Инвестиции в недвижимость для россиян: Кипр, Британия, США

На первой сессии онлайн-марафона «Новые инструменты для частных инвесторов», организованного порталом Finversia.ru и аналитическим центром БизнесДром, посвящённой инвестициям в зарубежную недвижимость, эксперты по недвижимости из разных стран подтвердили, что такие вложения доступны не только олигархам.

И вкладывать, и жить

Екатерина Шиманская, директор представительства в России и СНГ First Class home, рассказала об особенностях инвестиций в кипрскую недвижимость. По её наблюдениям, Кипр по-прежнему привлекает бизнесменов, инвесторов в недвижимость со всего мира стратегическим расположением: из любой точки острова можно всего за два-три часа добраться в большинство европейских стран и в Россию.

На Кипре низкие налоги и масса фискальных льгот от государства, отметила Шиманская. Корпоративный налог составляет всего 12,5% – самая низкая ставка в Европе. При первой покупке недвижимости НДС снижен до 5%, при стандартном размере налога в 19%. Кроме того, отсутствуют налоги на землю и передачу имущества.

Мягкий средиземноморский климат и 300 солнечных дней в году привлекает не только бизнесменов, но и их семьи, рассказала Екатерина Шиманская. На Кипре спокойно жить – страна входит в пятёрку самых безопасных в мире. В году всего пару месяцев прохладных (январь, февраль), но и тогда температура не опускается ниже 15 градусов. Поэтому деловые люди привозят родных на Кипр на долгий тёплый сезон, наслаждаться белоснежными пляжами и местной превосходной кухней.

Екатерина Шиманская сообщила, что в портфолио её компании более 15 тыс. объектов по всему Кипру, без учёта остальной недвижимости в Европе и других странах, которые могут быть потенциально интересны для российских инвесторов. Получить бесплатные консультации можно на сайте First Class home. Компания специализируется на инвестиционных проектах и работает на Кипре больше 15 лет.

Казино-курорт

Майкл Кириякос, генеральный директор First Class Homes (Кипр) рассказал, что остров пользуется популярностью не только у частных лиц, но и у международных компаний, которые вкладываются здесь в масштабные проекты. Были реализованы крупные энергетические и медицинские программы на основе иностранных инвестиций, поделился Майкл Кириякос. В сфере недвижимости популярны вложения в причалы для яхт и сопутствующую туристическую инфраструктуру (рестораны, бутики, отели). Израильский инвестор вложил в одну из марин 1 млрд. евро. Сейчас создаётся ещё один подобный проект на Кипре, сообщил Майкл Кириякос.

Эксперт рассказал, что сейчас иностранные инвесторы также стягиваются на стройку крупнейшего казино в Европе со СПА-отелем в Лимассоле. Этот проект определит развитие всего региона в ближайшие три года, прогнозирует Кириякос. Вокруг казино возводится целый район с торговым центром, ресторанами и жилыми домами. Мы ведём один из инфраструктурных проектов – экологически чистый жилой комплекс Archie residences в 1,2 км. от этого казино-курорта и недалеко от моря, сообщил Майкл Кириякос. Это три блока с 11 апартаментами в каждом.

Для жильцов Archie residences обустроят территорию на уровне хорошего отеля – здесь будет бассейн, бары, спортзал и сауна, просторный холл и общие зоны отдыха (сады на крыше и детская площадка). В казино-курорте планируется нанять на работу около 6 тыс. человек и им понадобится жильё. Поэтому апартаменты Archie residences можно сдавать будущим сотрудникам и игрокам казино, а также местным жителям.

Варианты на Кипре

Есть несколько систем инвестирования в кипрскую недвижимость, объяснил Майкл Кириякос. Он рассказал о трёх инвестиционных стратегиях на примере объектов First Class Homes.

