Как меняются запросы инвесторов в недвижимость на Ближнем Востоке

Высокий интерес к недвижимости Ближнего Востока, сформировавшийся у российских и зарубежных покупателей в 2022 году, в 2023 году не упал.

В первую очередь число сделок продолжает расти в ОАЭ, но и другие регионы набирают популярность. При этом характер спроса изменился, а с ним и интересы покупателей, их требования и фокус внимания. Теперь Ближний Восток ассоциируется не только с Дубаем.

Формируют более узкие запросы

В 2022 году спрос на недвижимость на Ближнем Востоке был очень бурным и часто покупатели старались как можно быстрее разобрать хорошие объекты, быстрее вложить деньги, чтобы их сохранить. Или быстрее получить для себя какие-то преимущества от владения зарубежной недвижимостью, пока есть возможность, например, резидентство. Сейчас мы можем говорить о том, что спрос стал более спокойным, а покупатель – вдумчивым и избирательным. Импульсивных покупок уже нет, хотя решения принимаются быстро.

Глубже познакомившись с регионом и тем, что он может предложить, покупатель стал формировать более точечные запросы, которые привязывает теперь в первую очередь к конкретным целям. Сейчас люди приходят с четко сформулированной идеей: приобрести недвижимость для жизни, инвестировать и в дальнейшем перепродавать или сдавать в аренду, и так далее.

Отчасти именно из этой избирательности и вдумчивости вытекают другие изменения запросов покупателей на Ближнем Востоке: к регионам, к объектам, к доступным инструментам на рынке.

В частности, более точное формирование запросов привело к тому, что на Ближнем Востоке, по нашим наблюдениям, покупатели сместили фокус внимания на вторичный рынок. Он интересен инвесторам, поскольку готовые объекты с отделкой можно быстро начать сдавать в аренду или перепродавать – получать доходность на флиппинге.

Также усиливается внимание состоятельных покупателей к нишевым объектам – они наиболее ликвидны, поскольку уникальны, их будет легче перепродать, чем условные апартаменты в башнях. Поэтому нишевые объекты пользуются большим спросом у инвесторов. В основном это касается ОАЭ и Дубая, где элитный сегмент недвижимости выделяется высокими темпами роста.

Здесь стремительно усиливается интерес покупателей к очень дорогим лотам. За 2023 год в Дубае в два раза увеличились продажи недвижимости стоимостью выше $25 млн. Итоговая сумма сделок составила $2,27 млрд. Большая часть купленных объектов – это лоты на Палм-Джумейра.

Готовы открывать новые регионы

Одно из самых ярких изменений в покупательском поведении – это рассеивание фокуса внимания внутри региона. Когда случился всплеск спроса на недвижимость на Ближнем Востоке, главной целью у многих покупателей был Дубай. В 2022 году россияне лидировали среди покупателей недвижимости в Дубае. Такого же роста сделок в отношении других эмиратов и стран Ближнего Востока не было.

За несколько лет у Дубая сформировался статус стремительно развивающегося эмирата. Он стал бизнес-хабом, точкой притяжения предпринимателей и прямых иностранных инвестиций, значимым туристическим центром. Когда речь заходит про возможности для бизнеса и жизни в ОАЭ, большинство людей в первую очередь думают про Дубай. Но постепенно покупатели стали открывать для себя другие эмираты и другие страны Ближнего Востока. Во многом благодаря тому, что в других регионах стало происходить много важных и интересных для иностранцев событий.

В ОАЭ все больше внимания к себе притягивают Абу-Даби (поставивший рекорд по числу сделок с недвижимостью) и Рас-эль-Хайма. Последний много лет воспринимался как курорт в ОАЭ и привлекал бюджетным отдыхом, но сейчас позиционирование Рас-эль-Хайма меняется. Теперь он готов стать туристическим центром ОАЭ и посоперничать с Дубаем. Число сделок с недвижимостью, в том числе инвестиционных, активно растет. Ведущий застройщик RAK Properties говорит о рекордном взлете продаж и увеличении прибыли более чем в два раза в 2023 году.

Главная ставка в Рас-эль-Хайма сделана на Аль-Марджан – пляжный курорт из искусственных островов, который может затмить Палм-Джумейра. Это не только сосредоточение отелей, элитных магазинов, спа-центров и развлекательных комплексов: здесь также появится первое в арабском мире казино. Кроме того, территория Аль-Марджан – свободная экономическая зона, что важно для иностранных инвесторов. По оценкам аналитиков, к 2030 году Аль-Марджан может привлечь около 5,5 млн туристов.

Инвестиционную привлекательность Рас-эль-Хайма повысило и то, что в конце 2023 года здесь появились визы на постоянное проживание всего за 16,5 тыс. дирхамов в год – это около $4,5 тыс. Визу можно оформить через сайт экономической зоны RAKEZ.

Если отойти от ОАЭ, то сейчас в зону пристального внимания покупателей – особенно инвесторов – попала Саудовская Аравия. Ранее закрытая страна взяла курс на привлечение иностранных инвестиций в новой стратегии «Vision 2030« («Видение 2030»). Это в первую очередь приводит к важным изменениям в законах страны: появляется больше свобод и возможностей для иностранцев в разных направлениях.

