Михаил Хорьков: Рынок жилья. Ставки растут

Перспективы роста рынка за счет дешевеющей ипотеки оказались под ударом.

Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 7,50% годовых. Что это значит для рынка жилья и ипотечного кредитования?

Ответ сходу - пока ничего страшного. Ставки по ипотеке остаются относительно низкими.

Но есть несколько нюансов, которые могут внести коррективы как в текущую ситуацию на рынке жилья, так и в среднесрочные тенденции.

Рост инфляции

В своем решении Банк России указывает:

Изменение внешних условий, произошедшее с предыдущего заседания Совета директоров, существенно усилило проинфляционные риски. Банк России прогнозирует годовую инфляцию в интервале 5–5,5%по итогам 2019 года с возвращением к 4% в 2020 году.

Пока данные цифры не должны пугать участников рынка жилья. Настораживает лишь смена тренда. Рост инфляции и повышение ключевой ставки - сигнал к тому, что ипотека дешеветь не будет.

Рост рынка в последнее время был обеспечен, прежде всего, снижением ипотечной ставки и вовлечением в рынок новых категорий покупателей.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам выросла еще в июле 2018 года. За последний месяц о повышении ставок по ипотеке объявили несколько банков, которые не являются лидерами этого рынка. Крупные банки подняли ставки по депозитам, но пока не повысили их на ипотеку.

Так или иначе, перспективы роста рынка за счет дешевеющей ипотеки оказались под ударом. Но можно не сомневаться, что участники рынка, помня о грандиозных планах государства по строительству 120 млн. кв. м, будут указывать на опыт субсидирования процентной ставки, если рыночные условия ухудшатся.

Ожидания и краткосрочный эффект

ЦБ РФ в рамках традиционного опроса населения на протяжении последних месяцев фиксирует заметный рост инфляционных ожиданий:

Источник данных: опрос по выборке, репрезентирующей население РФ от 18 лет и старше, каждый опрос: 2000 респондентов. Метод: личное интервью по месту жительства. География: 105 населенных пунктов в 55 регионах РФ. Статистическая погрешность: 3,3%. © ООО «инФОМ».

Ожидания будут влиять на потребительское поведение в целом и на рынок жилья в частности.

Необходимо отметить, что ожидания роста цен сформированы и на рынке жилья.

После длительного периода снижения, цены в большинстве крупных городов начали медленно повышаться.

Реформа системы долевого строительства, рост затрат девелоперов и укрупнение рынка, также снижают вероятность дальнейшего снижения цен в глазах потенциальных покупателей.

Рост ключевой ставки - сигнал к тому, что ипотека дешеветь не будет.

Все это будет способствовать тому, что в ближайшие месяцы можно ждать роста активности со стороны тех покупателей, которые находятся в активном поиске вариантов решения жилищного вопроса.

Вполне вероятно, что в течение осени мы можем увидеть рост продаж на рынке жилья. Но этот рост будет обеспечен "покупателями из будущего". Теми, кто при прочих условиях, купил бы квартиру на несколько месяцев позже.

Если это произойдет, то рост продаж сменится локальным спадом.

Рынку жилья не нужна нервозность, а девелоперам нужны стабильные продажи и прогнозируемые условия развития проектов. Поэтому было бы хорошо, если бы основные участники рынка ипотечного кредитования, институты развития обозначили сценарии для рынка ипотеки, включая возможные меры поддержки на случай кризиса. В противном случае, покупатели начнут сами моделировать развитие рынка. Обычно, ничего хорошего из этого не выходит.