Как «попасть на деньги»: биржа, золото, недвижимость

Ян Арт, главный редактор Finversia и модератор сессии, во вступительном слове напомнил, что Московская биржа демонстрирует готовность к оптимизму и в случае реального улучшения геополитического фона индекс может вырасти «на все 50%», как об этом недавно предупреждали в ВТБ. Есть и множество инструментов, которые демонстрируют положительную динамику. В то же время определённых инструментов явно не хватает или они всё ещё развиты слабо. Например, фондов недвижимости или в западной терминологии REITs.

Недвижимость на бирже: маленький рынок – большие надежды

«Держать ответ» попросили Николая Русакова, директора по продажам ООО «Акцент Управление Активами», который рассказал, что его компания работает в трёх секторах: торговая недвижимость, складская и офисная. Под управлением находится около 21 млрд. рублей. В каждый новый проект, по словам Русакова, компания инвестирует около 30% из собственных средств.

Эксперт провёл небольшой экскурс в историю «биржевой» жизни недвижимости, которая началась в 1960 году, в США, когда был принят закон, позволяющий упаковывать объекты недвижимости в фонды. С тех пор объём REITS в Штатах достиг $1,4 трлн., на ЕС приходится ещё $300 млн.

Что касается России, то здесь первый Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) запущен в 2003 году. С 2026 года статус фонда можно будет поменять – с «для квалифицированных инвесторов» до «для неквалифицированных». В настоящее время насчитывается более 3 тыс. ЗПИФов.

Иван Драненков, директор по инвестициям Accent Capital, пояснил, что более 90% из них – индивидуальные фонды, то есть ими владеет зачастую один собственник.

– Но мы верим, что «массовых» фондов будет становится больше, – добавил Драненков.

Эксперт настаивает, что недвижимость – популярный инструмент для диверсификации портфеля, и сослался на исследование Morningstar, согласно которому даже включение 5% недвижимости в портфель улучшает параметры риск-доходности.

Драненков рассказал, как ведут себя разные сегменты коммерческой недвижимости в настоящее время. Что касается офисного сегмента, то в настоящее время нарастает объем нового предложения, однако спрос поутих, основные игроки снизили свои аппетиты. Объем сделок сократился на 30%.

– Объём свободных мест, вакансий, вышел на плато, и, возможно, впереди – рост. Снижение ключевой ставки будет способствовать, – надеется Иван Драненков.

Что касается сегмента торговых центров, то в 2025 году было реализовано много проектов и в ближайшем будущем на этом рынке стоит ожидать возврата к средним значениям, считают в Accent Capital.

В сегменте складской недвижимости (Big-Box) компания владеет 200 тыс. квадратных метров по площади. С 2021 года ставки выросли до 12 тыс. рублей за квадратный метр – в 3 раза. Тут эксперт также ожидает возврата к средним значениям.

Драненков советует входить в стабилизированные фонды недвижимости, которые могут приносить инвесторам около 20% годовой доходности. Эксперт также рассказал о налоговых вычетах для инвестора при владении фондом свыше 3-х лет.

Светлана Кузьмина. директор департамента торговой недвижимости Accent Capital, провела презентацию флагманского проекта компании – ТЦ «Сокольники». Доходность фонда, которому принадлежит ТЦ «Сокольники», составляет 23-24% годовых. А другой фонд – «Акцент-5» (складская недвижимость) запланирован к запуску 23 декабря 2025 года на Мосбирже. Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов, стоимость пая – около 1 тыс. рублей, размер фонда – 5,8 млрд. рублей.

Акции будут расти по техническим причинам

Так считает Артем Тузов, независимый эксперт.

– Просто больше некуда направлять деньги. Мы находимся в точке, когда неизбежен переток из облигаций в акции, – пояснил он.

Олег Абелев, начальник аналитического отдела компании «Риком-Траст», вспомнил, как в начале 2025 года большинство экспертов и представителей биржи обещали бум IPO, а случилось только 3. Абелев считает, что до тех пор, пока ключевая ставка не опустится ниже 12%, существенного оттока из депозитов на фондовый рынок не будет.

– В качестве драйвера мне видятся новые инструменты. Например, ещё недавно мало кто слышал про дисконтные бумаги, а это хорошая история, – предложил Абелев.

