За домами – на долговой рынок: будет ли в России облигационный бум от застройщиков

После вступления с 1 июля 2019 года поправок в закон о долевом строительстве, которые предусматривают обязательное использование эскроу-счетов застройщиками многоквартирных домов, привлекающими средства граждан, для некоторых из них стал актуален вопрос поиска альтернативных механизмов финансирования, в том числе, на долговом рынке. Об этом, в частности, говорится в опубликованных недавно материалах компании «Метриум». Так ли это на самом деле?

Выпуск облигаций становится альтернативой банковскому финансированию стройки, утверждают авторы исследования: «Если раньше строительные компании могли оперировать «бесплатными» деньгами по договорам долевого участия, то с запуском обязательного механизма эскроу выход на бондовые рынки становится привлекательным способом привлечения средств наравне с банковскими кредитами». Компании, разместившие облигационные займы, получают дополнительный источник финансирования новых проектов, сопоставимый по размерам переплаты с банковскими кредитами, но не требующий твердого залога, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). По ее словам, облигационная ставка в недвижимости будет снижаться вместе с ростом доверия инвесторов к надежности рынка. Для сравнения – инвестиции в девелопмент Европы и США одни из самых низкодоходных (3-4%), так как являются наименее рискованными.

Волна, но не новая

В качестве иллюстрации в «Метриум» приводят в пример нескольких российских застройщиков, заявивших о выходе на открытые рынки ценных бумаг и начале процедуры привлечения инвестиций через выпуск облигаций. 27 сентября «Группа ЛСР» провела предварительное размещение облигаций, в результате которого сформирован объем предложения в 7 млрд рублей по ставке 8,5% годовых. В октябре сбор заявок на трехлетние закладные на общую сумму 3 млрд рублей проведет группа компаний «Самолет». А совет директоров группы компаний «Инград» утвердил программу эмиссии ценных бумаг и намерен выпустить четвертую серию объемом почти 50 млрд рублей. Челябинский застройщик АПРИ «Флэй Плэнинг» также планирует привлекать средства на новый подмосковный проект на долговых рынках. И для девелоперов коммерческой недвижимости – финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест» (владеет сетью торговых центров) выпускает уже пятую волну облигаций объемом 6 млрд рублей, говорится в исследовании.

В перспективе такой способ заимствования может стать более выгодным для строительных компаний, чем проектное финансирование, считают эксперты компании «Метриум». «Уже в среднесрочной перспективе облигационные займы в недвижимости могут сравняться по показателям привлечения денежных средств с остальными финансовыми инструментами, прежде всего с банковскими кредитами», – считает Мария Литинецкая. С ней соглашается Кирилл Игнахин, генеральный директор девелоперской компании Level Group: «Привлечение инвестиций на рынке ценных бумаг вполне может стать альтернативой для финансирования жилищных проектов крупных девелоперов». Такие компании, по его словам, как правило, обладают значительными производственными и недвижимыми активами, пользуются поддержкой властей, имеют богатый опыт работы на региональных рынках жилья и в других сегментах. По итогам этого года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб. Этой отметки рынок облигаций застройщиков может достичь уже к 2023 году, считают аналитики «Метриум».

По итогам 2019 года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб. Этой отметки рынок облигаций застройщиков может достичь уже к 2023 году.

Напомним, что одной из первых компаний в этой якобы «новой волне» выхода застройщиков на фондовый рынок стала ижевская компания «Талан-Финанс», которая в апреле этого года разместила облигации в объеме 1 млрд рублей в секторе роста Московской биржи – с номинальной стоимостью одной облигации 1 тыс. рублей, сроком размещения – 3 года, купонной ставкой – 15% годовых (с ежеквартальной выплатой). Дата погшашения – апрель 2022 года. Организаторами займа выступили ИФК «Солид» и «Компания БКС», соорганизатором – «МСП банк». В июле Министерство экономического развития РФ одобрило заявку «Талана» на получение субсидий при размещении на бирже в рамках национальной программы «МСП и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы», сообщала ранее пресс-служба «Талан-Финанс».

