О фондах недвижимости. История REIT в картинках

Прежде чем рассказывать о ЗПИФ в недвижимости в России обязательно нужно начинать, конечно, с REIT в Штатах. Во многом законодательство по ЗПИФ был сформировано под влиянием законодательства США, самого крупного рынка капитала, на котором REIT успешно присутствуют и процветают, занимая 10-15% в портфеле практически каждого частного инвестора и являются институциональными бумагами.

Первые фонды недвижимости появились в XIX веке в США. С середины прошлого века инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) стали распространяться по всему миру. Россия переняла опыт западных стран, создав в 2003 году собственный вариант фонда недвижимости – закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Но прежде чем рассказывать про ЗПИФ нужно рассказать про REIT.

Основной первоисточник – это сайт национальной ассоциации REIT США www.reit.com. Свою историю они рассказывают тут.

Начало

Все началась 14 сентября 1960 года, когда президент Дуайт Д. Эйзенхауэр подписал Закон об инвестиционных фондах недвижимости. Он вводил специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение. Началось создание первых Real Estate Investment Trusts. Дальше каждые несколько лет в REIT становилось возможным добавлять разные типы недвижимости. Сейчас это широчайший спектр активов и появились очень узкоспециализированные фонды. Если все начиналось с привычных нам фондов по торговым центрам и офисам, то сейчас вы можете купить себе паи фондов сотовых вышек, домов престарелых или тюрем. Дата-центры, здания почты, банков, медицинских центров и т.д. Все делается для диверсификации вложений даже внутри фондов недвижимости, так как в разные моменты циклов недвижимости у активов могут быть разные ставки капитализации и ставки аренды.

Сегодня американская компания должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code), чтобы квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне:

• форма организации – корпорация, траст или ассоциация;
• управление осуществляется советом директоров или доверительных собственников;
• акции находятся в свободном обращении;
• организация не представляет собой финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров – 100;
• не менее 90% налогооблагаемого дохода выплачивается ежегодно в качестве дивидендов;
• в собственности пяти лиц не более 50% акций REIT в течение последних шести месяцев каждого налогового года;
• в объекты недвижимости вложено не менее 75% совокупных инвестиционных активов;
• не менее 75% общего дохода компании извлекается из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.
•  

REIT сейчас

Теперь это огромный рынок в 10% от всего рынка ценных бумаг. Общая цифра инвестиций в данный момент достигла 3,5 триллиона долларов.

Немного обещанных картинок. В данный момент с сайта reit.com

REITS владеют примерно 3,5 триллионами долларов валовых активов недвижимости, из которых более 2 триллионов долларов приходится на публичные и не включенные в список REITS, а остальная часть – на частные REITS. Экономический и инвестиционный охват этих активов ощущают миллионы американцев по всей стране.

Это 516 тысяч объектов. Если представить, что мы с вами обладаем 3,5 триллионами долларов и будем покупать по 10 объектов в день, то понадобиться 140 лет, чтобы все это купить. Это огромный рынок, который в России только начинает развиваться.

Из 3,5 триллионов долларов активов REIT 1,4 триллиона доступны для покупки на бирже ценных бумаг. 28 фондов включены в основой индекс S&P 500.

REITS исторически демонстрировали высокие результаты. 10,6% годовых в долларах на 25-летнем горизонте инвестирования. Послужной список отрасли привел к широкому признанию среди институциональных инвесторов, финансовых консультантов и розничных инвесторов в США. Стандартом розничных и институциональных инвесторов стало инвестирование в REIT не менее 10% своего капитала как в защитный актив. Некоторые консультанты даже называют фонды недвижимости «бетонным золотом».

Следующим важным годом для REIT стал 1991. Тогда за счет первого размещения бумаг REIT на нью-йоркской бирже был дан старт новой эпохи – биржевого размещения, когда инвестиции в недвижимость стала максимально доступным процессом. Индустрия REIT превратилась из относительно небольшой группы компаний, в значительной степени представленных ипотечными REIT, в гораздо более крупный рынок, состоящий в основном из публично торгуемых акций REIT, причем ипотечные REIT и публичные, не включенные в листинг REIT сейчас составляют меньшую часть рынка.

Катализатором, спровоцировавшим кардинальные изменения в отрасли, стал кредитный кризис, возникший в результате обвала рынка коммерческой недвижимости в конце 1980-х годов. Крах разрушил отрасль сбережений и займов, а также прекратил кредитование коммерческой недвижимости банками и страховыми компаниями.

Не имея кредитов, доступных по их обычным каналам кредитования, частные компании, занимающиеся недвижимостью, сделали огромный шаг в новом направлении, чтобы получить необходимый им капитал – они стали публичными. Поскольку инвесторы все еще с подозрением относились к рынку коммерческой недвижимости, новые публичные компании все чаще предпочитали становиться REITS.

Рыночная капитализация REIT-индустрии, котирующейся на фондовом рынке, выросла с 16 миллиардов долларов в конце 1992 года до 1249 миллиардов долларов на конец 2000 года.

Период исключительного роста, начавшийся в 1993 году, в конечном итоге обеспечил отрасли REIT масштабы, которые позволили всем типам инвесторов – от частных лиц до учреждений – инвестировать в REIT. Этот поворотный год помог подготовить почву для перехода REITs от нишевых инвестиций к основным.

Так менялась капитализация биржевых REIT. Видно, что в 1991 году начался взрывной рост, который обеспечил 10 кратный рост в ближайшие 6 лет и еще 10 кратный в следующие 30 лет.

Итоги

REIT в США не получили бы такую популярность, если бы не показывали отличные результаты по доходности для частных инвесторов.

J.P. Morgan на постоянной основе отслеживает долгосрочный тренд доходности REIT по сравнению с другими инструментами.

Последний отчет по рынку США доступен на их сайте за 30.09.2021.

В нем на 64 странице мы видим график 20-летней годовой усредненной доходности по классам активов (1921 – 2020 гг.) в США.

Источник: J. P. Morgan Asset Management; (Вверху) Barclays, Bloomberg, FactSet, Standard & Poor's; (Внизу) Dalbar Inc. используются следующие индексы: REITS: Индекс акций NAREIT REIT, EAFE: MSCI EAFE, Нефть: Индекс WTI, Облигации: Совокупный индекс Bloomberg Barclays США, Дома: средняя цена продажи существующих домов для одной семьи, Золото: USD/тройская унция, Инфляция: CPI. 60/40: Сбалансированный портфель с 60%, инвестированным в индекс S&P 500, и 40%, инвестированным в высококачественный фиксированный доход США, представленный Совокупный индекс Bloomberg Barclays в США.

Портфель состоит из продаж, погашений и обменов каждый месяц в качестве меры поведения инвесторов. Доходность в годовом исчислении (и общая доходность, где это применимо) и Руководство по рынкам – Данные по США по состоянию на 30 сентября 2021 года.

В результате отличной представленности на бирже, диверсификации по типам активов, хорошим и прозрачным законодательством по всей отрасли REIT заняли место защитного актива наравне с золотом. Поэтому мы в PARUS Asset Management, когда к нам приходят инвесторы и спрашивают: «Сколько мне нужно вложить?» отвечаем: «Выделяйте часть на активное и агрессивное инвестирование, часть на ценные бумаги крупных и более или менее предсказуемых компаний, и естественно, вкладывай 23-30% от своего портфеля на защитные активы – ОФЗ, золото, паи ЗПИФ недвижимости.

В следующий раз посмотрим на рынок России, на ЗПИФ и как они себя чувствуют в текущих условиях. Что общее между рынками США и России в сфере коллективных инвестиций в недвижимость.