Алексей Бачеров, управляющий партнёр инвестиционного партнёрства ABTRUST, преподаватель Высшей школы экономики, предположил, что отечественный фондовый рынок может удвоится и без новых эмитентов.

– Согласно многим индикаторам, недооценка нашего рынка может составлять 100% и даже больше. Я оптимист, наш рынок может хорошо вырасти. 75% моего портфеля находится в акциях, – признался Бачеров.

Ян Арт считает, что неправильно увязывать удвоение капитализации фондового рынка – о чём сказал в прошлом году президент России – только с новыми размещениями – будет достаточно, если уже присутствующие на бирже эмитенты будут делать серьезные дополнительные размещения.

Олег Абелев согласился с тем, что количество новых размещений не является самоцелью. – важнее объём free float.

Сергей Терников, директор по связям с инвесторами Суточно.ру, провёл презентацию своего сервиса, который был зарегистрирован раньше, чем, например, Airbnb, на 1 год. До 2015 года бизнес-модель Суточно.ру представляло собой сайт-доску объявлений – об сдаваемых квартирах (комнатах). С 2016 года бизнес-модель поменялась на транзакционную, с тех пор все расчёты проходят через компанию. После 2022 года и ухода ряда иностранных игроков с отечественного рынка, бизнес Суточно.ру вырос в 10 раз, по словам Терникова. Доля рынка по его оценкам оценивается в 30%.

Сергей Терников считает рынок тревела высокомаржинальным и по рентабельности сопоставимым с российским сектором IT. Уровень проникновения туристических услуг в стране не превышает 50%, но государство активно занимается развитием туристической инфраструктуры. Оборот Суточно.ру по итогам 2024 года составил около 48 млрд. рублей, выручка по МСФО составила 5,2 млрд. рублей, из них 11% – чистая прибыль, 35% рентабельности по EBITDA. Суточно.ру в 2026 году планирует выходить на фондовый рынок.

Екатерина Бушуева, IR директор группы Arenadata, рассказала, как около года назад её компания провела IPO на Московской бирже. Компания является ведущим разработчиком ПО на рынке систем управления и обработки данных для крупных компаний, а также для госучреждений. Arenadata выплачивает дивиденды – несмотря на то, что является «компанией роста». До 2024 года темпы прироста превышали 50%, по итогам 2025 года ожидается прирост на 20-30%. У компании отрицательный чистый долг.

Участники сессии спросили у Бушуевой, насколько верны предположения компании по росту, сославшись на оценки аналитиков «Финама», которые ожидают не роста, а падения выручки.

Екатерина Бушуева возразила, что данный брокер не официально не занимается анализом отчётности группы Arenadata – по крайней мере, с официальными представителями Arenadata «Финам» не было ни одного контакта.

Юрий Мариничев, директор по связям с инвесторами Positive Technologies, рассказал о потенциале рынка кибербезопасности, который в деньгах к 2023 году должен достичь 1 трлн. рублей. Positive Technologies занимает второе место на рынке после Лаборатории Касперского.

Positive Technologies провела IPO 4 года назад, акции эмитента включены в основной индекс Мосбиржи, free float составляет около 24%, 72% акционеров – розничные инвесторы.

По итогам 9 месяцев 2025 года компания не показала чистой прибыли.

– Это нормально для нашего бизнеса, так было всегда, мы идём по плану, – прокомментировал Мариничев.

По его словам, компания не прекратила инвестиций в разработку новых продуктов. По итогам 2024 года дивидендов не было – не было прибыли, однако по итогам 2025 года дивиденды, вероятно, будут – после решения совета директоров и общего собрания акционеров.

Игорь Файнман, IR директор компании «АПРИ», инвестиционный советник, провёл презентацию девелопера.

«АПРИ» является мультирегиональным девелопером, бизнес представлен в 5 регионах, к настоящему моменту компания построила 950 млн. квадратных метров жилья.

– Мы нашли свою нишу после начала СВО в 2022 году. Мы правильно сделали ставку на территории, где представлены предприятия военно-промышленного комплекса (ВПК). У меня была квартира, купленная у «АПРИ», в Челябинске (титульный город для «АПРИ»), которую я покупал по 30 тыс. рублей за квадратный метр. После начала СВО я продал её по 87 тыс. рублей за км., – рассказал он свою историю.

