Как инвестируют в недвижимость в США

Или насколько рискован краудинвестинг в американский девелопмент.

В ходе недавнего IPO крупнейшая в мире краудфандинговая (краудинвестинговая) площадка недвижимости Fundrise раскрыла свои показатели. Выяснилось, что только на этой площадке в недвижимость инвестировали средства 80 тысяч граждан США. Под управлением Fundrise сегодня находятся активы стоимостью 3 млрд долларов.

Краудинвестингу в сфере недвижимости в США всегда прочили отличные перспективы, однако результаты впечатляют. Как площадка добилась подобных результатов и с какими рисками сталкиваются инвесторы в недвижимость США?

Fundrise — первая и крупнейшая в США краудинвестинговая площадка недвижимости. Основана она была в 2012 году практически сразу после принятия Бараком Обамой знаменитого акта JOBS («Закона о стартапах»). Именно этот законодательный акт, призванный побороть рецессию в США, дал старт развитию краудинвестинговых проектов в Америке, позволив непрофессиональным инвесторам входить в капитал частных непубличных компаний и, конечно, стартапов. Это может показаться российским инвесторам странным, но до принятия этого акта подобные инвестиции были в США практически запрещены. Все дело в том, что закон о ценных бумагах 1933 года, принятый во времена Великой депрессии, оберегал американских граждан от рискованных инвестиций. Инвестировать в ценные бумаги непубличных компаний разрешалось лишь аккредитованным инвесторам с ежегодным доходом не менее 200 тысяч долларов или собственным капиталом от 1 млн долларов. Таковых на 2014 год в США насчитывалось 8 миллионов человек. Всем прочим краудинвестинг и совместное финансирование стартапов оставались недоступны.

Стартапы и недвижимость

Основатели площадки Fundrise братья Бенджамин и Дэниел Миллеры прекрасно понимали риски инвестиций в стартапы. Наименее рискованным вариантом такого рода вложений для непрофессиональных инвесторов, на их взгляд, были стартапы, обладающие ликвидными активами, то есть недвижимостью. Софинансирование компании, имеющей подобные активы, позволяло частным инвесторам делить между собой высокий порог входа в проект, предполагающий операции с жилой или коммерческой недвижимостью. К слову сказать, владение недвижимостью в США облагается высокими налогами, что является дополнительным барьером для частных лиц и мешает инвестировать в недвижимость напрямую.

Наибольшей популярностью на площадке Fundrise пользуются девелоперские проекты. Подобные технологии коллективных инвестиций нам давно знакомы: инвесторы вкладывают средства в строительство жилья или коммерческой недвижимости, а доход получают после продажи квартир или коммерческих помещений. Такие проекты наиболее прибыльны (и приносят инвесторам в США 10–15% годовых). Для входа в тот или иной девелоперский проект инвестору достаточно иметь всего пять тысяч долларов США.

Строительством площадка занимается весьма активно. По всей видимости, вскоре инвесторам Fundrise будет принадлежать значительная часть недвижимости Сиэтла. Именно здесь инвесторы площадки недавно профинансировали очередной проект, связанный с застройкой (строительство элитного жилого комплекса).

Впрочем, девелопмент – не единственная специализация площадки. Инвесторы приобретают здесь и недвижимость для перепродажи, а также доходные объекты жилой и коммерческой недвижимости, которые сдаются в аренду. Однако в последнем случае доходность проектов значительно ниже (рассчитывать инвесторы могут лишь на 1–3% годовых).

Популярностью площадка Fundrise стала пользоваться практически сразу. Быстро нашлись у нее и конкуренты-последователи. Уже буквально через год (в 2013 году) в США открылась аналогичная краудинвестинговая платформа Realty Mogul. В активе компании уже более 300 объектов в Калифорнии и Флориде суммарной стоимостью более $700 млн. От Fundrise платформа Realty Mogul отличается большей прозрачностью инфраструктуры и более подробной информацией о прошедших и текущих проектах.

Чуть позже идею краудинвестинга в недвижимость подхватила и Prodigy Network, инвестирующая в объекты Манхэттена (отличительная особенность этой площадки — высокий порог входа в проекты, составляющий 20 тыс. долларов США). В конце 2016 года в Америке насчитывалось около 200 подобных площадок.

Как работают американские краудинвестинговые площадки? 

Основная задача подобной площадки заключается в том, чтобы находить выгодные девелоперские проекты и недвижимость, которую можно перепродать или сдать в аренду. Инвестор, желающий поучаствовать в краудинвестинговом проекте, может купить долю в компании, его реализующей. Данная компания создается самой площадкой, однако юридически не зависит от нее. То есть, в случае банкротства или убыточности проекта на момент его реализации (постройки здания или перепродажи объекта) сама площадка не страдает – она получает доход в виде посреднического процента.

Тем не менее, площадка может войти в долю того или иного проекта, а также привлечь к нему крупного национального игрока, который станет собственником значительной доли. Частным инвесторам останется лишь выкупить остаток. Подобная схема работы способствует большему доверию со стороны инвесторов. Приобретая долю в проекте, они видят, что большая часть долей уже выкуплена крупным игроком, репутация которого не ставится ими под сомнение, поэтому готовы идти на риск.

Насколько рискованны подобные инвестиции?

Как мы знаем, любые инвестиции в стартапы несут в себе риски. Насколько рискованны девелоперские проекты, российскому читателю рассказывать не нужно (истории с недостроем и обманутыми дольщиками до сих пор у всех на слуху). От очередного кризиса на рынке недвижимости американский инвестор тоже не защищен. Краудинвестинг в сфере недвижимости здесь слишком молод, и большинство девелоперских проектов, софинансируемых гражданами США (американское законодательство запрещает совершать инвестиции в недвижимость на краудинвестинговых площадках нерезидентам США), еще не реализованы. Возможно, со временем мы услышим как об удачном завершении тех или иных проектов, так и об инвесторах, потерявших свои вложения.

Создавая в России краудинвестинговую платформу в области недвижимости AKTIVO, мы решили изменить принципы работы, снизив риски. AKTIVO не участвует в девелоперских проектах, а предлагает инвестировать в коммерческую недвижимость, приобретенную на вторичном рынке, ведь доход от сдачи ее в аренду в России значительно выше, чем в США.

Кроме того, мы отказались от идеи создания стартапов, реализующих тот или иной проект. Мы полагаем, что в российском правовом поле намного логичней вносить объект в закрытый паевой фондов недвижимости. В этом случае инвестор гораздо лучше защищен. Прежде всего, имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании и принадлежит пайщикам фонда на правах общей долевой собственности, а управляющая компания фонда находится под непосредственным контролем ЦБ.

В прошлом году инвесторами первой краудфандинговой площадки в России стали 200 человек, инвестировавшие в коммерческую недвижимость более 500 млн рублей. С американским рынком сравнивать успехи российского краудинвестинга в сфере недвижимости пока рано. Он совсем молод, ведь первый объект недвижимости AKTIVO представила инвесторам лишь в прошлом году. Тем не менее, суммы заявок инвесторов, указанные в листе ожидания на третий объект коммерческой недвижимости, превысили его стоимость, составляющую 340 млн рублей.