Сто процентов для знатоков

Средства, вложенные в земельные активы в Подмосковье, можно за пару лет преумножить в 1,5-2 раза, несмотря на серьезное проседание соответствующего сегмента в последние годы. Однако такой способ инвестирования – исключительно для активных игроков, хорошо понимающих рынок земли и загородной недвижимости, имеющих возможность строить и умеющих решать земельные юридические вопросы, предупреждают эксперты.

Сразу отбросим чисто спекулятивный интерес. Купить дешевле, чтобы через какое-то время продать дороже – в обозримой перспективе такого шанса не предвидится. Цены на сотки и гектары снижаются, предложение – в избытке. «Инвестировать в участки с целью просто перепродать его по истечении какого-то времени сейчас не получится. Этот способ вложений в землю остался далеко в прошлом», – говорит Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty.

Варианты для инвестирования в землю сегодня есть, но надо хорошо понимать этот рынок. «На практике в условиях, когда рынок земли очень серьезно просел, затоварен, из огромного объема предложения надо выискивать те активы, которые реально привлекательны. Здесь важно учитывать массу факторов: расположение, стоимость, геоподоснову, наличие правил землепользования и застройки, возможность смены классификатора. Нужно знать даже такие нюансы, как, к примеру, прохождение военных кабелей по территории», – рассказывает Илья Терентьев, генеральный директор группы «Земер».

Все эксперты, опрошенные порталом Finversia.ru, сошлись во мнении: для того, чтобы вложения в землю стали приносить доход, с объектом инвестиций надо работать – создавать добавленную стоимость. Это может быть смена вида разрешенного использования, к примеру, перевод из сельхозназначения в ИЖС, подведение к участку коммуникаций, юридическая «упаковка» и, наконец, строительство. То есть, подготовка участка для дальнейшего личного или коммерческого использования. Чем больше усовершенствований, тем больше на объекте можно заработать. Функционал может быть разный: жилье, агроферма, гостевой дом для сельского туризма, небольшой склад и пр.

Точечный подход

К примеру, перспективным бизнесом специалисты считают возведение коттеджей «под ключ», учитывая довольно ограниченное предложение на рынке готовых загородных домов со сбалансированным соотношением цены и качества. В частности, об этом в интервью порталу Finversia.ru в свое время говорил известный российский предприниматель Андрей Ковалев. «Объездил массу коттеджных поселков, но не нашел ни одного предложения, которое дотягивает по качеству до той цены, которую за него просят… теперь думаю самому взять и построить коттеджный поселок. Пусть я немного заработаю, но дома в нем будут по таким ценам, которые адекватны текущему состоянию рынка и платежеспособности покупателя. И тогда спрос точно будет», – «грозился» девелопер.

Но это комплексное решение, за которое он, насколько нам известно, пока так и не взялся. И которое, к тому же, не подходит для индивидуальных инвесторов, путь и обладающих достаточно солидными ресурсами. Для них, по словам риелторов, больше приемлемы точечные варианты.

Удачной находкой, по словам Сергея Колосницына, может стать приобретение куска земли в уже готовом, частично заселенном поселке. Обычно для инвестиций больше подходит элитный сегмент, поскольку отдача здесь значительно больше. «Это точечные предложения, но иногда некоторые собственники принимают решение отмежевать и продать часть своего участка. Мы внимательно следим за такими редкими лотами, и именно ими в первую очередь интересуются инвесторы», – рассказывает Сергей Колосницын. В качестве примера он приводит участок площадью 20 соток, который обойдется инвестору в $250-350 тыс. Примерно $500 тыс. придется потратить на «коробку» дома площадью 750 кв. м. Внутренняя отделка плюс мебель и техника – это еще $500-700 тыс. Примерно 150 тыс. у.е. в американской валюте уйдет на ландшафтный дизайн, столько же – на коммуникации и другие расходы. Итого, сумма вложений составит $1,55-1,85 млн. При этом недавно один из подобных проектов был продан за $2,2 млн (начал экспонироваться за $2,5 млн). То есть доходность может составить примерно 20-40% в зависимости от того, насколько грамотно инвестор оптимизировал затраты. При этом объект был продан буквально за несколько месяцев с моменты выхода на рынок. «Если удается создать инвестиционный продукт в хорошем месте, соответствующий всем запросам покупателей, включая правильную цену, он буквально улетает с рынка на фоне того небогатого ассортимента, который сейчас представлен на рынке», – говорит Сергей Колосницын.

