Владимир Лупенко: «Бум краудфандинга в недвижимости начнется через три-четыре года»

Для того, чтобы выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость, достаточно иметь в свободном распоряжении 500 тысяч рублей. О том, как сегодня выглядит механизм краудинвестинга в России, рассказывает генеральный директор компании краудфандинга Aktivo Владимир Лупенко.

- Владимир, краудинвестинг в России – это что, дань модным мировым трендам или реальный инвестиционный инструмент?

- На развитых рынках – это, безусловно, полноценный инвестиционный инструмент. В Европе и США краудфандинговые площадки недвижимости сегодня имеют многомиллиардные обороты, несмотря на то, что все проекты достаточно молоды. Например, первый подобный американский проект был запущен в 2010 году, однако полноценная деятельность площадок стала возможной лишь с 2012 года, после того как был принят акт JOBS, установивший законодательные регламенты для краудфандинга.

Всего сейчас в мире насчитывается более 200 компаний, предлагающих краудфандинг в сфере недвижимости.

У нас в стране институт краудинвестиций находится в зачаточном состоянии – люди о нем очень мало знают. Когда в России говорят о краудфандинге, то речь чаще всего идет о его некоммерческих формах (для привлечения средств на благотворительные цели, на организацию выставок, концертов любимой группы, съемок авторского кино и т. п.), которые не подразумевают получение добавленной стоимости к вложенным деньгам.

Инвестиционный же краудфандинг на нашем рынке – пока экзотика. Однако потенциал у него, на мой взгляд, очень большой. Интерес частных инвесторов к тем немногим проектам, которые в России есть, на деле оказался высоким. К примеру, оборот нашей площадки меньше чем за год достиг 450 млн руб.

- Как и сколько можно заработать в России с помощью краудинвестинга в недвижимость?

- Насколько я знаю, есть площадки, которые предлагают коллективно вкладывать деньги в жилье. Если рассматривать такие проекты с позиций инвестора, то доходность, при условии сдачи приобретенной «вскладчину» квартиры в аренду, составит 3-4% годовых, а срок окупаемости – 15-17 лет.

В этом смысле у коммерческой недвижимости значительно более привлекательные показатели. Чистый доход инвестора может составлять в среднем около 11-12% годовых. Конечно, сегодня многие сегменты переживают далеко не лучшие времена. В честности, это относится к офисам. Однако и на сегодняшнем рынке можно найти объекты с относительно высокой ликвидностью. Мы в Aktivo, к примеру, сегодня в первую очередь ставим в этот ряд помещения стрит-ритейла, которые арендуются продовольственными магазинами. Именно этот сегмент рынка меньше всего потерял в кризис, а ведущие продуктовые ритейлеры расширяют свои сети, открывают новые точки, обороты их бизнеса растут.

- Какими возможностями должен обладать инвестор, чтобы войти в такой проект по схеме краудфандинга?

- Приобрести долю в недвижимости на краудфандинговой площадке может любой человек, обладать какими-либо специальными знаниями для этого не нужно. Что касается возможностей кошелька, то могу сказать только за нашу компанию – минимальный порог вложений составляет 500 тысяч рублей. Доходность, как я уже сказал выше, на сегодняшнем этапе – 11-12% в год.

- На что инвестор может рассчитывать на выходе из проекта?

- Инвестор может продать свою долю в недвижимости в любой момент, при этом он сам назначает цену. У нас были случаи продажи паев инвесторами. Так, например, несколько инвесторов, которые вложили средства в наш первый объект (помещение супермаркета «Пятерочка» в Люберцах) впоследствии выразили желание продать свой пай. Площадка выступила их агентом, и доля была приобретена другими инвесторами. При этом продавцы всего за два месяца владения паями, получили прибыль, хоть и небольшую.

Помещения, целиком приобретенные соинвестрами, мы пока не продавали. Инвесторов устраивает доходность, которую они имеют от сдачи помещений в аренду, и, насколько нам известно, мало кто из них планирует продавать свою долю на вторичном рынке. В нынешней ситуации гораздо выгоднее сдавать коммерческую недвижимость в аренду и получать гарантированный и стабильный доход.

Мы, как площадка, не можем заниматься продажей объектов до закрытия фонда (фонд создается на 15 лет). Решение о продаже объекта (закрытии фонда) могут принять инвесторы на общем собрании. Вообще перепродажа объекта имела бы смысл лишь в том, случае, если бы цены на недвижимость резко пошли вверх. Но дело в том, что основная цель инвесторов площадки – получать доход от аренды, а не совершать спекуляции с недвижимостью.

- Как вы оцениваете конкурентную среду в своем сегменте?

- Если говорить о коммерческой недвижимости, то других краудфандинговых площадок, кроме нашей, я не знаю. Мы в некотором смысле конкурируем с фондом «Сбербанк - Арендный бизнес» (АО «Сбербанк Управление Активами»), но в очень небольшой степени.

