Бремя залогов

Кризис доверия

Открыл заседание исполнительный вице-президент РСПП Александр Мурычев. Он отметил, что банки сегодня переживают не самое лучшее время. Не случайно тема мероприятия была заявлена как время залогов – для банков, особенно в условиях кризиса, когда доверие к заемщикам падает, залог становится актуальной формой обеспечения кредита. Две наиболее распространенные проблемы, с которыми сегодня сталкивается кредитор, - это обесценение залогового обеспечения и снижение ликвидности залога в период действия кредитного договора. Другая опасность – это иногда завышенная стоимость закладываемого имущества. С одной стороны клиент получает больше денег, но для банка это повышенный риск. Один из участников круглого стола посетовал, что есть случаи, когда имущество оценивали в пять-семь раз больше его реальной цены.

Залог не принадлежит банку, но его стоимость влияет на показатели и прибыли, и капитала банка. Нередки случаи, когда переоцененный залог искажает балансовую отчетность банков. Подобный «хитрый рынок» и вынудил законодателей регулировать и проверять банки. По мнению мегарегулятора новый порядок и появление единого реестра залога пойдет всем участникам рынка только на пользу.

Экспертиза от Центробанка

Согласно новому закону, ЦБ будет вправе проводить экспертизу предмета залога, на основании которого выдана ссуда, чтобы понять активы и пассивы кредитной организации, в том числе достаточность резервов, создаваемых под риски. Экспертиза будет включать в себя установление фактического наличия предмета залога и его осмотр, а также суждение о его стоимости. Кредитная организация будет формировать данные резервы с учетом результатов такой экспертизы.

Уполномоченные представители Банка России смогут получать информацию о деятельности заемщиков проверяемых банков и осматривать предмет залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения при выдаче ссуды.

Закон обязывает кредитные организации предусматривать во внутренних документах способы содействия в получении такими уполномоченными документов и информации о предмете залога, принятого в качестве обеспечения по ссуде, и деятельности заемщика проверяемого банка. Документы необходимы для осмотра предмета залога по месту его нахождения и ознакомления с деятельностью заемщика и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде.

Начальник управления оценки активов Банка России Венир Закиров успокоил собравшихся представителей банковского сообщества, что оценивать их залоги ЦБ будет в соответствии с федеральными стандартами, то есть именно те критерии, по которым, согласно закону, и должны оценивать залоги профессиональные оценщики: «Мы открыты для совместной работы. В нашем штате будут высокопрофессиональные оценщики. Если какой-то банк посчитает нашу оценку некорректной, он может выразить претензию, но она должна быть объективной и доказуемой. Если мы не придем к консенсусу, то для банка одна дорога – в суд. Любые действия ЦБ можно оспаривать в судах».

Закиров уточнил, что, к сожалению, нередки случая, когда отчеты независимых оценщиков не соответствуют федеральным стандартам.

Вводится запрет на разглашение информации, полученной в ходе осмотра предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком, без согласия представившего ее лица. Исключение предусмотрено лишь для случаев, предусмотренных федеральными законами, и представления данной информации кредитной организации. За разглашение соответствующей информации Банк России будет нести ответственность, включая возмещение нанесенного ущерба.

Закон разработан в целях совершенствования банковского надзора, усиления защиты интересов кредиторов и вкладчиков кредитных организаций, а также получения более надежной информации о финансовом состоянии заемщика и о ценности предмета банковского залога.

По идее и выступлениям других представителей ЦБ в СМИ, смотреть будут на физическое наличие объекта. Чтобы он не растаял как мираж. Затем – для мегарегулятора важна юридическая принадлежность залога – проще говоря, он действительно принадлежит заемщику или нет. Ну и, наконец, непосредственно оценка стоимости залога. ЦБ должен самостоятельно провести оценку и сравнить полученную стоимость с той, что использует кредитная организация для снижения суммы кредитного резерва.

«Мы не ставим своей целью наказывать банки за неверную по нашим оценкам стоимость залогового имущества, - пояснил Закиров. – Мы будем стараться выработать всем удобную модель общения. Для нас, как регулятора, важно сохранять стабильность системы».

Однако на вопрос как ЦБ будет это воплощать в жизнь, Закиров ответил уклончиво: «Пока сценарий нашего общения в разработке».

Как достичь адекватности оценки

С докладом на эту тему выступили начальник Управления оценки и залоговых операций Сбербанка России Виктор Рослов и начальник отдела залогов ПАО «Восточный экспресс банк» Сергей Шиляев.

