Высшая ипотечная лига: итоги февраля 2018 года

Результаты февраля выглядят логично с учетом бурного январского старта, динамики ставок и отличного предложения недвижимости.

Если допустить, что после достижения ставки кредитования в 7% годовых произойдет успокоение и стабилизация, то нынешнее соревнование кредиторов можно представить, как желание подойти к стабилизации с максимально возможным кредитным и клиентским портфелями.

Эффективность ипотечного проекта прямо пропорционально связана с размером портфеля. На эту простую логику накладываются ограничения в виде процентного и кредитного риска, которые в совокупности с конкуренцией не дадут успокоиться никогда.

Результаты участников Высшей ипотечной лиги подтверждают реальность роста рынка на 35% и достижения годового объема выданных кредитов в 2,7 трлн рублей.

Экстраполяция результатов суммы двух месяцев позволяет задуматься об увеличении прогноза до 3 трлн рублей.

Общие итоги ипотечного кредитования в феврале 2018 года

В феврале банками по официальным данным выдано 102’679 кредитов на общую сумму 198’994 млн рублей;
За два месяца выдано 180’691 кредит на общую сумму 347’266 млн рублей;
Ипотечный портфель достиг 5’310’758 млн рублей.

Предварительная оценка февраля от ДОМ.РФ была свыше 100 тыс кредитов на 200 млрд, что очень близко к итоговому результату. Данные Банка России отражают работу коммерческих банков, что несколько меньше объема ипотечного бизнеса, в котором работают и другие типы организаций.

Факторы, стимулирующие рост выдачи ипотечных кредитов

Первое. Подтверждение Банком России стабильности условий для работы кредиторов в виде тенденции сохранения низкой инфляции и переход к нейтральной денежно-кредитной политике этом году.
9 февраля Банк России снизил ключевую ставку на 25 б.п., до 7,50% годовых.
23 марта произошло еще одно снижение на 25 б.п. до 7,25% годовых.

Второе. Сохранение бездефицитного предложения на рынке недвижимости.
Как известно, новостройки на первом этапе пополняют предложение на рынке строящегося жилья, а на втором этапе стимулируют увеличение предложение на вторичном рынке.
Данные по новостройкам служат хорошим индикатором для перспектив рынка недвижимости в целом.
По данным Минстроя ожидается увеличение ввода многоквартирных домов на 11% до 50 730 квадратных метров.
Зарегистрировано 13 309 строящихся домов общей площадью 107,2 млн м², что дает 2,18 млн строящихся квартир.

Третье. Демократичность продуктовых линеек, которая проявляется, как минимум в двух моментах.

1. Отсутствие тотального прекращения работы по кредитам с первоначальными взносами меньше 20%. Наличие определенных ограничений по клиентским сегментам, объектам, порядку формирования первоначального взноса влияет на риски, но оставляет принципиальную возможность получить кредит. Подробности в ежемесячных мониторингах ипотечного рынка в магазине исследований.

2. Уменьшение зависимости ставки от размера первоначального взноса. В качестве иллюстрации можно оценить наличие пониженной ставки за первоначальный взнос, достигший 50%. В Высшей ипотечной лиге осталось семь банков, сохранивших не абсолютно плоскую линейку для кредитов с первоначальным взносом от 20%: ДельтаКредит, Российский капитал, АК БАРС, Транскапиталбанк, Примсоцбанк, Металлинвестбанк, Левобережный. Список, возможно, не полный, но массовое внедрение плоской линейки налицо.

Такое впечатление, что опыт выпуска ИЦБ, статистика дефолтов уходят на второе место, а на первом привлекательность продукта для клиента. Речь идет на самом деле не о дискриминации клиентов с большим первоначальным взнос, а нежеланием давать наценку за небольшой первоначальный взнос (20-30%). Взнос ниже 20% - просто маленький.

Четвертое. Активная работа по конъюнктурно значимым продуктам текущего года или утилитарное использование того из чего можно выжать максимум.

