экономическую составляющую накладывает свой отпечаток геополитика. Так, Израиль, который еще недавно считался одним из приоритетов для инвестиций в недвижимость, в ноябре 2023 года стремительно теряет свои позиции.

Активы и инструменты. На доходность влияет и перечень активов. Если это предусмотрено правилами фонда, УК может инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость, государственные ценные бумаги, акции и прочее. Могут выдавать займы компаниям и ИП, финансировать дочерние компании, приобретать имущество с торгов. Ряд ЗПИФов имеют возможность привлекать заёмные средства под залог активов, составляющих их имущество. Это повышает потенциальную доходность, но и увеличивает риски.

Закрытость фонда. Зачастую получить полную информацию об условиях работы ЗПИФа можно только после покупки пая. Не раскрывают УК и прибылей, поэтому говорить о прогнозах доходности можно только приблизительно. Купить и продать паи ЗПИФ сложнее, чем паи открытого ПИФ: обычно они создаются для ограниченного круга участников. Такие паи, как правило, не торгуются на бирже или на внебиржевом рынке. Даже сформировав заявку на продажу, скорость сделки предсказать нельзя – всё зависит от наличия покупателя.

Проблемы в управляющей компании. Если ЦБ аннулирует лицензию управляющей компании или УК оказывается банкротом, работа фонда останавливается. Поскольку УК распоряжается имуществом фонда, но не владеет им, при банкротстве оно не войдёт в конкурсную массу. В этих случаях будет запущена процедура прекращения фонда, имущество будет продано по рыночной стоимости и пайщикам выплатят деньги. Скорее всего, удастся вернуть вложенные средства, но рассчитывать на доход не придётся. Страхование инвестиций не предусмотрено.

* * *

Когда мы говорим о том, какую прибыль приносят инвестиции в недвижимость ОАЭ, стоит учитывать, что такие вложения изначально обеспечивают защиту от инфляции: все доходы от объекта инвестор получит в дирхамах. Это одна из твёрдых валют, которая жёстко привязана к доллару – стоимость 1 дирхама составляет 0,27$ и не меняется с 1997 года.

Не имея возможности приобрести объект целиком, инвестор может купить рублёвые паи ЗПИФа, который работает в рамках российского законодательства и вкладывает деньги в недвижимость Эмиратов. Это один из вариантов защитить свои накопления от инфляции и получить стабильный доход в валюте.