Заминка на старте: почему застройщики и банки не спешат открывать эскроу-счета для проектного финансирования?

Несмотря на то, что переход жилищного строительства на механизм проектного финансирования стартует уже этим летом, застройщики не спешат открывать специализированные эскроу-счета. Это неторопливость может привести к дефициту жилья на рынке и росту его стоимости.

Осталось меньше трех месяцев до 1 июля – момента, когда жилищное строительство перейдет на схему финансирования через эскроу-счета, которые необходимо будет открывать для каждого отдельного объекта. Напомним, что такая система делает доступными деньги дольщиков для девелоперов только после окончания строительства.

Между тем, пока большинство застройщиков не проявляют особого рвения в этом отношении. На конец прошлого года, по данным Ernst & Young, всего 183 жилых корпуса в 77 проектах в РФ реализовались с использованием эскроу-счетов. То есть, всего 1,5 млн кв. м на всю страну или чуть больше 1% от объемов жилищного строительства в стадии реализации (по оценкам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, это 132 млн кв. м).

Банки, в свою очередь, тоже осторожно подходят к работе с этим сегментом. Из 60 кредитных организаций, отвечающих установленным регулятором критериям, соответствующую готовность подтвердили чуть больше половины. А по факту с эскроу сейчас работает меньше десятка банков. Недавно на круглом столе в Госдуме представитель Банка России сообщил, что на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов-эскроу в девять уполномоченных банков. «Можно себе представить, как медленно идет процесс», – посетовал он. Сложно с этим не согласиться.

Сегодня в профессиональных кругах много говорится о том, что переход на новую схему финансирования оставит за бортом большинство небольших застройщиков. Особенно это касается региональных компаний. Впрочем, некоторые эксперты считают, что проектное финансирование отрицательно скажется даже на бизнесе крупных компаний. Эксперты консалтинговой компании Knight Frank проанализировали финансовые модели ряда реальных девелоперских проектов в массовом сегменте и подсчитали, что их доходность из-за введения эскроу-счетов может снизиться в 1,5-2,5 раза.

В уже упомянутом отчете EY отмечается, что около 30% объектов на стадии строительства «могут быть отнесены к проектам с существенной вероятностью неисполнения обязательств». Аналогичную цифру участники рынка называют, когда оценивают долю тех своих коллег, которые могут свернуть бизнес после 1 июля 2019 года. Хотя, официальные версии представителей госструктур более оптимистичны. В частности, глава «ДОМ.РФ» Александр Плутник заявлял в СМИ, что при переходе на новую схему финансирования строительства в помощи (чтобы «избежать появления новых обманутых дольщиков»), будут нуждаться застройщики, на которых в общей сложности приходится реализация 15 млн кв. м жилья. То есть, примерно 11% от общего количества строящегося жилья.

Многие застройщики, которые уже перешли на эскроу-счета, столкнулись с целым рядом сложностей. Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, по схемам с использованием жилищных сертификатов или военной ипотеки. Так, Пенсионный фонд пока не перечисляет денежные средства материнского капитала на эскроу-счета. Кроме того, если в ДДУ записаны несколько дольщиков, им надо выбрать между собой одного, на чье имя будет открыт счет эскроу.

Еще один актуальный вопрос касается послаблений для уже начатых проектов, условия которых были озвучены на Российском инвестиционном форуме в Сочи. Речь идет о том, что объекты, которые до 1 июля 2019 года будут возведены не менее чем на 30%, смогут достраиваться по старым правилам долевого строительства, то есть, без открытия эскроу-счета (напомним, ранее говорилось о 70%). Это может обернуться тем, что застройщики будут любыми средствами стараться довести начатые объекты до соответствующей стадии. Понятно, что спешка может существенно отразиться на качестве. Более того, в дальнейшем – в условиях проектного финансирования с привлечением кредитов – сроки будут также играть определяющее значение, поскольку от них будет зависеть конечная стоимость заемных средств. И опять же возникают повышенные риски, связные с качеством строительных работ.

Также возможна проблема так называемых «смешанных» проектов. То есть тех, которые начинали реализовываться по старой схеме, а потом частично перешли на эскроу-счета. Или, если говорить о перспективе, то те проекты, которые до 1 июля не дотянут до 30% готовности, потом могут просто не получить финансирования по новым условиям, поскольку изначально были рассчитаны на финансовую модель с привлечением средств дольщиков. А таких проектов может быть довольно много, учитывая то, что в прошлом году многие застройщики набрали большое количество площадок с полученными разрешениями на строительство «про запас», чтобы продолжать строить по ДДУ. Однако власти, увидев, что это будет тормозить реформу, в декабре прошлого года приняли ФЗ-478, который перестал допускать реализацию «запаса» по старым правилам.

В общем, в отношении реформы в сфере финансирования жилищного строительства остается масса вопросов, на которые пока нет ответов. Сейчас соответствующая нормативно-правовая база продолжает дорабатываться.

Пока же власти адекватно реагируют на вероятные сложности, связанные с переходом на новые схемы. Так, ориентировочные показатели по вводу жилья на 2019 год будут уменьшены с 88 млн до 72,26 млн кв. м, на 2020 год – с 98 млн до 75,53 млн, на 2021 год – с 94 млн до 79,89 млн кв. м. Впрочем, цель довести объемы строительства до 120 млн «квадратов» к 2024 году пока остается неизменной.

Появляющийся дефицит жилья, равно как и необходимость обслуживания девелоперами банковских кредитов вместо «бесплатных» денег дольщиков, приведет к росту цен на квартиры. Эксперты называют разные оценки этого удорожания, но в среднем оно может составить около 10%. Высказывались опасения и по поводу возможного ухудшения качества строительства – пользуясь заемными деньгами застройщики будут всячески ускорять процесс возведения и сдачи домов. Однако власти неоднократно подчеркивали, что в этом отношении контроль будет усилен. Да, определенные проблемы переходного периода, безусловно, скажутся на строительной отрасли, но дольщики (точнее – покупатели жилья) получат работающий механизм, защищающий их деньги.