Недвижимость в упаковке для инвестора

Апартаменты – один из тех вариантов на сегодняшнем стагнирующем рынке недвижимости, который, при определенных условиях, остается интересен инвесторам.

Инвестиционный потенциал апартаментов, как и в случае с квартирами, зависит от роста рынка, докапитализации квадратных метров на стадии строительства и рентного дохода от аренды. Однако как в юридическом, так и в экономическом плане это разные сегменты со своей конъюнктурой и особенностями. Если в классической московской новостройке квадратный метр от «стадии «котлована» за год дорожает на 20-25%, то рост цен в строящихся апартаментах, по оценкам аналитиков компании Unikvart, может достигать 30-40%. Еще одна перспективная тенденция, за счет которой можно получить инвестиционную прибыль – реконцепция апарт-проектов в жилые. Наиболее громкими примерами перевода апартаментов в разряд квартир стали проекты «Лица», МФК «Водный», «Легенда Цветного» и «Дом Гельриха».

Апартаменты, как правило, на 15-20% дешевле квартир с сопоставимыми потребительскими характеристиками и локацией. Это их главный плюс. Более низкая стоимость объясняется тем, что застройщики не обременены соблюдением жилищных норм, которые, в частности, регламентируют обеспечение апарт-комплексов социальной инфраструктурой и парковками. И это уже минус. Де-юре апартаменты являются нежилой недвижимостью, и налоги на них выше. Кроме того, по закону здесь возможна только временная регистрация проживающих.

В случае с апартаментами минимальная налоговая ставка составляет 0,5%, максимальная – 2%. Напомним, что для квартир процентная ставка налогообложения ниже – она колеблется в пределах 0,1-0,3% для объектов, кадастровая стоимость которых не превышает 300 млн руб. Для большинства жилых помещений это 0,1% при кадастровой стоимости до 10 млн руб. за объект, 0,3% при стоимости свыше 10 млн руб. и 2% для объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн руб. Для апартаментов также отсутствует налоговый вычет (владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из общей площади объекта 20 кв. м). Александр Самодуров, вице-президент компании NAI Becar (российское подразделение NAI Global) в ходе вебинара «Секреты и подводные камни инвестирования в апартаменты». прокомментировал повышенные ставки налогообложения апартаментов так: «Да, налоги выше, но нужно учитывать, что апартаменты на 15-20% дешевле квартир с сопоставимыми потребительскими характеристиками, местоположением, площадью. При этом сегодня большинство апарт-проектов регистрируются как гостиничная недвижимость, а это значит, что налоги за них собственники платит по минимальной ставке – 0,5% от кадастровой стоимости. С учетом разницы в цене инвестиционные апартаменты выигрывают». В то же время эксперт посоветовал «держаться подальше» от апартаментов в составе многофункциональных комплексов, где офисные площади составляют не менее 30%. Такие объекты облагаются налогом по максимуму – в размере 2%.

Дело выбора

Впрочем, при грамотном выборе объекта инвестиций многие минусы можно минимизировать, рассказал Александр Самодуров. На рынке апартаментов в Москве сейчас есть предложения, которые со временем растут в цене даже в условиях общей ценовой стагнации. Это связано с тем, что многие новые апарт-комплексы имеют очень удачную локацию – в центральной части мегаполисов, представляют собой качественные проекты с хорошей архитектурой. Апартаменты включаются в проекты редевелопмента исторических зданий и располагаются в небоскребах «Москва-Сити». В частности, как сообщалось в недавнем обзоре консалтинговой компании Welhome, среди покупателей апартаментов в «Москва-Сити» доля инвесторов составляет порядка 20%.

Лучшую доходность сегодня, по оценкам Александра Самодурова, могут принести относительно недорогие апартаменты. «Наиболее удачным для инвестора приобретением могут стать апартаменты стоимостью до 5 млн рублей с отделкой. Такие помещения сегодня значительно легче сдать в аренду», - отметил в ходе вебинара топ-менеджер NAI Becar.