Свои варианты для инвестирования в землю приводит и Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate. «В наших поселках, к примеру, где продаются участки без подряда, есть лоты по цене около 30 млн рублей за 20 соток. По опыту наших инвесторов получаем следующие цифры: на строительство дома уйдет порядка 25 млн рублей, внутренняя отделка обойдется минимум в 30 млн (хотя все зависит от материалов). Итого – доходность 35 млн рублей, или 40% от стоимости инвестиций», – говорит Алексей Коротких. Еще один кейс от этого эксперта: инвестор приобрел в 2014 году участок 18 соток и вложил в дом площадью 400 кв. м. 66 млн рублей. Реализовать его удалось за 110 млн рублей. За 1,5 года с момента входа в проект до продажи доходность составила 66% (или 44% годовых).

По словам Олега Михайлика, заместителя директора по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank, активных частных инвесторов, которые приобретают участки для строительства коттеджей на продажу на загородном рынке совсем не много. «По нашим оценкам, их человек 10-15 на весь подмосковный рынок. Частники приобретают участки от 20 соток, в основном, на Рублевке и Новой Риге. Стоимость земли в этой локации для розничных покупателей находится в диапазоне $20-100 тыс. за сотку. Цена зависит от близости участка к Москве, наличия рядом леса, коммуникаций и пр. В результате торга, финальная цифра может снизиться на 10-15% от стартовой», – отмечает Олег Михайлик. За счет того, что частные девелоперы работают на собственных деньгах, их доходность по итогам реализации проекта, по словам специалиста, может достигать 100%. «Для сравнения в сегменте корпоративных застройщиков маржа намного ниже – 10-30%», – добавляет Олег Михайлик.

Наиболее предпочтительны для данного бизнеса популярные направления на западе (Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское шоссе), а также на севере (Дмитровское шоссе) и на юге (Калужское шоссе). При этом Сергей Колосницын предостерегает от покупки участков в строящихся проектах. «Очень сложно предугадать перспективу застройки и динамику будущих продаж. Кто-то выкупит несколько участков и бросит до лучших времен. Кто-то построит по соседству ужасный ангар – в результате ваш объект, каким бы качественным он ни был, потеряет ликвидность. Одним словом, инвестировать на этом рынке можно, но заходить в проекты следует очень аккуратно, взвесив все риски и лучше – посоветовавшись с профессионалами», – говорит Сергей Колосницын.

Повышаем градус

Если у частного инвестора есть ресурсы, сопоставимые со средней девелоперской компанией, то Илья Терентьев считает, что при определенном удачном стечении обстоятельств удачно вложиться можно даже в проект жилого комплекса. «Например, есть уставшие от налогов землевладельцы-банкроты, которые готовы продавать участки, пригодные под малоэтажную или даже многоквартирную застройку, ниже рынка. Мы их находим, ищем инвестора под выкуп, развиваем площадку и реализуем ее девелоперу», – поделился Илья Терентьев своим опытом инвестирования. По его словам, больше всего подходят для такого бизнеса небольшие участки – 2-3 га. Приблизительный объем вложений в один объект – 300-700 млн рублей. Земля должна быть расположена в непосредственной близости от Москвы или даже в ее границах. После получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) продать права и контракт на такую землю, по словам Ильи Терентьева, не составляет труда.

Менее затратный и более широкодоступный формат – земля под поселок без подряда экономкласса. «В этом случае можно ограничиться инвестициями в 30 млн рублей. На выходе через год, подготовив его под строительство, получить практически в два раза больше. Но здесь очень важно оценивать вопросы расположения, транспортной и коммунальной инфраструктуры, маркетинг и пр.», – продолжает Илья Терентьев.