Первый вариант – индивидуальный инвестор может купить блок в жилом комплексе. Для этого нужно внести 30% предоплаты. Сейчас блок в Archie residences стоит 1,889 млн. евро. Дальше плата вносится по этапам строительства объекта.

Потом инвестору будет выгодно распродавать апартаменты в розницу, советует Майкл Кириякос. Это можно начать делать уже на стадии строительства. Сейчас для инвестора себестоимость квадратного метра составляет 2 281 евро. По исследованиям нашей компании, по завершению строительства будем продавать апартаменты минимум за 3 100 евро за квадратный метр, рассказал Майкл Кириякос. Так прибыль от вложений в Archie residences составит 35%, прогнозируют в First Class Homes.

Кипр привлекает миллионы туристов ежегодно, поэтому инвесторы активно вкладываются в туристическую отрасль, рассказал Кириякос. По его наблюдениям, новый тренд на острове – дома с отельной инфраструктурой (бассейны, рестораны, бары, спа, пляж, спортзал, зоны отдыха), жильцы которых чувствуют себя как на курорте.

Второй вариант инвестиций по версии Майкла Кириякоса– проект Valana C residence в туристической зоне Ермасоя-Лимассол с гарантированным доходом от аренды. Если жилой комплекс выгодно расположен в туристической зоне, грамотно построен и качественно управляется, то от сдачи в аренду такой недвижимости даже на короткий срок туристам можно получать доход в 7-10%. Valana C residence относится к перспективным для инвестиций туристическим объектам, считает Майкл Кириякос. Комплекс располагается в 300 метрах от моря. Есть собственная территория с бассейнами, ресторанами, спа, саунами, спорт-залом, детской площадкой и бассейном. Инвестору НДС платить не нужно, так как проект прошёл редивелопмент. Комплекс новый, но осталось лишь две квартиры – остальные из трёх блоков здания распроданы.

Третий вариант инвестиций – коммерческая недвижимость, рассказал Майкл Кириякос. Многие компании из-за выгодного режима налогообложения переезжают на Кипр. Им требуются офисы для работы. Инвестиции в коммерческую недвижимость отличаются безопасностью и надёжностью, ведь при сдаче в аренду заключают долгосрочный контракт от 5 лет с солидным арендатором.

Доходность от таких вложений составляет в среднем 6% годовых, отметил эксперт. У First Class Homes компании есть такие объекты во всех крупных городах Кипра. Один из примеров – офисное здание в центре столицы острова Никосии с действующим договором долгосрочной аренды с крупной телекоммуникационной компанией.

Налоговый рай

Софья Кудряшова, юридический консультант и корпоративный администратор PHC TSANGARIDES LLC, поделилась информацией о том, как инвесторам переехать на Кипр и пользоваться местными низкими налогами. Стандартная ставка НДС на Кипре 19%, но при первой покупке недвижимости для постоянного проживания можно подать документы на получение сниженного НДС в 5%, отметила Софья Кудряшова.

По сравнению с другими европейскими странами, получить вид на жительство на Кипре просто. Софья Кудряшова рассказала, что нужно лишь подтвердить свой годовой доход за рубежом, а также предоставить договор аренды или купли-продажи кипрской недвижимости, справку об отсутствии судимости, свидетельства о рождении и браке. Все документы должны быть с переводом и апостилем.

Однако для открытия банковских счетов придётся собрать объёмный пакет документов, предупредила Софья Кудряшова. У частных лиц кредитные организации запрашивают паспорт местный и международный, платёжки за коммуналку за 3 месяца, резюме, ИНН, банковскую референцию, документы, подтверждающие доходы и их источники. Для компаний список документов ещё длиннее.

Налоговым резидентом Кипра становятся те, кто проводит на острове не меньше 183 дней в году, объяснила Кудряшова. Либо можно быть резидентом и жить на Кипре 60 дней, но тогда нельзя в другом государстве жить больше 183 дней и платить налоги там. Кроме того, нужно иметь в собственности или арендовать жилую недвижимость на Кипре, а ещё работать либо вести собственный бизнес.

