И все-таки она резиновая…

Научно-практическая конференция прошла при поддержке Ассоциации инвесторов Москвы и Национального объединения застройщиков жилья.

Мероприятие открыла Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости. Она сообщила, что регистрацию на конференцию пришлось закрыть досрочно, потому что Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости, в отличие от Москвы, точно не резиновый. Зал был полон.

Григорий Полторак, президент ГК «БЕСТ-Недвижимость», поприветствовал собравшихся и передал слово модератору дискуссии – Любови Цветковой, председателю правления Ассоциации инвесторов Москвы.

Затоваривание? Нет, показалось!

- Сегодня у нас покупатель правит бал. Мы каждого покупателя бережем, - начала Любовь Цветкова. – Казалось бы, есть риск затоваривания жилой недвижимостью в Москве, но все девелоперы хотят строить именно жилье.

Татьяна Шарова, руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций «БЕСТ-Новострой», рассказала, что за последние три года на рынок Москвы вышло 217 новых жилых проектов. По данным на конец сентября, экспонируется более 3,8 млн кв.м. недвижимости. Если добавить к ним анонсированные проекты, получится уже 41 млн. кв. м.

- И спрос не отстает от предложения! Мы считаем, что он будет увеличиваться пропорционально выходу новых проектов, – оптимистично заявила Татьяна Шарова.

Набирает обороты тенденция продажи квартир с отделкой. Эта опция возможна уже в 25% новых проектов. Кроме того, девелоперы стали уделять повышенное внимание отделке входных групп и мест общего пользования.

Татьяна Шарова не могла обойти вниманием программу реновации жилищного фонда, в рамках которой будет снесено около 1,39 млн кв.м. жилья, а построено – 3,5 млн кв.м. Коммерческая реализация этих квартир начнется не ранее 2025-2030 годов.

«41 млн. кв. м. – цифра пугающая!», - прокомментировала Любовь Цветкова. Не факт, что все заявленные проекты будут реализованы, «успокоила» ее Татьяна Шарова. А те, которым все же суждено быть построенными, будут выходить на рынок не сразу, а постепенно.

Аномальный разрыв между предложением и спросом

- Объем собираемых денег будет медленно, но расти. Здесь точно прекратилось падение, и точно начался рост, - уверил Кирилл Холопик, руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья». – Пик падения доходов населения уже был пройден в 2016 году. Доходы населения перестали падать. Это важнейший фактор для рынка новостроек.

Кирилл Холопик перешел к менее приятному. «Сегодня ввод жилья существенно превышает продажи. Разрыв между этими показателями составляет 30%. Это аномально много!», – попытался он открыть коллегам глаза.

По словам Холопика, более 5,4% от объема текущего строительства – это «замороженные» стройки. Но кризис постепенно затухает, в частности, идут на спад банкротства застройщиков.

- Хороших проектов много, а хороших проектов в хорошей локации – немного, - заговорила о наболевшем Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век». – Для нас сейчас остро стоит вопрос выбора площадки под новое строительство. Участок должен быть удален от объектов негативного воздействия, любых кладбищ, крупных транспортных узлов, но при этом иметь хорошую транспортную доступность.

Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН, сообщила:

- Увеличивается число непроданных квартир на момент ввода жилых комплексов в эксплуатацию. В среднем по рынку оно составляет уже 20%. Самый пугающий сегмент – элитный. Там после ввода остается до 50% непроданных квартир. Это очень много.

Научно-практическая конференция «Москва резиновая или сколько еще жилья можно построить в столице?»
Фото: Альберт Тахавиев, Finversia.ru

«К сожалению, приходится проявлять галантность»

Павел Лепиш, коммерческий директор ГК «КОРТРОС» в московском регионе, заявил, что за неполные три года в Москве выданы разрешения на строительство 38,29 млн кв.м. недвижимости.

- С приходом Сергея Семеновича Собянина у нас ввод жилья в старых границах Москвы снизился. Но для застройщиков это самая приоритетная территория. Нет более платежеспособного региона, чем город Москва в старых его границах! – напомнил Лепиш.

По словам Лепиша, лэндлорды, которые раньше подолгу «сидели» на своих площадках, стали их реализовывать. Иногда за интересный земельный участок конкурируют до 8-9 девелоперов.

- К сожалению, нам все больше и больше приходится проявлять к покупателю галантность. Растет доля рассрочек… - сказал Лепиш. – По нашему мнению, Москва резиновая, строить еще есть где. В Москве еще можно построить и продать около 100 кв.м. жилья.

Он показал слайд, на котором были указаны ориентировочные цены реализации жилья различных классов в Москве. К примеру, «от 90 тыс. рублей» – для жилья эконом-класса, «от 110 тыс. рублей» – для комфорт-класса и так далее. Присутствовавшие в зале застройщики и риэлторы нахмурились, посчитав указанные цены близкими к себестоимости, о чем сразу и сообщили докладчику.

- На цены же оказывает влияние и платежеспособность населения, - сказал очевидную вещь Павел Лепиш. И тут же оговорился, что он и сам надеется на более высокие реальные цены.

Мнения разошлись…

Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101», охарактеризовал реалии ипотечного рынка. По его прогнозам, ставка ипотеки в обозримом будущем снизится до 7% годовых, и люди станут покупать квартиры большей площади.

- Те сценарии апокалиптичные, которые иногда в СМИ проскакивают, и вот сегодня… нам Павел предложил продавать по 90 тыс. рублей за кв.м., они не будут реализованы. Спрос и предложение будут находиться в балансе, - заверил Дмитрий Цветов.

Алексей Ефимов, заведующий центром Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, уделил внимание проблемам, которые могут возникнуть при строительстве многоквартирных домов в Новой Москве. По его словам, половина новой московской земли находится в частной собственности, а другая половина – в федеральной, и представляет собой участки под лесами, полями и реками. Иными словами, строить инфраструктуру на новых территориях Москвы практически негде.

- Я разделяю ваш оптимизм – строить мы будем много, но боюсь, что в границах «старой» Москвы, - предположил Алексей Ефимов. – Реальной инфраструктуры в Троицком округе нет, и непонятно, когда она будет. Главное, нет воды.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе также не стал приукрашивать положение вещей. Он сообщил, что конкуренция между проектами демонстрирует взрывной рост, и срок экспозиции жилых объектов в последнее время удвоился.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов представил свои расчеты, свидетельствующие о затоваривании московского рынка жилья. По его данным, «навес над рынком» в старых границах Москвы составляет 87,2 тысячи лотов, в то время как в месяц продается не более 2,98 тысяч лотов. Итого, имеющийся объем предложения можно реализовать за два с половиной года (и это без учета выхода новых проектов).

Алексей Попов привел и другой интересный факт: цены предложения квартир сейчас растут, а цены реальных сделок, наоборот, снижаются. По его словам, риэлторы периодически пытаются разогнать цены при помощи «словесных интервенций», и иногда им это удается. Но затоваривание делает свое дело: растущего спроса на всех просто не хватает.

Москва.