Заметим при этом, что эта компания еще летом прошлого года стала одним из первых застройщиков, добровольно перешедшим на финансирование своих проектов через счета-эскроу еще до вступления в силу законодательной «обязаловки» и вместе с партнером – Сбербанком – всячески призывала коллег последовать своему примеру. Поэтому облигационный выпуск компании вряд ли можно рассматривать как поиск альтернативы банковскому проектному финансированию.

Помимо «Талан-Финанс» на секторе роста Мосбиржи размещены два выпуска группы компаний «Пионер» (июнь 2016 и апрель 2018 годов – оба на 3 млрд рублей), и выпуск девелоперской компании «Легенда» (июль 2018-ого – 2 млрд рублей). Застройщики становились эмитентами облигаций и раньше. Причем накануне перехода на эскроу их активность ка раз несколько снизилась – в 2017 году 11 застройщиков разместили 19 облигационных выпусков, а в 2018-м было 8 компаний и 10 выпусков.

За 2018 год на Московской бирже прошло 33 некрупных выпуска со средним чеком около 500 млн рублей. Доля застройщиков и девелопмента – более 25%

Напомним также, что, к примеру, Группа ЛСР далеко не новичок на фондовом рынке. В 2007 году ее IPO стало одним из крупнейших публичных размещений среди компаний строительного сектора в России – в результате размещения акций компания привлекла $588 млн (после вычета расходов на проведение размещения).

Крупнейшие застройщики уже несколько лет используют возможности рынков капитала для привлечения долгового финансирования, прокомментировал ситуацию порталу Finversia.ru Станислав Клещев, инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции». «Облигации ГК ПИК, ЛСР, Лидер-Инвест и ЛенспецСМУ давно известны частным инвесторам, принимающим риски компаний строительного сектора. В последнее время список застройщиков, размещающих облигации расширился», – говорит он.

Таким образом вряд ли можно говорить, что выход на долговой рынок станет полноценной альтернативой проектному финансированию. «На финансовом рынке на протяжении последних трех лет происходит активное замещение и совмещение банковских кредитов облигационными займами», – объясняет Дмитрий Бланк, старший менеджер «БКС Брокер». По его словам, главная причина в том, что банки не всегда могут удовлетворить совокупную потребность компаний по объему и сроку привлекаемых средств. «Облигационные выпуски являются довольно гибким инструментом в плане сроков и ставки. Благодаря облигационному займу застройщики могут привлекать более крупные объемы займа на длительный срок привлечения. При последующих размещениях эмитенты могут снижать ставку займа», – продолжает эксперт.

При этом он отмечает, что на рынок займов приходят не только крупные заемщики, но и новые небольшие эмитенты. Согласно статистике Московской биржи, за 2018 год прошло 33 выпуска со средним чеком около 500 млн рублей. Доля застройщиков и девелопмента, по словам Дмитрия Бланка, здесь составляет более 25%. «Однако не всем застройщикам будет доступен такой способ привлечения заемных средств. Московская биржа, андеррайтеры и организаторы нередко отклоняют запросы на выпуск облигаций в силу ограничения рисков потенциальных инвесторов. К размещению допускаются только тщательно проверенные компании с понятной структурой, денежными потоками и «белой» схемой работы», – предупреждает представитель БКС.