Скептики и помощники

Впрочем, есть эксперты, которые считают, что инвестирование в землю в настоящее время не может быть привлекательно для частного инвестора. «Слишком велики риски и слишком слаба экономика России. Инвестиции в земельные участки для индивидуальных, частных инвесторов – это очень непростой сегмент. Далеко не всякий частный инвестор сможет купить землю на первой линии дороги, чтобы построить там АЗС, ресторан или торговый центр, не всякий может купить оптом земельный участок 2-5 га для организации небольшого поселка. Не являясь профессиональным девелопером, не обладая многомиллионными капиталами, не имея возможности диверсифицировать инвестиции, достаточно сложно преуспеть в инвестировании в землю», – замечают коллеги Олег Михайлика из департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.

Они также предупреждают, что стратегии, связанные с загородным строительством, являются весьма рискованными, а любая ошибка при проектировании и реализации проекта может лишить его ликвидности. «В нашей практике есть такой случай: инвестор купил участок в деревне «Бачурино» в 7 км от МКАД и построил на нем два добротных кирпичных дома. Однако при этом оба здания расположены на первой линии дороги, каждый из них имеет слишком большую площадь внутри и при этом маленькие придомовые участки. В результате уже более 3,5 лет инвестор не может продать эти объекты», – рассказали эксперты Knight Frank. Не менее сомнительным предприятием в Knight Frank назвали и реализацию на купленном для инвестирования участке и проекта коммерческой недвижимости, к примеру, продуктового магазина с кафе на въезде в коттеджный поселок.

Стоит заметить, что сейчас на рынке появляются игроки, готовые принять на себя большую часть рисков при инвестировании в земельные активы. Например, компания E3 Investment (входит в ГК E3 Group) предлагает программу коллективного инвестирования в недвижимость, в том числе в земельный банк. Как рассказал порталу Finversia.ru Дмитрий Морозов, специалист по инвестициям этой компании, получение прибыли строится на том же принципе, который описывался выше, то есть создании добавленной стоимости для участков путем их развития, изменения вида разрешенного использования, подводки коммуникаций и пр. Разница в том, что реализация проектов осуществляется не отдельными частниками, а юридическим лицом, которое аккумулирует их средства. «Мы не консультируем клиентов по поводу вложений в земельные активы. Мы сами, являясь в числе прочего девелоперской компанией, реализуем проекты на деньги, полученные от клиентов. При этом они по договорам инвестиционного участия получают гарантированный доход в установленные сроки», – объяснил Дмитрий Морозов.

При этом он уточняет, что говорить о привлечении средств частных инвесторов именно в земельные активы в данном случае не очень корректно. «Земля на сегодняшний день – это очень нестабильный предмет инвестиций. Зарабатывать на ней очень непросто, это долгосрочный процесс. Но нам удается находить недооцененные активы на сегодняшнем кризисном рынке. И с ними можно успешно работать, но при условии, что они будут являться частью структурного пакета инвестиционных проектов. То есть речь идет о диверсификации бизнеса. Клиент вкладывает деньги не конкретно в землю, а в компанию. А мы, в свою очередь, смотрим, какие оптимальные варианты для инвестиций в недвижимость есть на текущий момент на рынке, в том числе рассматривая земельные участки», – продолжает Дмитрий Морозов. Отметим при этом, что E3 Investment специализируется на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По словам Дмитрия Морозова, наиболее перспективными для инвестиций в землю являются участки ближе к морю – в Курортном и Выборгском районах, где можно с хорошей выгодой строить коттеджные поселки. «Доходность в некоторых может составлять и сто, и двести процентов», – говорит он.

На вопрос, почему компания не работает в Московском регионе, специалист ответил: «Там у нас нет административного ресурса, а это в данном случае очень важно». Странно, почему об этом не упомянули остальные эксперты.