Для туристов важными изменениями стали, например, смягчение женского дресс-кода, открытие первого публичного кинотеатра – спустя 35 лет запрета, допуск немусульман в Медину, один из главных центров притяжения паломников. Сейчас Саудовская Аравия находится в тройке самых стремительно растущих туристических направлений в мире.

Привлекательность Саудовской Аравии для иностранных предпринимателей стали повышать инициатива создания специальных экономических зон (СЭЗ), появление новых акселераторов и новых предложений резидентства (премиального проживания). Вдобавок, согласно стратегии «Vision 2030», в Саудовской Аравии запускается много амбициозных и перспективных проектов: как город будущего NEOM, как самый большой в мире парк, который появится в Эр-Рияде.

Все это повышает интерес инвесторов, в том числе – в недвижимость, к Саудовской Аравии. Кроме того, теперь резидентство можно получить и за покупку недвижимости (стоимостью от 4 млн саудовских реалов или $1,07 млн) – этого давно ждали многие инвесторы.

Еще стоит отметить нарастающий интерес покупателей к Катару, Бахрейну и Оману. Это также происходит из-за изменений в законах указанных стран – в частности, в Катаре с 2020 года для иностранцев увеличился объем доступной к покупке недвижимости и появилась возможность получить ПМЖ, в Бахрейне в 2022 году ввели «Золотую визу».

Повышают требования к объектам и к рынку

В элитном сегменте запросы покупателей к объектам недвижимости всегда были высокими и обширными. Независимо от того, это жилье для личного проживания или инвестиционный актив, покупателям важна локация, инфраструктура рядом, экологичность района, обустройство территории в рамках самого ЖК (если речь о нем). Роль играют и такие моменты, как уровень безопасности, качество материалов, из которых возводили объект, а порой и планировка и отделка.

Для большинства новых объектов недвижимости на Ближнем Востоке – в первую очередь, в ОАЭ, – эти требования практически базовый стандарт. Девелоперы, чтобы выделиться, заинтересовать покупателей, вводят больше новых опций, активно внедряют новые технологии. И это приводит к тому, что требования покупателей начинают расти. Они видят, что могут получить что-то особенное и хотят это иметь.

Внедрение новых технологий, таких как система «умный дом», приводит к тому, что в ближайшей перспективе запрос на них появится и в объектах, которых строились раньше. Девелоперам и УК (управляющим компаниям) придется искать способы «обновить» эти объекты, чтобы сделать их более привлекательными.

Запрос на новые технологии касается не только «начинки» объектов, но и инструментов для совершения сделки. Например, в Дубае большое количество сделок с недвижимостью, по нашим данным, происходит в онлайн-формате. И это постепенно становится новым стандартом, который ожидают получить все покупатели недвижимости на Ближнем Востоке.

А в Бахрейне появился онлайн-сервис Aqari Data Bank на базе ИИ, позволяющий получать актуальную информацию по оценке объектов недвижимости, по объему транзакций на рынке и многому другому. Это важно для того, чтобы сделать рынок более прозрачным для инвесторов, брокеров, риэлторов.

Хотят получить больше инвестиционных возможностей

Спрос на зарубежную недвижимость на Ближнем Востоке растет как у тех, кто ищет личное жилье, так и у инвесторов. И вторые по мере изучения рынка начинают интересоваться разными возможностями и инструментами. Они готовы рассматривать не только прямую покупку объекта, но и альтернативные пути. В частности, коллективные инвестиции через фонды ЗПИФ.

Это интересно и тем, кто не может из-за региональных ограничений или не хочет покупать объект – например, собирается сначала «пощупать» рынок с меньшими суммами. И тем, кто уже приобрел недвижимость на Ближнем Востоке и хочет теперь вложиться в этот рынок другим способом. ЗПИФы привлекательны низким порогом входа, а также возможностью передать вопросы подбора и работы с объектами управляющей компании. Она выбирает, оценивает и покупает объекты, а спустя установленный срок – продает и выплачивает деньги инвесторам (пайщикам).

Главный нюанс – это то, что использование через ЗПИФы, работающие с зарубежной недвижимостью, доступно только квалифицированным инвесторам. Кроме того, выйти в течение установленного срока (это могут быть и три года, и пять) из ЗПИФа нельзя.

Также мы видим у состоятельных клиентов интерес к финансовому эдвайзингу: помощи в формировании инвестиционного портфеля. Это востребовано у инвесторов, которые не до конца понимают, что именно хотят от недвижимости, или не готовы самостоятельно тратить время на анализ рынка и подбор оптимальных вариантов. С клиентом работает персональный брокер, который отслеживает динамику цен на объекты в портфеле и вовремя подсказывает, когда, например, можно перепродать тот или иной актив.

Интерес покупателей к недвижимости на Ближнем Востоке остается высоким, при этом они становятся более избирательными, лучше понимают рынок, поэтому четче формулируют запросы и уже готовы рассматривать не только Дубай. Растет спрос на объекты в других эмиратах и регионах, а также появляется интерес к альтернативным способам инвестировать в иностранную недвижимость. И с высокой вероятностью все существующие сегодня тенденции в покупательском поведении в ближайшей перспективе сохранятся.