А кушать хочется всегда

Инвестиции в ритейл в сегменте масс-маркет могут приносить доходность от 9% до 16% годовых. Все зависит от выбора инструментов и стратегии вложений.

Недавно международная консалтинговая компания Knight Frank опубликовала данные исследований, в которых говорится о новом набирающем обороты тренде – «заселении» центральных улиц Москвы продуктовыми и промтоварными магазинами, ориентированными на пешеходов. Одним из драйверов данного процесса, как говорится в материалах, стала реализация программы «Моя улица» и появление в столице большого количества прогулочных зон. У редакции портала Finversia.ru, в связи с этим, возник вопрос – насколько выгодными сегодня могут оказаться частные вложения в ритейл. В частности, в продуктовый. И какие инвестиционные инструменты при этом являются наиболее оптимальными.

Глобальный заход

В целом ситуацию для инвестирования в ритейл аналитики сегодня оценивают как весьма перспективную. В том числе, в силу макроэкономических предпосылок. «Минэкономразвития повысило прогноз ВВП: на 2017 год – с 2% до 2,1%, на 2018 – с 1,5% до 2,1%. Цены на нефть сейчас существенно превышают заложенные в бюджет показатели. Рост доходов населения будет способствовать улучшению покупательской способности. В годовом выражении темпы роста заработной платы ускорились и составляют 4,3%. Снижающаяся инфляция мотивирует население больше тратить. Предпосылок для дальнейшего роста сектора ритейла достаточно», – демонстрирует оптимизм Артем Копылов, аналитик УК «Альфа-Капитал».

О большом потенциале отрасли говорит и Максим Кондратьев, управляющий фондом «Потребительский сектор» (компания Сбербанк – Управление активами). «В прошлом году оптовая и розничная торговля занимала в структуре ВВП – 16%. По секторам это одна из самых крупных долей. При этом, если говорить о продуктовом ритейле, то сейчас около трети рынка приходится на малоэффективные несовременные форматы торговли. Супер- и гипермаркеты в России занимают существенно меньшую долю по сравнению с развитыми рынками. Продуктовый ритейл у нас по-прежнему существенно уступает им как по обороту, так и по уровню торговых площадей на душу населения. Это важные факторы для дальнейшего развития сектора на годы вперед», – отмечает Максим Кондратьев.

Инвестировать в ритейл можно как через фондовый рынок, так и непосредственно в торговые площади с целью сдачи их в аренду, в том числе с помощью краудинвестинговых площадок. При этом отметим, что рассматривать вложения в собственный торговый бизнес мы в данном случае не будем.

Они упали, но обещали вернуться

Надо сказать, что мнения экспертов относительно механизмов инвестирования в ритейл на фондовом рынке несколько разошлись. Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», называет наиболее предпочтительным способом – вложения в акции эмитентов-ритейлеров. «Это одно из наиболее популярных направлений. Акции большинства крупных ритейлерских сетей активно торгуются на бирже. Это наиболее доходный вид инвестирования, хотя здесь и очень высокие риски. Поэтому инвестор должен иметь хотя бы какие-то базовые знания и навыки работы с ценными бумагами, чтобы не совершать совсем уж грубых ошибок», – говорит эксперт.

В свою очередь Максим Кондратьев замечет, что рынок акций торговых компаний сегодня очень нестабилен. «Да, раньше – на стадии бурного развития – ведущие игроки сектора показывали опережающие темпы роста и укрепляли свои позиции на рынке, как в плане географического охвата, так и с точки зрения эффективности и улучшения закупочных условий. Но в период экономической турбулентности последних лет наиболее важными стали факторы эффективности и качества предоставляемых услуг. Все это явилось причиной высокого уровня волатильности котировок акций сектора. И многие инвесторы, к сожалению, понесли потери», – говорит он.

Напомним, что в середине октября все новостные агентства сообщили об обвале акций Magnit PAO – одного из лидеров (его доля на рынке, по данным Goldman Sachs, составляет 8,4%) российского продуктового ритейла. Хотя на самом деле их падение началось еще со второй декады сентября (притом, что в августе они росли) и на сегодняшний день составило около 40% . Акции крупнейшего ритейлера X5 Retail Group с рыночной долей 8,6% с начала октября также подешевели почти на 19%.

Тем не менее «на длинном горизонте», по мнению Артема Копылова, наиболее привлекательными сегодня являются именно акции «Магнита». «После выхода слабой отчетности и продажи доли компании совладельцем сети Сергеем Галицким, акции компании очень сильно упали. И мы видим в этом хорошие возможности для покупки. Компания росла на 75% ежегодно в течение последних 6 лет за счет инвестирования прибыли в экспансию, расширяя присутствия на рынке. У любой компании роста наступает период, когда компания начинает привлекать инвесторов не бурным увеличением финансовых показателей, а дивидендной доходностью, тогда она становится зрелой, уверенно занимает свои позиции на рынке. Дивидендная доходность Магнита – 4,6%, то есть выше рыночной (2,1%), и предполагается ее дальнейший рост. Поэтому, мы рассчитываем, что компания «Магнит» останется интересной для покупателей. Именно как компания с хорошей дивидендной историей на российском рынке ритейла», – высказал мнение Артем Копылов.

