Павел Шпидель: Кризис на рынке недвижимости в США нарастает

Продажи на вторичном рынке недвижимости достигают минимума за 40 лет и абсолютный минимум в расчете на количество населения.

По данным на сентябрь 2023 было продано 3.79 млн домов в годовом выражении – минимум с 2010, когда были отменены налоговые льготы, что на 35-40% ниже средних продаж с 3кв20 по 4кв21 и на 30% меньше объема продаж с 2017 по 2019.

Если скорректировать продажи в расчете на душу населения, – текущая активность на рынке вторичной недвижимости на 55% ниже максимума в 2005-2006 и является минимальной за весь период ведения статистики.

Начало строительства новых домов/первичная недвижимость на 25% ниже, чем объем строительства на пике в 2021 и на 35% ниже докризисного максимума в 2006, хотя все еще на 15% выше средних показателей 2017-2019 из-за достаточно низкого объема предложения на рынке, что сглаживает эффект кризиса.

По данным Zillow (наиболее оперативный индикатор цен на недвижимость) стоимость недвижимости растет седьмой месяц подряд, что позволило компенсировать падение цен во втором полугодии 2022 и выйти в положительную годовую динамику (+1.8% г/г).

Средневзвешенная цена объекта жилой недвижимости составляет почти 350 тыс долл (исторический максимум), что на 40-42% выше уровня, который был перед COVID кризисом.

Ситуация абсурдная – цены растут при падении продаж, что связано с инфляционными процессами (недвижимость, как возможность сохранения сбережений от обесценения), смещения спроса в дорогую недвижимость (повышает средний показатель цен) из-за активности обеспеченных покупателей и достаточно низкого объема предложения (накопленный эффект низкого объема строительства последних 15 лет).

С учетом инфляции текущие цены лишь на 2-3% выше максимума пузыря 2006, а по номиналу на 68% выше.

При стоимости недвижимости $350 тыс, взносе 20% и 30-летнем ипотечном кредите под 7.8% -среднемесячный платеж по кредиту $2 тыс без учета налогов и страховки, а в 2019 при стоимости недвижимости $245 тыс и ставках 3.6% – платеж был $890.