Этот фонд работает по другой схеме и предлагает инвесторам отличные от нас условия (инвестиционная стратегия фонда «Сбербанк – Арендный бизнес» подразумевает инвестирование средств в складскую коммерческую недвижимость класса А, прим. Finversia.ru.).

- А в каком юридическом режиме работают в России краудфандинговые площадки? Как вообще эта деятельность регламентируется законом?

- Наиболее подходящая форма для краудфандинга недвижимости в России – это рентный ЗПИФ. Например, в Aktivo под каждый объект недвижимости мы создаем монофонд, который, в свою очередь, является ЗПИФ недвижимости. Инвесторы становятся пайщиками фонда и через него владеют объектами в соответствии с размером своей доли.

Хотя могут быть и другие формы краудинвестинга. Участниками площадки могут стать, к примеру, учредители общества с ограниченной ответственностью (ООО). Но первая проблема, с которой мы столкнулись бы при создании такой организации, это ограничения по максимальному количеству участников. По закону число учредителей ООО не может превышать 50 человек. Все решения в ООО должны приниматься на общем собрании, при этом каждый из участников общества может наложить вето на любые решения, принятые большинством. Кроме того, общество с ограниченной ответственностью платит налоги на прибыль юридического лица, и при такой форме организации дивиденды частных лиц также облагаются налогами. То есть налогообложение оказывается двойным.

По тем же причинам инвесторам не слишком удобна и форма акционерного общества (АО). Есть еще формат инвестиционного товарищества, но согласно российскому законодательству, он предполагает участие лишь юридических, а не физических лиц.

- Но ведь ЗПИФы недвижимости существуют на российском рынке с начала нулевых годов, однако сегмент нельзя назвать развитым. Почему формат закрытых паевых инвестфондов в сфере недвижимости не получил широкого распространения? И насколько тут может помочь такой инструмент как краудфандинг?

- Нельзя сказать, что подобные закрытые фонды в России совсем не работают. Есть весьма успешные проекты, которые реализовывались по такой схеме. Например, здание «Атриума» – одного из самых посещаемых торговых центров в Москве – построил ЗПИФ, то есть коллектив инвесторов, которые и сейчас продолжают очень эффективно владеть и управлять зданием. Однако такой ЗПИФ объединяет состоятельных вкладчиков, которые могут инвестировать миллионы долларов. Простому человеку с небольшими деньгами вход в подобные проекты заказан.

Также в России существовали, и по сей день существуют, ЗПИФы, которые предлагают людям совместно инвестировать средства в строительство жилых домов и получать квартиры после постройки. Однако не все подобные проекты были успешны – организаторы фонда собирали с людей деньги, но потом не достраивали дома в силу разных причин – некомпетентности, недобросовестности, неумелого управления деньгами

Иногда под предлогом создания фонда под строительство зданий деньги с людей собирали откровенные мошенники. Таким образом, пайщики ЗПИФ пополняли ряды обманутых дольщиков. Сейчас количество таких жилищных ЗПИФ на рынке стало меньше.

Однако свой «шлейф» они оставили – нам часто приходиться сталкиваться с тем, что сама аббревиатура ЗПИФ порой вызывает у людей негативную реакцию. Это, разумеется, мешает развиваться рынку коллективных инвестиций в России.

Что касается краудфандинга, то должно пройти время, прежде чем люди увидят удобство и преимущества этого инструмента и начнут им пользоваться. Для этого должны появиться первые устойчиво успешные инвесторы, которые смогут рассказать о своих результатах другим. Думаю, что на это понадобиться, как минимум, три-четыре года.

Россияне по большей части консервативны и в основном предпочитают преумножать или сохранять свои деньги с помощью популярных у большинства инвестиционных инструментов. У нас в стране выбор не велик: банковские депозиты и доллары.

Все остальное кажется потенциальным вкладчикам рискованным или недоступным.

- Какие подводные камни нужно учитывать потенциальному инвестору?

- Недвижимость — достаточно надежный инструмент для инвестиций. Растет она в цене или падает, ликвидный объект коммерческой недвижимости можно сдавать и получать доход.

В случае с Aktivo это доход пассивный, то есть вопросы с арендатором, текущим ремонтом и так далее решает управляющая компания. Каких-то особых подводных камней в этой схеме нет.

Теоретически на объекте может смениться арендатор, а это означает, что собственники какое-то время не смогут получать доход (пока на объекте не появиться новый наниматель). Но мы специально подыскиваем инвесторам именно такие помещения, где заключен долгосрочный договор аренды, а бизнес арендатора стабилен. Поэтому с подобными ситуациями мы еще ни разу не сталкивались.

Нужно понимать: если недвижимость еще больше упадет в цене, то и доля инвестора будет стоить дешевле. Однако думаю, что рынок недвижимости уже достиг дна, и сейчас мы наблюдаем скорее «оттепель», которая в числе прочего выражается в растущей активности инвесторов.