В частности, категорией для выгодных инвестиций являются апартаменты комфорт-класса в старых границах Москвы. Сейчас в столице строятся комплексы с доступным уровнем цен, в которых предусмотрена развитая инфраструктура. По состоянию на начало мая 2016 года в формате апартаментов на столичном рынке новостроек, по данным инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, было представлено 95 проектов, в марте – 90. В апреле в продажу поступили такие объекты, как апарт-комплекс «Большевик», клубный дом Bunin, «Резиденция на Покровском бульваре», апарт-отель «Восток» и апарт-комплекс «Отражение». Также объем предложения пополнился за счет новых корпусов в квартале «Парк Легенд». Цена входного билета достаточно доступная – к примеру, в комплексе «Отражение» минимальная стоимость лота составляет менее 4,2 млн рублей. Рекордно низкие для сегодняшнего рынка апартментов цены – в комплексе Aparthotel Vertical Otrada, где они начинаются от 2,89 млн рублей.

Популярным форматом являются лофт-апартаменты бизнес-класса, которые включаются во многие проекты реновации старых промышленных предприятий в центре столицы, где бывшие заводы и фабрики превращаются в современные городские кварталы с обилием модных кафе и ресторанов, выставок, арт-зон, квестов и пр. В качестве примеров можно привести такие столичные комплексы, как Loft 151 на Верейской улице, Wine Нouse на Садовнической, «Кадашевские палаты» в 3-ем Кадашевском переулке, «Даниловская мануфактура» на Варшавском шоссе и др. Стоимость «квадрата» за весь срок реконструкции (обычно 1-1,5 года) в подобных проектах, по оценкам риелторов, растет на 20-30%. Кроме того, цены на лофты в Москве, по словам Александра Самодурова, растут на 5-6% а год, а ставки аренды выше примерно в 1,5 раза, чем на апартаменты в обычных новостройках.

«Конечно, покупать лучше то, что увеличивается в цене. Но если рыночная ситуация не позволяет рассчитывать на серьезное повышение цен, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, то за счет разницы в цене на начальной и конечной стадии строительства можно получить около 20% добавленной стоимости. При таком приросте инвестиционная прибыль не настолько сильно съедается инфляцией, как, к примеру, в случае банковских депозитов», – отметил Александр Самодуров. По его словам, помимо «старой» Москвы неплохие варианты можно найти в Санкт-Петербурге. А также в Новой Москве и Подмосковье, но только при условии, что они находятся в ближайшей транспортной доступности от метро. Инвестиции в апартаменты в регионах сегодня могут быть выгодны на курортах, а также в отдельных случаях в крупных городах, если комплексы расположены в историческом центре с развитой инфраструктурой.

Апартаменты легче сдать в аренду, поскольку проекты зачастую ориентированы в первую очередь именно на эти цели. «Инвестиционные апартаменты нужно обязательно сдавать в аренду. Купить помещение без отделки и ждать, когда оно подорожает, как было раньше с квартирами, в данном случае нельзя. Поэтому важно покупать проекты, где предусмотрена отделка «под ключ» и меблировка от застройщика – помещение должно быть на 100% готово для проживания без дополнительных затрат инвестора-покупателя», – посоветовал Александр Самодуров. Стоимость аренды комфортабельных современных апартаментов примерно на 40% выше, чем обычных однокомнатных квартир.

В качественном апарт-комплексе обязательно наличие профессиональной управляющей компании (УК), которая может выполнять не только функции по эксплуатации здания, но и предоставлять централизованные услуги по сдаче номеров в аренду по отлаженным схемам. Это очень удобно для инвестора, которому не придется самостоятельно искать арендаторов, вести переговоры, сэкономит его время и деньги. Услуги управляющей компании, естественно, оплачиваются – примерно 10% от общего дохода. Однако при этом владелец апартаментов получает примерно на больше, чем от сдачи аналогичной квартиры. «Хорошая УК добавляет стоимость объекту при перепродаже. В то же время известны случаи, когда из-за неграмотной работы УК апарт-комплексы приобретали плохую репутацию, теряли клиентов, цены падали» - рассказал Александр Самодуров.

