Вместо домика – заводик

Россияне все чаще покупают недвижимость за рубежом с целью инвестирования и все реже «для себя». Об этом свидетельствуют результаты профильного исследования международной консалтинговой компании Knight Frank.

По итогам 1 полугодия 2106 года число запросов на инвестиционную недвижимость достигло 80% от общего количества, рассказала директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина.

Для сравнения, два года назад на долю доходных объектов приходилось 60% обращений клиентов и 40% - на недвижимость для собственного пользования. Интерес есть как к жилой, так и к коммерческой недвижимости - в зависимости от страны и тощины кошелька покупателя. А примерно 10% от общего количества росийских инвесторов переходят и вовсе на «нетрадиционную ориентацию» - покупают готовый бизнес в виде долей в фотоэлектрических парках, агропромышленных и мясоперерабатывающих комплексах.

Доходная недвижимость для жилья в подавляющем большинстве случаев приобретается в формате апартаментов. Те, у кого бюджет покупки превышает 10 млн евро, чаще всего выбирают варианты в Швейцарии, Монако, Великобритании, на Кипре. В ценовой категрии от 1 млн евро популярностью пользуются опять же Туманный Альбион и Кипр, а также Франция и Испания. Спрос на Кипр, как говорит Марина Кузьмина, во многом объясняется действующей в этой стране программой предоставления гражданства государства-члена ЕС в обмен на инвестиции в недвижимость в сумме от €2,5 млн. Предусмотрена опция двойного гражданства.

Рисунок 1. Структура спроса по стоимости недвижимости

Источник: Knight Frank

Однако, что примечательно, даже в странах «победившей сиесты», где в прежние годы все вкладывали деньги исключительно в курортное жилье, сейчас - где больше, где меньше - растет спрос на гостиницы, апарт-отели, стрит-ритейл, супермаркеты, склады и т.д. Так, на Кипре 20% наиболее состоятельных покупателей-россиян вкладываются в коммерческую недвижимость. В Монако меньше - 9%, в Швейцарии еще меньше - 3%. Но здесь надо учесть, что каких-то два года назад в этих странах вообще никто из наши сограждан и не думал о том, чтобы купить магазинчик или отель - 100% спроса в бюджете от €10 млн приходилось на жилье. В Великобритании спрос на объекты коммерческой недвижимости за последние два года вырос с 8% до 18%.В бюджете от €1 млн высок интерес россиян к коммерческой недвижимости в Испании - 33% спроса.

На лидирующие позиции для российских инвесторов в недвижимость, согласно данным Knight Frank, сегодня выходит Германия. И в первую очередь благодаря коммерческой недвижимости. Если в более дорогом сегменте она немножко не добралась до традиционно популярной у российских толстосумов Англии, и занимает второе место (притом, что эта страна в 2014 году вообще не входила в топ-5), то в бюджете от 1 млн евро она уверенно занимает первое место по спросу со стороны россиян-инвесторов. На коммерческие площади в этих ценовых нишах прихоится соответственно 80% и 65%.

Рисунок 2. Самые популярные направления для инвестиций россиян (от 10 млн евро)

Источник: Knight Frank

В Германии приобретаются в основном объекты стрит-ритейла и небольшие офисные центры с арендными потоками, супермаркеты, приносящие стабильный доход в валюте. Еще одна новая тенденция - расширение географии инвестирования. «Сейчас растет популярность недооцененных городов «второго эшелона» (Дюссельдорф, Гамбург и др.), где инвесторы могут получить максимальную доходность на уровне 8-9% годовых, в то время как столичные рынки в ряде стран достигли своего пика, и доходность от инвестиций здесь не превышает 3-4% годовых», - рассказала Марина Кузьмина.

По ее словам, покупатели из России сегодня стараются диверсифицировать портфель объектов недвижимости, оценивают разные сегменты и разные регионы. «Расширение географии покупок – тренд, который обозначился в конце прошлого года и сейчас набирает обороты: покупатели ищут локации с минимальными рисками и максимальной доходностью», - отметила Марина Кузьмина.

Об эффективности вложений в зарубежную коммерческую недвижимость в своем отчете говорит и Игорь Индриксонс, глава компании Indriksons.ru. По его словам, зарубежные коммерческие активы в сфере недвижимости оказываются гораздо ликвиднее жилых и, как минимум, вдвое доходнее. Причем эксперт называет значительно более доступные суммы, чем коллеги из Knight Frank, которых достаточно для инвестирования в недвижимость за границей. «К примеру, кафе в центре Манчестера, открытое в 1985 году, с работающей кухней и всей необходимой мебелью продается сегодня по цене в 75 тысяч фунтов стерлингов (почти $100 тысяч), а за 50 тысяч фунтов ($67 тысяч) можно позволить себе классический лондонский паб, расположенный в торговом центре недалеко от Уэмбли», - приводит пример Игорь Индриксонс.

Также с бюджетом в районе 100 тыс. евро, по словам специалиста, можно приобрести один или несколько номеров в одном из крупных отелей с мировым именем. «Порядка 75% инвесторов, переходящих из жилого сегмента в коммерческий предпочитают гостиничный сектор», - отмечает Игорь Индриксонс. Возможен также вариант со студенческими апартаментами. Это, как утверждает эксперт, тоже очень популярный инвестиционный актив, пока в этом сегменте наблюдается растущий спрос со стороны учащихся крупнейших европейских в частности, британских вузов. Доходность гостиничных номеров и студенческих апартаментов, по словам руководителя Indriksons.ru, составляет 8-10% годовых. «Скажем, при указанном бюджете инвестор может выбрать один из номеров отеля, находящегося в курортном городке Уэльса Лландидно стоимостью 40 тысяч фунтов (чуть более $53 тысяч) или студенческие апартаменты в университетском кампусе города Престон по цене в почти 52 тысячи фунтов (около $70 тысяч)», - конкретизирует эксперт свое мнение. Аналогичную доходность (8-10%) можно получить с помощью диверсификации портфеля или технологии brick-to-brick («кирпич к кирпичу»). Подобная схема возможна даже при небольших бюджетах, в том числе благодаря недорогим активам вроде ячеек складов самообслуживания и мест на парковках, чья стоимость оказывается самой низкой среди всех коммерческих объектов, а доходность не уступает остальным активам.