ЗПИФН – сегодня самый надёжный инструмент в портфеле инвестора

Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент коллективных инвестиций, позволяющий инвестировать в объекты недвижимости премиального качества с минимальными комиссиями и получать доход от арендного потока и роста стоимости актива.

ЗПИФы доступны как для квалифицированных, так и для неквалифицированных инвесторов. В случае с квалифицированными инвесторами минимальный размер пая никоим образом не регламентируется: компания вправе устанавливать любую стоимость.

Для неквалифицированных же инвесторов Центробанком разрешён минимальный размер пая, равный 300 000 рублей.

Мы в PARUS Asset Management считаем, что это – самая совершенная и безопасная во всех отношениях форма инвестиций в недвижимость, так как она жёстко контролируется ЦБ и законодательством РФ. Деятельность фондов регламентируется Федеральным законом № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» от 29 ноября 2001 года. ЦБ выдает лицензию Управляющей компании, а также контролирует её деятельность.

Как правильно выбрать объект для создания фонда и на что обратить внимание

У нас есть обособленное инвестиционное подразделение, с инвестиционным директором во главе. Его задача – подбирать наиболее качественные объекты из представленных на рынке в данный момент, выкупать их по наиболее выгодной цене с максимальной доходностью для инвесторов.

Мы заинтересованы в том, чтобы купить объект, который с первого же дня будет приносить деньги инвесторам – как имеющимся, так и будущим. Такова наша стратегия в данный момент. В будущем, возможно, будем «входить» в какие-то другие объекты – например, на этапе строительства. Однако сейчас на рынке достаточное количество предложений уже готовых объектов с действующими арендаторами; поэтому придерживаемся именно такой стратегии.

Мы принимаем во внимание исключительно объекты класса А в коммерческой недвижимости, то есть объекты стоимостью выше 1 млрд рублей. Почему? Потому что процессы по «упаковке» и выводу на биржу ЗПИФа объекта стоимостью в 300 миллионов и в миллиард одинаковы. При этом что касается инвесторов-физических лиц, то меньше шансов, что они поверят в небольшие объекты и будут в них вкладываться, поэтому мы и выбираем крупные. Как уже упомянул, стоимостью «миллиард плюс», класса А: это и склады, и торговые центры, и бизнес-центры. Что касается местоположения, то это Москва, Ленинградская область; еще смотрим города-миллионники и порты в регионах.

Средняя доходность у ЗПИФов сегодня и как можно заработать на них новичку

На данный момент – 10-11%. Поскольку арендный поток – а мы говорим сейчас только о нем – на всех «длинных» договорах увеличивается ежегодно примерно на 5%, то можно говорить, что за пятилетний срок усредненная доходность составит порядка 12,5-13,5%.

Новичку подойдут ЗПИФы, если он не собирается совершить основных ошибок:

– Зайти, рассчитывая на быстрый рост стоимости пая; не дождаться этого, разочароваться и в течение нескольких месяцев выйти. В этом случае инвестор мало того, что потерял собственные средства на операции, поскольку заплатил брокеру комиссию и за покупку, и за продажу паев, так еще и не получил доход за последний месяц, потому что депозитарий закрывает реестр инвесторов на «последний -2 дня» день месяца.

– Не посмотреть историю выплат ЗПИФ в прошлом и комиссии УК и неприятно удивляться маленькой доходности.

То есть вы не делали реинвестирование, которое дает дополнительно пару процентов на длинном горизонте, не получили запланированный доход от арендного потока, увеличения стоимости актива и паев тоже не дождались… Эффект получается «в ноль» или даже «в минус».

Инвестиции в недвижимость – это длинные инвестиции, обычно с горизонтом в 3-5 лет. За это время будет много изменений ключевой и депозитов, «черных» лебедей на рынках, а инвестор будет получать стабильный арендный поток и дождется переоценки актива и финальной доходности. Обычно это 5-15% от инвестиционного портфеля. Защитные инвестиции, как говорят в США инвестиционные консультанты – «бетонное золото».

Какие налоги ожидают инвестора УК PARUS Asset Management

Парус Управление Активами берет только две комиссии:

1) Ежегодно 10 млн. рублей за управление фондом в независимости от его Стоимости Чистых Активов (СЧА) – они идут на содержание Фонда, Специализированному депозитарию, Регистратору, Оценщикам;

2) Ежемесячно в размере 10% от дохода по инвестиционным паям. Все доходности, которые мы показываем инвесторам уже за вычетом всех комиссий УК и начинаются от 8,9% годовых.

Что же касается налогов, то они такие же, как и по другим финансовым инструментам: если речь идет о резиденте РФ, то будет начислен НДФЛ в размере 13%, если годовой доход не превышает 5 млн рублей. Если же свыше 5 млн – то 15%.

Как будет развиваться этот рынок в 2022 году

Ранее я уже говорил, что на мой взгляд 2022 станет годом расцвета ЗПИФ в недвижимости биржевых фондов.

В данный момент на бирже есть около 10 фондов недвижимости, общий объем торгуемых фондов около 80 млрд рублей. Мы прогнозируем минимум утроения количества фондов и удвоения объема фондов до 200 млрд рублей по итогам 2022 года.

Только Parus Asset Management запланировал вывод на биржу всех своих объектов, а это уже объекты на 33 млрд рублей против 2,5 млрд в этом году.

Грамотный инвестор должен всегда понимать, что, инвестируя в ЗПИФ недвижимости, он приобретает ценную бумагу – пай, в соответствии с которым можно получать доход от арендного потока актива фонда, а также долю прибыли от продажи актива в будущем.