Апарт-отели

Особенно это важно для такого формата как апарт-отели. Сейчас он набирает популярность, что подвигло отдельных девелоперов на развитие сетей с соответствующей концепцией. Сейчас в России (пока география ограничена Москвой и Санкт-Петербургом) формируются две сети апарт-отелей: «Вертикаль» (девелопер NAI Becar Apartments) и Ye’s (девелопер группа компаний «Пионер»).

Такие проекты, как правило, имеют структуру отеля, коридорную систему – удобную с точки зрения уборки. На входе в здание обычно расположено большое лобби, несколько ресторанов и баров, есть большой фитнес-центр, круглосуточный ресепшн, консьержи и пр. Апартаменты представляют собой отельные номера с отделкой и меблировкой для посуточной и помесячной сдачи. Важно, что бы в кондоотеле была кухонная зона для среднесрочного проживания.

Апарт-отели – это единственный вид недвижимости, в котором девелоперы формируют специальные предложения для частных инвесторов, включают в них различные опции и сервис. В частности сегодня в этом сегменте распространена такая программа, как «гарантированный доход». По ее условиям инвестор может заключить с УК договор, который вне зависимости от внешних факторов гарантирует получение дохода, в течение определенного срока, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию. Обычно он устанавливается в размере 9-10% годовых. Дополнительно УК берут на себя все расходы, связанные с содержанием апартаментов и обеспечением гарантийных обязательств по недвижимому имуществу, мебели и бытовой технике.

К примеру, в Aparthotel Vertical Otrada при покупке апартаментов площадью 28,4 кв. м с полной меблировкой по цене 4,1 млн рублей по условиям программы «Гарантированный доход» владелец проекта NAI Becar Apartments обещает ежемесячные поступления на счет инвестора в размере 33 тыс. рублей, независимо от наличия спроса на объект. Плюс УК за свой счет осуществляет поиск арендаторов, техническое обслуживание помещения и пр.

Еще одна опция для привлечения инвесторов – обратный выкуп апартаментов (buy back). Данная схема заключается в том, что покупатель после завершения строительства объекта продает его застройщику по более высокой цене. К примеру, в апарт-отеле «Восток», как следует из информации на официальном сайте проекта, программа «Обратный выкуп» гарантирует инвестору возврат вложенных средств плюс 75% процентов дохода через 5 лет с момента инвестирования. По завершении срока действия программы инвестор может воспользоваться правом продажи апартаментов по увеличенной цене или продолжать извлекать доход от сдачи апартаментов в аренду самостоятельно либо с привлечением УК. Правда, во многих других проектах схема buy back, по словам Александра Самодурова, оказалась не очень популярна у покупателей.

В апарт-комплексе «Восток» в районе ВДНХ обещают доходность от 25 до 40% от инвестированной суммы при среднем минимальном значении стоимости 125 тыс. рублей за 1 кв. м (на старте продаж проекта, февраль 2016 года), причем с учетом инфляции и колебаний валютного курса. Завершение строительных работ на объекте и уступка прав на апартаменты запланированы на 2017 год.

Александр Самодуров аргументирует свои тезисы об инвестиционной привлекательности еще и тем, что недвижимость целом, по его мнению, является наиболее надежным объектом для финансовых вложений. Инвестор получает конкретные квадратные метры в собственность, которые можно в любой момент продать, передать в наследство, заложить и т.д. Основной риск – как и в случае с квартирами связан с тем, что дом может быть недостроен или сдвинутся сроки сдачи проекта. Это во многом зависит от надежности застройщика. Нужно убедиться, что он работает исключительно в рамках ФЗ-214 о долевом строительстве. «На сегодня это лучшая из существующих на российском рынке гарантий, хоть и не стопроцентная. В частности, договоры долевого участия регистрируются в Росреестре, а это исключает вероятность двойных продаж, когда один и тот же объект реализуется мошенниками разным покупателям. Объекты по ФЗ-214, как правило, даже если и с задержками, но все же достраиваются», – отметил Александр Самодуров.