Отметим новостройки и рефинансирование. По обоим продуктам картина следующего года будет отличаться. Рефинансирование уменьшится, а в кредитовании новостроек начнется передел рынка.
Ставка предложения по этим кредитам уменьшается интенсивнее, чем по кредитам на вторичную недвижимость (табл.1), которую как море не вычерпать, а рынок демонополизирован.
Доля рефинансирования в продажах ТОП-20 составила 13,82% в денежном выражении в январе и в феврале 11,66%.

Таблица 1. Ставки кредитования в конце 2017 года и начале 2018 года

	Индекс Русипотеки (ПВ 30%, клиент с «улицы»)			Данные ЦБ о ставках по выданным кредитам
месяц	Средняя ставка предложения на вторичном рынке	Средняя ставка предложения на первичном рынке	Средняя ставка предложения по рефинансированию кредитов сторонних банков	Средняя ставка по всем кредитам	Средняя ставка по кредитам под залог прав требований
Декабрь 2017	10,19	10,10	9,96	9,79	9,72
Январь 2018	10,12	9,98	9,93	9,85	9,61
Февраль 2018	9,98	9,91	9,79	9,75	9,58
Март 2018	9,90	9,74	9,77	-	-

Место февраля. Все познается в сравнении

После бурного января, который показал уникальное соотношение объёмов выдачи относительно декабря, относительный результат месяца не будит воображение. На достигнутом объеме постоянное ускорение затруднительно (табл.2).

Как уже отмечалось, январь был неординарно бодрым. Выдан 51% от результатов декабря, который был сам по себе рекордным. Заслуживает внимания выход на рубеж кредитования по итогам двух месяцев на рубеж 350 млрд рублей.

В свою очередь, рост выдач в феврале относительно января выглядит довольно спокойным. По двум месяцам делать прогнозы преждевременно, но взятый темп будоражит воображение, - а не поговорить ли нам о объеме кредитования в 3 трлн рублей уже в этом году?

Таблица 2. Относительное место февраля

Год	Объем кредитования в феврале, млн руб.	Доля февраля к году, %	Доля февраля к январю года, %	Объем кредитования за два месяца	Доля двух месяцев	Объем кредитования за год, млн руб.
2018	198 994	-	34,26	347 266	-	?
2017	103 222	5,11	45,21	174 306	8,62	2 021 918
2016	142 750	9,69	131,00	204 546	13,88	1 473 227
2015	79 571	6,94	12,83	150 096	13,08	1 147 339
2014	118 928	6,75	49,94	198 246	11,25	1 762 523
2013	80 755	5,96	54,56	133 004	9,82	1 353 926
2012	64 707	6,27	66,09	103 666	10,05	1 031 992
Среднее	-	6,79	-	-	11,12	-

Высшая ипотечная лига в феврале и по итогам двух месяцев

Отметим кредиторов, растущих интенсивнее рынка. Это – лучший индикатор для подтверждения амбиций банка в текущем году. Среднерыночный рост кредитования в феврале относительно января оценивается в 34,26%. Интенсивнее среднего темпа отработали девять кредиторов.

Показали хороший темп и стали лидерами по внутренней мобилизации и интенсивности работы в феврале.

Банк ДельтаКредит - 67,53%.
Примсоцбанк - 62,64%.
Райффайзенбанк - 53,44%
Абсолют Банк - 50,86%.
Банк Возрождение - 50,14%.
Промсвязьбанк - 47,78%.
Банк Левобережный - 43,38%.
Россельхозбанк - 39,37%.
Московский кредитный банк - 37,70%.