Оба спикера указали, что существует проблема уменьшения стоимости и ликвидности недвижимого имущества. Особенно, когда речь идет об элитном загородном жилье. Цена коттеджей стремительно падает. Шиляев привел пример падения цен. Так, дом в коттеджном поселке «Павлово-2», который раньше выставлялся на продаже за 2,7 миллиона долларов, теперь предлагается за 95 миллионов рублей. Скидка составляет более 50%. «Иногда владельцы элитных особняков готовы продать их за бесценок, если очень срочно нужны деньги, - сказал Шиляев. – Если проехать по элитным коттеджным поселкам, то легко можно убедиться, что много жилья просто пустует и пестрит объявлениями о продаже. Если раньше коттедж был аргументированным залогом для банка, то теперь нужно учитывать конъюнктуру рынка».

То же самое касается и остальных видов имущества. Оценщикам нужно дать а) справедливое заключение; б) не ввести банк в убыток.

«Сегодня много источников информации, которые помогают оценщику вынести правильный вердикт, - рассуждает Рослов. – Есть интернет, масса специалистов анализирует все сегменты рынка. Логичным развитием направления экспертизы залогов станет возможное создание единого реестра залогового имущества. Очень часто оказывается так, что банк приносит нам что-то в залог. Часто это недвижимое имущество, бывает, что это товары в обороте. И оказывается, что этот залог по факту уже заложен где-то еще. Банк об этом может знать, а может и не знать».

Выступающие на круглом столе задались вопросом, что делать, если внешний аудит сформировал свою точку зрения по залогам, а у ЦБ иное мнение, и цены оценки не совпадает. «Наказывать как будете?» - спросили из зала. «А пока никак, - ответили представители мегарегулятора. – Механизмы взаимодействия только разрабатываются, и мы приглашаем банковское сообщество к совместному сотрудничеству. Но хотим напомнить, что все банки должны исполнять решения ЦБ»

При этом в ЦБ соглашаются, что для банков можно продлить срок ликвидности залога. Сегодня существует норма, что залог нужно реализовать в течение 180 дней. Ранее зампредседателя Банка России Василий Поздышев на конференции «Банковская система России - 2016: практические вопросы надзора и регулирования» высказался, что многие банки жалуются не непростую экономическую ситуацию, дескать, залог нормальный, но время для его реализации маловато. Банкиры предложили продлить нормативный срок до одного года, но эта уступка показалась регулятору чрезмерной. «Я считаю, что залог, который реализуется в течение целого года, вряд ли можно назвать ликвидным, тем не менее мы сейчас рассматриваем возможность, скорее всего согласимся, сдвинуть эту планку на квартал. То есть не 180, а 270 дней»,— сообщил Поздышев.

Заложить квартиру

Важный доклад сделал первый зампред правления АО «Банк ЖилФинанс» Игорь Жигунов. Он рассказал о том, как снизить риски при выдаче кредитов под залог недвижимости. Известно, что если оценивать привлекательность залога для банка по 5-ти бальной шкале, то еще совсем недавно залоги можно было расположить следующим образом: недвижимость – 5 баллов, оборудование – 4 балла, залог прав требования- 3 балла, товары в обороте -2 балла, прочее (залог долей, поручительства) – 1 балл.

Безусловно, банки принимают квартиры и дома в залог с дисконтом. Иногда он может превышать даже половину от рыночной стоимости. Но сегодня «недвижка» явно не в лучшей форме. Свое негативное влияние оказывают такие факторы, как снижение спроса на рынке и девальвация национальной валюты.

Из зала уточнили, что в Москве, например, жилая площадь переоценена раз в пять. То есть стоимость одного квадратного метра составляет 4-ре месячной средней столичной зарплаты.

Также привели примеры, что если компания получила кредит в размере 2 миллиона долларов, допустим, три года назад под залог недвижимости оценочной стоимостью 2,5 миллионов, то сегодня тот же залог подешевел и часть долга непокрыта обеспечением. А в связи с тем, что спрос на недвижимость значительно сократился, для реализации залога потребуется больше времени, чем на момент выдачи кредита. Таким образом, ликвидность залога существенно снизилась.

Спикеры напомнили, что начиная с августа 2008 года (это последний год высочайших цен и спроса не надвижимость) произошло значительное снижение спроса, которое в полном соответствии с экономической теорией вызвало падение цен. Причем падение зачастую превысило величину дисконтирования рыночной стоимости имущества при залоге. Таким образом, часть кредитов оказалась недостаточно обеспечена, что очень опасно, особенно в период экономических трудностей.