А к настоящему моменту стоимость квадратного метра выросла до 170 тыс. рублей.

Файнман уверен, что такие локации, как Железноводск, Минеральные Воды, Ессентуки повторят «историю Сочи». В этих регионах «АПРИ» ведёт строительство.

– Философия «АПРИ» – в создании инфраструктуры, в строительстве мини-городов рядом с региональными центрами. Такой подход позволяет значительно дороже продавать квартиры, – определил Игорь Файнман.

Он рассказал о проекте по строительству «Диснейленда» в Челябинске, о проекте «Грани» там же, о проекте «АПРИ-Нева» в Петербурге, о проекте «Попов-Лог» в Екатеринбурге, а также о строительстве жилого комплекса на острове Русский во Владивостоке и апарт-отеля в Железноводске.

Ярослав Кабаков, директор по стратегии инвестиционной компании «Финам», обратил внимание на проблему нарастающей волны дефолтов в сегменте ВДО и не только.

– Инвесторам стоит обращать внимание на «схематозы», которые осуществляют корпорации и на объём долгов, – дал он совет.

Игорь Файнман, в связи с этим, вспомнил, как 2025 год начинался с большим оптимизмом, но уже к апрелю поняли, что не было плана Б.

– Потом мы поменяли свои стратегии – на облигации, избегая сегмент ВДО. Однако, сейчас, несмотря на снижение ключевой ставки ситуация глобально не изменилась, поскольку снижение на 0,5 процентных пунктов ставки – это лишь «риторика ЦБ», а не подешевевшие деньги, – оценил ситуацию Файнман.

Драгметаллы: начало долгосрочной фазы роста

Виктория Сапожникова, независимый инвестиционный советник, дала свою оценку нынешнего состояния рынка золота, который привлекает в этом году повышенное внимание инвесторов во всём мире. По её словам, нынешний уровень цен в районе $4200, кажется многим завышенным при том, что себестоимость добычи составляет около $2 тыс. В тоже время дефицита металла на рынке нет: при добыче в 5 тыс. тонн потребление в 2024 года составило 4,6 тыс. тонн. Согласно оценкам Citi, по итогам этого года потребление составит 4,5 тыс. тонн при добыче в 5,2 тыс. Сапожникова также рассказала о теории аналитиков SaxoBank, которые «подозревают», что Китай активно скупает золото в свои запасы для того, чтобы в будущем сделать золотой юань.

Советник привела составляющие роста цен. Это инфляция и закупки мировых центробанков. Сапожникова уверена, что Китай будет покупать металл по любой цене, поскольку после заморозки активов Банка России в 2022 году никто не хочет оказаться «на месте Набиуллиной».

– Полагаю, что мы вошли в долгосрочную фазу роста цен на золото, – подытожила свой рассказ Виктория Сапожникова..

Ян Арт в продолжение темы пошутил, что при нынешней цене становятся рентабельными экспедиции к затонувшим галеонам с золотом.

Говоря о потенциале серебра, Сапожникова, согласилась с тем, что и этот металл будет расти вслед за золотом, но посоветовала выкупать серебро на коррекциях. Например, в феврале закончится сезон свадеб в Индии и Китае и можно ожидать коррекции цен на серебро.

– Ещё совсем недавно серебро было по $24 за унцию, а сейчас уже около $63. Будет откат, безусловно, – уверена советник.

В отличие от золота на рынке серебра присутствует дефицит – порядка 20%. Среди основных причин роста цен на серебро – массовое строительство солнечных электростанций и дата-центров. Согласно её оценкам, в будущем году цены приблизятся к уровню в $100 за унцию и в ближайшие 5 лет падения спроса не предвидится.

Ян Арт поинтересовался, не случится ли, что инженеры придумают аналог металлу – ведь история знает много подобных примеров «замещения», когда цена какого-либо промышленного компонента росла слишком сильно. Екатерина Сапожникова не исключает такого варианта, однако уверена, что до полноценной замены необходимо время. А пока – пока есть возможность заработать.