Платят налоги на Кипре по всем доходам, даже полученным вне острова. Если годовой доход ниже 19,5 тыс. евро, то налог с него не берут. Но на большие суммы фискальная шкала прогрессирующая. Она начинается с 20% (19 501 евро), а заканчивается 35% для дохода свыше 60 001 евро в год.

Софья Кудряшова поделилась информацией о том, как завести бизнес на Кипре: чтобы компания считалась налоговым резидентом, она должна контролироваться и управляться с острова, то есть нужно иметь здесь директора. Регистрируется фирма за 3-5 дней, если все необходимые документы собраны. Корпоративный налог составляет 12,5% на чистую прибыль и это фиксированная ставка. Причём, иностранные акционеры не платят налог на доходы первые 17 лет.

Софья Кудряшова предупредила, что облагается налогом в 20% прирост капитала. Им считается прибыль от продажи местной недвижимости, а также акций некоторых компаний, если они не зарегистрированы на признанных кипрскими властями биржах. Это требование касается ценных бумаг фирм, владеющих недвижимостью на острове. Даже если компании косвенно принадлежит объект, но её доля в собственности больше 50%, то с прибыли от продажи её акций все равно придётся заплатить 20% в кипрский бюджет. Если организация торгует недвижимостью на Кипре, то вместо налога на прирост капитала она платит с каждой продажи подоходный налог 12,5%.

Британские перспективы

Андрей Пасхин, инвестиционный консультант First Class Homes (Великобритания), рассказал, что инвестиции в британскую недвижимость доступны не только олигархам. К инвесторам из России отношение нейтральное. Бывает трудно открыть счета в банках, но для приобретения недвижимости или инвестиционных инструментов не всегда они нужны. Россиянам трудно получить ипотеку. В остальном отношение именно к инвесторам из России не отличается от стандартного подхода, считает эксперт.

Британия с января полностью вышла из Евросоюза, отметил Андрей Пасхин. Пандемия изменила рынок недвижимости страны. Экономика замедлилась на 10% в прошлом году, но цены на жилую недвижимость стабильно растут. По прогнозам экспертов, ближайшие 5 лет рост этого сегмента составит 3-5% годовых. Основные направления инвестиций в недвижимость Британии: сдача в аренду жилья, студенческие общежития и коммерческие площади, рассказал эксперт.

Данило Лацманович, директор инвестиционной компании Regency Project Management (Великобритания), добавил, что в Англии уже 10 лет большой дефицит жилья для собственного населения. Поэтому его компания занялась инвестициями в доходные дома для британцев с зарплатой ниже среднего и студенческие комплексы. Такие проекты покупают крупные пенсионные и институциональные инвестиционные фонды, которые получают 3-6% годовых от 100-500 квартир. Эта доходность частных инвесторов не устраивает. Поэтому маленькие проекты до 100 квартир продаём через местные агентства в розницу, а крупные – фондам «в одни руки», рассказал эксперт.

Рынок британской жилой недвижимости оказался крепким, а дополнительный спрос стимулировала поддержка государства, отметил Лацманович. Льгота на покупку жилья до 500 тыс. фунтов привела к ажиотажу среди населения. Обнуление ставки рефинансирования Центробанка Англии, подстегнуло к вложениям в недвижимость крупные фонды, так как доходность в банках для них стала нулевой.

Магистральный рост

Андрей Пасхин сообщил, что север Англии (ближе к Шотландии) сегодня интересен для инвестиций в недвидимость. В этом регионе сконцентрирована промышленность. Благодаря инициативам как местных органов управления, так правительства Великобритании, в этом регионе сейчас большие бюджеты на развитие экономики. Одна из самых интересных инициатив, по мнению Андрея Пасхина, которые стимулируют рынок недвижимости, – строительство скоростной железнодорожной магистрали через Бирмингем до Ливерпуля и Манчестера. Бирмингем – второй по размерам мегаполис-конгломерат Британии.