Таблица 3. Высшая ипотечная лига. Объем кредитования в феврале 2018 года

№	БАНК	Объем выданных ипотечных за февраль, млн руб.	Количество выданных ипотечных кредитов за февраль	Рыночная доля в феврале, %	Прирост выдачи в феврале к январю, %
1	Сбербанк	110 585	60 104	55,57	34,47
2	ВТБ	32 878	15 034	16,52	28,76
3	Россельхозбанк	12 655	7 452	6,36	39,37
4	Газпромбанк	10 576	4 691	5,31	30,33
5	Райффайзенбанк	5 915	2 170	2,97	53,44
6	Банк ДельтаКредит	5 790	2 080	2,91	67,53
7	Абсолют Банк	3 245	1 344	1,63	50,86
8	Банк Уралсиб	2 681	1 209	1,35	19,26
9	Банк Санкт-Петербург	2 040	935	1,03	21,36
10	Совкомбанк	1 918	3 093	0,96	33,66
11	Банк АК БАРС	1 640	966	0,82	20,06
12	ЮниКредит Банк	1 297	473	0,65	33,71
13	Банк Российский капитал	1 261	648	0,63	7,69
14	Банк ФК Открытие	1 253	597	0,63	32,03
15	Банк Возрождение	1 042	418	0,52	50,14
16	Промсвязьбанк	1 033	651	0,52	47,78
17	Транскапиталбанк	985	452	0,49	-0,40
18	Банк Центр-Инвест	885	568	0,44	22,41
19	СМП банк	731	118	0,37	20,43
20	Запсибкомбанк	677	349	0,34	31,46
21	Примсоцбанк	592	317	0,30	62,64
22	Связь-Банк	580	279	0,29	21,34
23	Металлинвестбанк	541	208	0,27	24,08
24	Московский кредитный банк	515	133	0,26	37,70
25	Банк Левобережный	390	238	0,20	43,38
26	Кубань кредит	263	158	0,13	27,67
27	Банк Зенит	211	80	0,11	28,66
	Все банки данные ЦБ	102 679	198 994	100	34,26
	АО ДОМ.РФ (ранее АО АИЖК)	5 017	2 857	2,52	22,09
	Суммарно ДОМ.РФ с учетом банка Российский капитал	6 277	3 505	3,15	18,89

Итоги двух месяцев демонстрируют борьбу за место в Высшей ипотечной лиге и за наращивание кредитного портфеля (табл.4).

Отмечаем следующие изменения по итогам двух месяцев по сравнению с положением после января.

Россельхозбанк увеличил отрыв от Газпромбанка;
Абсолют Банк вернулся на свое восьмое место, переместив Уралсиб;
Банк ФК Открытие и Юникредит банк оттеснили Транскапиталбанк;
Примсоцбанк опередил Московский кредитный банк.

Таблица 4. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем кредитования за два месяца 2018 года

№	БАНК	Объем выданных ипотечных за два месяца, млн руб.	Количество выданных ипотечных кредитов за два месяца	Рыночная доля за два месяца, %
1	Сбербанк	192 824	105 874	55,53
2	ВТБ	58 413	26 571	16,82
3	Россельхозбанк	21 735	12 945	6,26
4	Газпромбанк	18 691	8 557	5,38
5	Райффайзенбанк	9 770	3 618	2,81
6	Банк ДельтаКредит	9 246	3 435	2,66
7	Абсолют Банк	5 396	2 306	1,55
8	Банк Уралсиб	4 929	2 210	1,42
9	Банк Санкт-Петербург	3 721	1 726	1,07
10	Совкомбанк	3 353	5 628	0,97
11	Банк АК БАРС	3 006	1 764	0,87
12	Банк Российский капитал	2 432	1 256	0,70
13	ЮниКредит Банк	2 267	827	0,65
14	Банк ФК Открытие	2 202	1 048	0,63
15	Транскапиталбанк	1 974	810	0,57
16	Банк Возрождение	1 736	705	0,50
17	Промсвязьбанк	1 732	678	0,50
18	Банк Центр-Инвест	1 608	999	0,46
19	СМП банк	1 338	222	0,39
20	Запсибкомбанк	1 192	613	0,34
21	Связь-Банк	1 058	504	0,30
22	Металлинвестбанк	977	370	0,28
23	Примсоцбанк	956	497	0,28
24	Московский кредитный банк	889	243	0,26
25	Банк Левобережный	662	404	0,19
26	Кубань кредит	469	280	0,14
27	Банк Зенит	375	148	0,11
	Все банки данные ЦБ	347 266	180 691	100
	АО ДОМ.РФ (ранее АО АИЖК)	9 126	5 275	2,63
	Суммарно ДОМ.РФ с учетом банка Российский капитал	11 558	6 531	3,33

Важные примечания:

Если допустить, что весь объем продаж по двум частям ДОМ.РФ будет передан в АКБ Российский капитал, который является дочерним банком ДОМ.РФ, то такой объем продаж позволяет в перспективе занять пятое место в Высшей ипотечной лиге. Как следствие концентрация и влияние ТОП-10 существенно возрастет.
При расчете рыночной доли используются данные ЦБ РФ для определения общего объема кредитования, что привносит некоторую ошибку. В данные ЦБ не попадает отчетность ДОМ.РФ, в отчеты банков не попадает часть реально выданных ими кредитов, по крайней мере по двум продуктам залог и рефинансирование. В результате Высшая ипотечная лига вместе с ДОМ.РФ выдает больше, чем весь банковский рынок по расчету ЦБ.
Начиная с марта, будет использоваться другая методика расчета рыночной доли с учетом этих небольших особенностей.

Рефинансирование в динамике

В феврале интенсивность использования рефинансирования не показала роста, но все равно осталась существенной (табл. 5). Неужели началось внутреннее рефинансирование? Будем разбираться.

Таблица 5. Интенсивность рефинансирования

	Объем рефинанси-рованных кредитов в феврале 2018 года, млн руб.	Объем рефинанси-рованных кредитов в январе 2018 года, млн руб.	Доля рефинанси-рования в объеме продаж за 2 месяца 2018 года, %	Доля рефинанси-рования в объеме продаж в феврале 2018 года, %	Доля рефинанси-рования в объеме продаж в январе 2018 года, %	Доля рефинанси-рования в объеме продаж в IV квартале 2017 года, %
Топ-20	23 320	20 522	12,61	11,66	13,82	12,50

По конкретным кредиторам результаты говорят о массовом применении рефинансирования для привлечения клиентов.

Таблица 6. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем рефинансирования два месяца 2018 года

№	БАНК	Объем рефинансированных ипотечных кредитов за два месяца, млн руб.	Количество рефинансированных ипотечных кредитов за два месяца	Доля рефинансирования в объеме продаж в денежном выражении, %
1	Сбербанк	13 842	8 381	7,18
2	ВТБ	6 925	3 607	11,86
3	Россельхозбанк	4 407	2 963	20,28
4	Газпромбанк	8 127	4 494	43,48
5	Райффайзенбанк	4 457	1 972	45,62
6	Банк ДельтаКредит	2 159	988	23,35
7	Абсолют Банк	303	147	5,62
8	Банк Уралсиб	427	210	8,66
9	Банк Санкт-Петербург	42	22	1,13
10	Совкомбанк	-	-	-
11	Банк АК БАРС	315	182	10,48
12	Банк Российский капитал	858	445	35,28
13	ЮниКредит Банк	369	236	16,28
14	Банк ФК Открытие	586	307	26,61
15	Транскапиталбанк	578	234	29,28
16	Банк Возрождение	50	25	2,88
17	Промсвязьбанк	-	-	-
18	Банк Центр-Инвест	-	-	-
19	СМП банк	89	23	6,65
20	Запсибкомбанк	308	190	25,84
21	Связь-Банк	-	-	-
22	Металлинвестбанк	-	-	-
23	Примсоцбанк	613	290	64,12
24	Московский кредитный банк	-	-	-
25	Банк Левобережный	276	178	41,69
26	Кубань кредит	-	-	-
27	Банк Зенит	-	-	-
	АО ДОМ.РФ (ранее АО АИЖК)	3 687	2 135	40,40
	Суммарно ДОМ.РФ с учетом банка Российский капитал	4 545	2 580	39,32

Заявления о развитии ипотечного кредитования в конкретных банках и в целом по рынку подтверждаются практическими действиями.

Ставки снижаются, а объемы растут. Весьма показательным будет анализ ставки предложения в апреле. Этот индикатор настроений покажет насколько изменится темп снижения ставки.

Предварительный оптимистический прогноз показывает возможность годового объема кредитования в 3 трлн рублей.

Осталось подождать результатов квартала, чтобы составить более точный прогноз. Уже сейчас очевидно, что после вычитания из прогноза годовой выдачи данных по рефинансированию, прирост рынка будет не меньше, чем в прошлом году.

После выхода статистики Банка России расширенный и уточненный отчет за февраль будет размещен в магазине исследований на ЛюдиИпотеки.РФ.