Специалисты отметили также акции «Детского мира». «Финансовые показатели компании значительно улучшились за последние 9 месяца, прибыль выросла на 22%, выручка на 23%. Это известная торговая марка и ей принадлежит крупнейшая доля рынка продажи игрушек», – аргументировал Артем Копылов.

И все же Максим Кондратьев считает, что инвестировать в ценные бумаги ритейлеров лучше через паевые фонды. В качестве примера он приводит фонд «Потребительский сектор», совокупная доходность и превышение над бенчмарком которого с 2012 по 2017 годы составили 225% и 150% соответственно. Не менее убедительным выглядит и аргумент УК «Альфа-Капитал», ОПИФ которой «Ликвидные акции», по словам Артема Копылова, за полгода принес доходность 16% за счет диверсификации портфеля акциями компаний розничной торговли и компаний-экспортеров. «Преимуществами ПИФов являются низкий порог входа, возможность продать паи или докупить их в любой момент, удобство налогообложения. Наличие профессионального портфельного управляющего фонда снижает необходимость глубоко изучать эмитентов, также широкая экспозиция активов в портфеле позволяет диверсифицировать риски», – отмечает Артем Копылов.

Однако нужно учитывать, что далеко не все УК работают одинаково грамотно, предупреждает Алексей Коренев из ГК «ФИНАМ». «Весьма нередки ситуации, когда купленный инвестором пай в фонде под неэффективным управлением снижается в цене. И повлиять на ситуацию инвестор уже не в силах. Разве что продать пай с убытком», – говорит он.

Артур Устимов, операционный директор краудинвестинговой площадки Aktivo, также напоминает о таком варианте, как закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости. «ЗПИФН широко представлены на рынке. Принцип получения пассивного дохода здесь сохраняется, объектами управляют специализированные УК, которые предлагают различную доходность. Однако, как правило, инвестору предлагается своего рода «портфель недвижимости», в который включены различные объекты: торговые помещения, склады, офисы и т. д.. Часто такой инвестиционный продукт получается непрозрачным для инвестора, он не всегда понимает, в какие объекты вкладывается, и действительно ли они доходны», – объясняет Артур Устимов.

Непатриотично, зато доходно

Отдельная тема – покупка акций зарубежных ритейлеров. Сейчас большинство крупных брокерских компаний предоставляют доступ к торговле на зарубежных биржевых площадках. Максим Кондратьев замечает, что те инвесторы, которые ранее диверсифицировали свои вложения в сторону международных компаний, сегодня оказались в выигрышной ситуации. «Яркие примеры – истории компаний, ориентированных на продажу органических и натуральных продуктов. Данный подсектор характеризовался в США самым высоким уровнем темпов роста в последние годы и многие компании были выкуплены лидерами рынка с существенными премиями к рынку, как, к примеру, Whole Foods Market. Хорошим примером является восстановление рыночных показателей лидера американского ритейла – Walmart», – говорит Максим Кондратьев.

Артем Копылов при этом советует обратить внимание на европейский фондовый рынок: «Безработица в Европе сейчас снижается, увеличивается покупательская способность за счет роста доходов. Мы бы порекомендовали купить бумаги одного из крупнейших европейских ритейлеров Ahold Delhaize. Компания хорошо отчиталась за третий квартал, чистая прибыль выросла на 2%, дивидендная доходность составляет 3,34%, также компания планирует в 2018 году выкуп собственных акций на €2 млрд, при капитализации €21,7 млрд, что также является фактором для роста цены акции».

Но следует понимать, что зарубежные рынки имеют свою специфику, снова предупреждает Алексей Коренев. По его словам, некоторые из западных бирж характеризуются довольно большими комиссиями и требованиями по минимальному объему инвестирования. «К тому же следует учитывать и специфику работы той или иной зарубежной фондовой площадки, а также вопросы налогообложения. Однако, при желании, наличии ресурсов и определенных навыков работы с акциями ничто не мешает индивидуальному инвестору приобрести долю в иностранной компании-ритейлере», – комментирует он.

Артур Устимов рекомендует обратить внимание на такой инвестиционный инструмент, как зарубежные инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust). «Как правило, REIT тоже включает не один объект, а несколько, в том числе и торговую недвижимость. Но при желании можно найти такой траст, который устроит инвестора и по составу активов, и по доходности», – говорит специалист. Он также добавляет, что зарубежная торговая недвижимость представлена и на зарубежных краудинвестинговых площадках. «Однако, к сожалению, сегодня далеко не все они принимают инвестиции от иностранцев вообще и от россиян в частности», –уточняет Артур Устимов.

Вместе дружно

Зато в России инвестиции в ритейл через краудинвестинговые площадки – вполне себе вариант. Хотя так считают не все. «Краудинвестинг в России не очень распространен. Те плюсы, которые присущи данному виду инвестирования, в нашей стране с лихвой перекрываются возможными минусами. Так что назвать краудинвестинг в торговую недвижимость популярным нельзя. Это, скорее, экзотика для России», – полагает Алексей Коренев.