Что касается своевременности инвестиций в апартаменты, то Владимир Богданюк, руководитель аналитического Est-a-Tet считает, что сейчас приближается «тихий» для рынка недвижимости летний сезон, поэтому объем предложения апартаментов может увеличиться из-за снижения среднегодового уровня спроса и замедления темпов вымывания предложения. «Однако к сентябрю мы снова можем увидеть активизацию, как покупателей, так и девелоперов», – отмечает Владимир Богданюк. В перспективе в Москве, как говорится в отчете Est-a-Tet, ожидается постепенный рост объема предложения апартаментов в Москве.

Какой налог будут платить владельцы апартаментов

После вступления в силу нового закона о налоге на имущество, главной «интригой» до сих пор остается вопрос – сколько же будут платить собственники апартаментов? С появлением на рынке сданных в эксплуатацию комплексов апартаментов с известной кадастровой стоимостью, теперь появились и возможность назвать конкретные цифры по налогам. На примере первой очереди МФК «Фили Град» (включает как квартиры, так и апартаменты), которая была сдана в конце 2015 года, аналитики компании «Метриум Групп» сделали точный расчет и выяснили, так ли страшен налог на апартаменты?

Кадастровая стоимость в МФК «Фили Град» составляет 180 975 рублей за кв. м для квартир и 62 377 рублей за кв. м для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.

Для расчета налога были взяты:
- идентичные площади в корпусах с квартирами и апартаментами;
- кадастровая оценка;
- налоговый вычет для квартир в размере 20 кв.м (для владельцев апартаментов такое послабление не предусмотрено).

Формула расчета налога на недвижимость выглядит следующим образом:
- для квартир: (площадь х кадастровую стоимость кв.м.) х 0,1%
- для апартаментов: (площадь х кадастровую стоимость кв.м.) х 0,5%

Площадь однокомнатных квартир в МФК «Фили Град» равна 48 кв. м. С учетом вычета в 20 кв. м, налог будет начисляться только на 28 кв. м. Умножим полученную площадь на известную кадастровую стоимость и налоговую ставку: (28 кв. м х 180 975 рублей) х 0,1% = 5 067 рублей в год.

Теперь рассчитаем налог для аналогичных по площади однокомнатных апартаментов, расположенных в этом же корпусе. Налоговый вычет не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади: (48 кв.м х 62 377 рублей) х 0,5% = 14 970 рублей в год. Таким образом, владельцам однокомнатных апартаментов придется платить на десять тысяч рублей в год или на 825 рублей в месяц больше, чем собственникам квартир.

Аналогичным можно посчитать, что владельцы двухкомнатных квартир и апартаментов будут платить налог в размере 8 904 и 21 582 рублей, а собственники трехкомнатных квартир и апартаментов – 10 497 и 24 327 рублей в год соответственно.

Однако бюджет покупки апартаментов намного меньше, чем квартир: при одной и той же площади и даже планировке разница составляет от нескольких сотен до миллионов рублей. Вопрос в том, на сколько лет хватит сэкономленной переплаты при покупке апартаментов для того, чтобы покрыть расходы по налогам.

Однокомнатные апартаменты в уже готовых корпусах «Фили Града» на последнем этапе реализации стоили 9,57 млн рублей. Квартиры аналогичной площади – 10,2 млн рублей. Разница в цене - 627 800, которую сэкономил владелец апартаментов. Если разделить эту цифру на сумму переплаты за налог 9 903, то получается, что сэкономленных денег при покупке хватит для компенсации переплаты по налогам как минимум на 60 лет. Еще больше этот показатель для двухкомнатных и трехкомнатных квартир – 177 лет и 166 года соответственно.

«Несмотря на то, что о новых правилах начисления налога стало известно еще в 2014 году, до сих пор не было понимания, какую же сумму придется платить владельцам апартаментов. На практике оказалось, что разница в налогах минимальна и равна всего нескольким сотням рублей в месяц. Кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже кадастровой стоимости квартир. Это частично, хоть и не полностью нивелирует разницу в налоговых ставках», – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор риелторской компании «Метриум Групп».

Стоимость квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»