Заманчивое предложение

Что касается интересов строительного бизнеса, то в материалах «Метриум» говорится, что в перспективе выплаты по облигациям для застройщиков с высоким рейтингом могут достигать от 6% до 8% годовых от номинала. Например, «Группа ЛСР», получившая рейтинг агентства «Эксперт РА» ruA (умеренно высокий уровень финансовой надежности), открыла книгу заявок с первоначальной ставкой от 8,6% годовых. При этом интерес инвесторов к бумаге оказался достаточно высоким, что позволило снизить ставку до 8,5%. Рейтинги от BBB и ниже позволят привлекать деньги инвесторов с вероятной ставкой от 9,5-10,5%. В то время как процентная ставка по проектному финансированию сегодня начинается от 10%, а за счет комиссий и скрытых платежей может достигать и 20%. «В настоящий момент большинство новых эмитентов среди компаний-девелоперов предлагают процентные ставки от 8,5% при рейтингах A (+/-) и от 10% при рейтингах BBB или BBB+ (стабильный). Такая высокая доходность при умеренных рисках интересует и отечественных институциональных инвесторов, например, пенсионные фонды, которые готовы рассматривать облигации застройщиков в составе инвестиционного портфеля.

Большинство новых эмитентов среди компаний-девелоперов предлагают процентные ставки от 8,5% при рейтингах A (+/-) и от 10% при рейтингах BBB или BBB+ 

В 2018 году, по данным «БКС Брокер», физические лица приобрели почти 50% выпусков облигаций малых эмитентов различных секторов. Более 5,7 тыс. физических лиц являются уникальными владельцами облигаций и новыми инвесторами для фондового рынка. Средний чек физического лица, владеющего такими облигациями, составляет 390 тыс. руб. Это связано в первую очередь с повышенными ставками по сравнению с привычными банковскими депозитами, низким порогом входа (1 тыс. рублей на одну облигацию), а также активной работе биржи и брокеров для увеличения интереса к этим инструментам. Стоит сказать, что, к примеру, облигации «Талан-Финанс» за первый месяц после размещения приобрели 7 юридических лиц и около 500 частных инвесторов.

Предлагаемые долговые инструменты при наличии интересной кредитной премии найдут своих приобретателей, в том числе из числа розничных инвесторов, считает Станислав Клещев. Российский фондовый рынок проживает активную стадию развития и сейчас налицо тенденция повышения интереса к облигационным займам инвесторов-физических лиц, подтверждает Дмитрий Бланк. «Фактор большого количества владельцев облигаций является положительным трендом, так как отсутствует концентрация кредитных ресурсов в одних руках. В случае резкого изменения экономической ситуации или снижения ставок заимствования, эмитент может договориться с инвесторами о выкупе долга или внесении изменений в условия облигационного займа», – говорит он.

В «Метриум» утверждают, что сегодня в мире наблюдается тренд по росту инвестиций в жилую недвижимость. По данным аналитиков компании, за первое полугодие 2019 года институциональные инвестиции в жилой сектор увеличились на 9%, а за 5 лет – на 56%, достигнув объема 110 млрд долларов. «Сектор жилья сегодня готов предлагать максимальные прибыли инвесторам при минимальных рынках», – говорят в компании.

Алексей Ковалев, эксперт группы компаний «ФИНАМ», считает, что застройщикам со своими облигациями придется очень постараться, чтобы конкурировать на фондовом рынке с другими инструментами. «Конкуренция за розничного инвестора ужесточается – Минфин активизирует работу по продаже ОФЗ для физических лиц, банки (Сбербанк, ВТБ, РСХБ и др.) предлагают розничным клиентам собственные облигации, Мосбиржа снижает лотность еврооблигаций и пр. При этом спрос на рисковые активы, в том числе и на облигации от заемщиков второго-третьего эшелонов, формируется в основном физическими лицами. Все зависит от доходности, а, точнее, от величины премии – например, к ОФЗ или банковскому депозиту в надежном банке, которую готов предложить эмитент облигаций», – говорит эксперт. При этом он напоминает, что сейчас процентные ставки на публичном долговом рынке падают, как, впрочем, и у банков.

Вместе с этим Алексей Ковалев уточняет, что сам факт привлечения финансирования через облигации (как правило, долгосрочного и беззалогового) будет благоприятствовать бизнесу застройщика. Выход строительных компаний на такой путь привлечения средств повлечет за собой шаги к раскрытию традиционно непрозрачной отрасли жилой недвижимости, а значит – и приведет к первым шагам к ее оздоровлению и саморегулированию, считает Мария Литинецкая.