С ним, по понятным причинам, не соглашается Артур Устимов. Он утверждает, что краудинвестинговые платформы недвижимости являются одним из наиболее оптимальных способов получения пассивного дохода. Причем с учетом рыночных трендов сегодня Aktivo работает исключительно с торговыми площадями. Схема такова. Под каждый объект торговой недвижимости площадка создает монофонд в формате закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), а инвесторы, вкладывающие в него средства, становятся собственниками объекта и одновременно владельцами паев. Управлением объектами недвижимости занимается специализированная управляющая компания. В случае продуктов AKTIVO это «Альфа-Капитал» и «КСП «Капитал». УК и берет на себя решение всех вопросов по эксплуатации объектов, а собственники (владельцы паев) получают ежемесячные выплаты, которые формируются за счет выплат арендаторов. «Чистая доходность (после уплаты всех налогов), на которую можно рассчитывать благодаря профессиональному управлению объектом, будет примерно такой же, как и при самостоятельном владении недвижимостью, и составит 9-12% годовых», – обещает Артур Устимов.

Стоит отметить, что большинство объектов, в которые можно инвестировать через площадку Aktivo, находятся в Подмосковье. «Все дело в показателях доходности, – объясняет представитель компании. – Изначально, у нас не было цели предлагать инвесторам объекты в Подмосковье, мы раньше рассматривали локации только в границах МКАД. И даже некоторые другие регионы. Но рыночная конъюнктура поменялась. И мы увидели, что сроки окупаемости магазинов в Москве стали очень длинными – от 10 до 15 лет, а доходность снижается. Между тем в Подмосковье объекты дешевле и значительно быстрее окупаются». В качестве предмета для инвестиций выбираются объекты с надежными арендаторами – супермаркетами «Пятерочка», «Магнит», «Лента», «Виктория». Даже в разгар кризиса некоторые сети не просто не сокращали торговые площади, а напротив – наращивали.

Как утверждает Артур Устимов, после того, как объект появляется на площадке, он выкупается инвесторами менее чем за 3 месяца. При этом «средний чек» вложений по последнему выкупленному инвесторами объекту ТЦ «Город» в Егорьевске составил более 5 млн руб, тогда как раньше, к примеру, по супермаркету «Виктория» в Долгопрудном он лишь немного превышал 2 млн руб. «Средний чек растет от объекта к объекту. Мы связываем это с растущим доверием инвесторов, как к площадке, так и к краудинвестингу в сфере торговой недвижимости целом», – комментирует он.

И один в поле – воин

Впрочем, если у инвестора есть финансовые возможности вложить в помещение для магазина в Москве 15-17 млн рублей, то он может рассчитывать на 12-15% годовых, говорит Алексей Карпов, эксперт Savills в России. «Но для уменьшения инвестиционных рисков фактически обязательно, чтобы арендатор был сетевой, с долгосрочным договором аренды, который не откажется от нее даже после первого убыточного года», – уточняет он.

Помещение площадью 85 кв. м на окраине Москвы в 5 минутах ходьбы от метро, по словам Алексея Карпова, может обойтись в 15-17 млн рублей. Ежемесячный арендный доход может составлять 200 тысяч рублей. Ставка аренды для таких помещений – 25-30 тыс. рублей за квадратный метр в год. «А в центре все эти цифры можно смело умножать на три», – говорит риелтор.

Некоторые девелоперы предлагают коммерческие помещения в новых домах. В зависимости от расположения цены могут начинаться от 300 тыс.рублей за «квадрат». Если речь идет об элитных домах, то застройщики хотят видеть в числе арендаторов бутики, картинные галереи, спа-салоны премиум-класса и пр. «При этом нужно учитывать, что для ряда проектов существуют регламенты, ограничивающее размещение в них кафе, ресторанов, баров, ночных клубов, а также продуктовых магазинов. Особенно, если не все квартиры в доме проданы. А если речь идет о старом фонде, то инвестору нужно удостовериться, что не попадает в программу реновации», – предупреждает Алексей Карпов.

Но главное, на что стоит обратить внимание при выборе объекта под арендный бизнес, это его расположение. Даже если текущий арендатор расторгнет договор аренды, помещение должно быть востребовано на рынке и не простаивать без арендатора.

Василий Григорьев, заместитель директора отдела исследований рынка международной консалтинговой компании CBRE, предупреждает, что запуск и развитие продуктового магазина в стандартном формате – это довольно сложный процесс. Поскольку при этом придется конкурировать с федеральными сетями, у которых есть огромное преимущество с точки зрения уровня цен и финансовых ресурсов. «Проекты новых магазинов в жилых районах, например, на первых этажах новостроек имеют смысл, если речь идет о нишевых форматах – торговле фермерскими продуктами, алкоголем, здоровым питанием. То есть тем, что не всегда предлагается в обычных супермаркетах и магазинах у дома», – рассуждает Василий Григорьев.

«Существует расхожее выражение – Retail is in detail. Для того чтобы выгодно инвестировать в акции розничных компаний, необходимо долгие годы много и скрупулезно разбираться в деталях», – резюмирует все вышесказанное Максим Кондратьев.