Ольга Коношевская, независимый инвестиционный советник, в свою очередь, рассказала о результатах технического анализа рынка золота. Коношевская считает фаворитом не золото, но так называемые «догоняющие» металлы – серебро, платину и палладий. Что же касается золота, то теханализ показывает такие уровни сопротивления, как $4707, $5205, $5704 и $6000 тыс.

– Серебро подорожает до $150 за унцию к декабрю 2029 года, – полагает Коношевская. Цель по платине составляет $3175.

– Я надеюсь заработать на платине порядка 40% к июню 2026 года. Из всех металлов платина – мой фаворит, – призналась советник.

Конвертируемые облигации: плюс и минусы

Константин Новик, руководитель направления «Финансовая грамотность» Ассоциации владельцев облигаций, рассказал о таком инструменте, как конвертируемые облигации. Размер глобального рынка – около $300 млрд.

Среди достоинств конвертируемых облигаций для эмитента Новик считает возможность занять деньги дешевле, чем на IPO. А впоследствии уже конвертировать тело облигации в акцию. Среди минусов инструмента – повышенная волатильность на вторичных торгах, а также размер купона, который меньше, чем аналогов.

Алексей Лазутин, генеральный директор компании «МГКЛ», в продолжении темы себестоимости добычи золота и серебра, уточнил, что средняя себестоимость золота в России составляет $1661 за унцию, а серебра $6,30 за унцию.

А в продолжении темы конвертируемых облигаций сообщил, что «Мосгорломбард» готовят такой выпуск.

– Мы видим интересные возможности в данном инструменте – как для действующих акционеров, так и для новых, – рассказал Лазутин.

Объем размещения запланирован на 7,6 млрд. рублей, срок обращения – 5 лет. Конвертация: одна облигация = одна акция. У действующих акционеров есть приоритетное право выкупа выпуска. Капитализация «Мосгорломбарда» в настоящее время составляет около 3 млрдю рублей, при этом размер free float – 30%.

Андрей Паранич, директор Национальной ассоциации специалистов финансового планирования (НАСФП) и модератор сессии, напомнил участникам конференции, что «Мосгорломбард» активно пробует разные инструменты для фондирования бизнеса.

Алексей Лазутин подтвердил его слова, сообщив, что готовится дебютное размещение биржевых облигаций на СПБ Бирже.

Банковские вклады остаются в фаворитах

Ян Арт рассказал о состоянии рынка банковских вкладов. Объём средств граждан в банках составляет 62,7 трлн. рублей, включая средства на депозитах и остатки на счетах. Ян Арт напомнил, что при плавно снижении ставок вклады пока еще остаются одним из лучших вариантов вложения денег и, по его мнению, так будет, пока ставка по вкладам выше 10-12%. Тем более нынешние банковские ставки в 15-16% представляются интересными для тех, кто по разным причинам не хотят связываться с более сложными финансовыми инструментами.

– Те, кто открыл вклады в 2024-2025 годах, получили приличную доходность – скорее всего, выше личной инфляции, – оценил Арт.

Между тем, процесс перетока средств из вкладов уже начался, начиная с октября 2025 года. Куда идут эти деньги? Арт считает, что расходятся по четырем направлениям – на текущее потребление, в недвижимость, а также на фондовый рынок – в акции и облигации, и, наконец, в покупку золота.

Андрей Паранич, в свою очередь, поделился своими наблюдениями: чем ниже ставки по вкладам, тем агрессивнее маркетинговые компании от банков. Ян Арт и Андрей Паранич напомнили, что нужно обращать внимание на условия вкладов, чтобы не попасться в «маркетинговую ловушку»,

Инвестиции в недвижимость по-прежнему популярны

Николай Русаков, директор по продажам ООО «Акцент Управление Активами», рассказал о доходности разных классов активов в 2025 году, среди которых выделяется недвижимость. Доля недвижимости в портфелях сильно различается от региона к региону, при этом самая высокая доля зафиксирована в Северной Америке – 10,5% при среднем показателе в 5%.

Ян Арт высоко оценивает включение недвижимости (если размер капитала инвестора это позволяет) в инвестиционный портфель с целью диверсификации. Впрочем. современные технологии и форматы биржевых фондов позволяют покупать недвижимость даже не по метрам, а по 10, условно, сантиметрам, в этой связи недвижимость со временем становится доступнее.