С введением этой железной дороги через 5-7 лет он станет виртуальным пригородом Лондона, прогнозирует Пасхин. Разница в стоимости жилья между Лондоном и другими города огромная. Поэтому спрос и цены на недвижимость в упомянутом регионе значительно вырастут. Ведь на работу в Лондон по скоростной магистрали можно будет спокойно ездить из Бирмингема – дорога займёт меньше часа.

Пока цены на недвижимость в Бирмингеме намного ниже, чем в Лондоне, глобальные компании переводят туда часть своих штаб-квартир. Поэтому требуется доступное жильё, объяснил Андрей Пасхин. Далеко не все квалифицированные специалисты сразу после университета могут позволить себе жильё даже в ипотеку, так как выплачивают кредит на обучение и не в состоянии собрать денег на первоначальный взнос. Поэтому они снимают жильё в Бирмингеме.

Квартиры в Бирмингеме сопоставимы по ценам с московскими, сообщил Андрей Пасхин. По его мнению, это прекрасная возможность для инвесторов вкладывать в британское жилье, получая дополнительный доход от сдачи в аренду в 6%. Помимо этого, в ближайшие 5 лет ожидается стабильного роста цен на саму недвижимость. Это долгосрочные вложение со стабильным доходом, в отличие от инвестиций в фондовые рынки, подчеркнул эксперт. Мы тщательно выбираем застройщика и локацию, это делает инвестиции выгодными, рассказал Андрей Пасхин.

Американский ВНЖ

Арина Алексина, директор по развитию First Class Homes, рассказала, что недвижимость США интересна российским инвесторам и есть стабильный спрос на коммерческую жилую недвижимость, комплексы квартир, а также на участие в госпрограмме EB5, для получения вида на жительство.

Наталья Пронина, вице-президент по связям с инвесторами инвестиционной компании EB5 Capital, рассказала об американской госпрограмма EB5. Она позволяет получить вид на жительство США через инвестиции в недвижимость, но отличается от большинства европейских аналогов. Программа работает уже 30 лет, но в России она стала известна с 2014 года. EB5 предназначена для иностранных бизнесменов, стимулирует к инвестициям и созданию рабочих мест для американцев, пояснила Наталья Пронина.

По программе ВНЖ даётся исключительно с целью развития бизнеса и предназначен для семейной легализации, например, отучившихся в американских вузах детей иностранцев, которые решили остаться жить в США. EB5 интересна родителям детей, родившихся в США и получивших американское гражданство автоматом, чтобы легализоваться и жить вместе. Какое-то время было модно рожать в США, но родители потом не могли оформить себе вид на жительство. Эту проблему можно решить с помощью EB5, сказала Пронина.

По её мнению, большое количество россиян на волне интереса к покупке недвижимости в США в 90-е не учли, что могли бы вложить свои деньги намного выгоднее, если бы правильно оформляли свой статус в стране. Тогда покупали объекты за наличные и в статусе физлица, а ведь можно было бы сэкономить много денег, проведя сделку по безналичному расчёту как юрлицо, отметила эксперт. При наличии постоянного иммиграционного статуса открывается доступ к американской финансовой системе с её благами и выгодами, в том числе диверсификации вложений.

Для инвестора с небольшими средствами стоит рассмотреть вложения в закрытые фонды недвижимости, так как за $100-200 тыс. доходную коммерческую недвижимость в США не купить, предупредила Наталья Пронина. Можно вложиться в частный фонд, который ведёт девелоперские проекты в Америке, получить 8-10% с низкими рисками. В США нормально снимать жильё, а поэтому доходные дома – это выгодный и устойчивый бизнес. Ипотека в США после кризиса связана с проблемами, тогда как девелоперам легче купить жильё, в том числе получив кредит в банке, и сдавать его, заключила Наталья Пронина.

Москва.