– Это не маркетинг, не реклама. Недвижимость в портфеле никогда не помешает, а на длинных временных отрезках данный класс активов является самым надёжной инвестицией, – подытожил Арт.

Алексей Игошин, генеральный директор технологичного агентства недвижимости HomeApp, продолжая тему недвижимости, сообщил, что есть данные, что доля недвижимости в мировых инвестиционных портфелях достигает 30-40%.

– Мы видим, что после того, как регулятор начал снижать ставку, спрос на недвижимость в России активизировался. И рост цен будет ускоряться, – прогнозирует Игошин.

Эксперт ждёт значительного роста цен в 2026 году. По его оценкам, вкладчики могут перевести в недвижимость до 30 трлн. рублей.

– Последние 2 года люди сберегали на вкладах, теперь эта лавина денег пойдёт в жильё, недвижимость является идеальным сорбентом для инфляции, – добавил Игошин

Игошин отметил, что рост цен на недвижимость напрямую совпадает с ростом доходов населения в регионах.

– И там, где начинается рост зарплат, стоит ждать аналогичного движения на рынке жилья, – пояснил эксперт.

Игошин также сообщил, что искусственный интеллект уже активно помогает находить привлекательные цены в регионах и инвесторы уже пользуются этим. В связи с этим Игошин рассказал, как его знакомый 2 года назад купил в Калининграде квартиру за 4 млн. рублей, а сейчас продаёт за 8 млн.

– В регионах цены будут расти быстрее, чем в Москве и Петербурге, – завершил своё выступление директор HomeApp.

Инвесторы и ловушки

Презентация Ивана Темичева, независимого эксперта, была посвящена психологии финансовых решений: как не попасть в ловушки.

Темичев призвал не бояться ошибок, поскольку когнитивные искажения будут происходить при самых надёжных метриках и подходах, а финансовые решения – это не только цифры, но и эмоции.

– Задача инвестора заключается не в том, чтобы не попасть в ловушку, а в том, что как можно скорее из него выбраться – сформулировал эксперт.

Среди ловушек Темичев назвал «Подтверждающее искажение», согласно которой человек старается найти аргументы, чтобы оправдать свои действия, а не пытаться анализировать ситуацию.

Другую ловушку, в которую часто попадают инвесторы, Темичев назвал «Страх потерь сильнее радости от прибыли». Речь идёт о том, что наш мозг воспринимает потенциальную потерю 100 рублей сильнее, чем получение дохода в 100 рублей.

Есть такие ловушки как «Избегание неудач», «Эйфория роста» (снижение критичности), «Финансовая прокрастинация». Чтобы минимизировать влияние ошибок на финансы, Темичев посоветовал вести финансовый дневник, автоматизировать процесс принятия решений, а также наладить обратную связь – перед принятием решения.

Ян Арт добавил, что нужно заставить себя включить – перед принятием решения – второй-третий-пятый источник информации.

Алексей Родин, основатель агентства семейных финансов Rodin.Capital, присоединился к обсуждению психологии инвестиций. По его словам, доходность инвестиций – вторична.

– Если сделать всё правильно, доход придёт обязательно, – уверен Родин.

* * *

Стримы 13-го финансового онлайн-марафона идут на каналах Finversia в YouTube, Rutube и ВКонтакте, на канале «Найди Мамонта» в YouTube и на канале Национальной ассоциации специалистов финансового планирования в Rutube.

Организаторы марафона – Национальная ассоциация специалистов финансового планирования (НАСФП), Московская международная валютная ассоциация (ММВА) и канал Finversia.

Генеральный партнёр марафона – компания «АПРИ». Специальные партнеры – Национальная ассоциация негосударственных пенсионных фондов (НАПФ), Ассоциация форекс-дилеров (АФД), компания Accent. Партнеры марафона – СПБ-биржа, компании Positive Technologies, Суточно.ру, Arenadata, «Избушка групп», «Мосгорломбард», международный консалтинговый бутик Bespalov Finance и телеграм-канал Investarena.

Информационные партнёры марафона – Ассоциация развития финансовой грамотности (АРФГ), журналы «Банковское обозрение», «Банковское дело», «Профессионал.Финансы», «Банки и Деловой мир», «Национальный банковский журнал», платформа Eqpa и аналитический центр «БизнесДром».

Москва.